Инвестиционные трасты недвижимости

Инвестиционный траст – инвестиционный фонд закрытого типа, имеющий фиксированное количество акций, которые торгуются на вторичном рынке. Обычно акции подобного рода фондов включаются в листинги американских и иностранных бирж.[2]

Отдельный инвестиционный траст, который покупает муниципальные облигации и передает не облагаемый налогом доход владельцам акций. При продаже таких облигаций через брокеров последние получают за это примерно 3 % от оплаченной основной суммы. Многие муниципальные инвестиционные трасты осуществляют инвестиции в ценные бумаги одного штата.

Для инвестиционных трастов с долевым участием имеются две программы гарантий: страхование облигаций, являющееся непрерывным, и страхование облигаций, действующее лишь в период их нахождения в трасте. Непрерывное страхование продолжает действовать вплоть до конечного срока выкупа каждой облигации независимо от того, держится или нет облигация в трасте. Спонсор выплачивает единовременную страховую премию за постоянную защиту гарантий выплаты основной части процентов по всем облигациям. Дополнительная стоимость, относимая на счет страхования, включается в цену, которую инвестор платит за каждую долю, и в цену, которую инвестор получает, выкупая долю. Что касается долей участия в инвестиционных трастах, застрахованных лишь на время их нахождения в трасте, то гарантии действуют лишь тогда, когда облигации находятся в фонде. Доверительный собственник платит ежегодную страховую премию за страхование на период нахождения в трасте, вычитаемую из процентного дохода от этой доли.

Специализированная форма инвестиционного траста недвижимости, который инвестирует в долгосрочные закладные, обычно застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства или гарантированные Управлением по делам ветеранов, осуществляет краткосрочное строительство и предоставляет займы на строительство.

Цены покупки акций инвестиционных трастов или фондов закрытого типа публикуются в основных изданиях. Их акции продаются по такому же принципу, что и обычные акции, с операциями, проходящими через биржевых брокеров, которые взимают обычные комиссионные. Основным оценочным инструментом инвестиционных трастов или фондов закрытого типа является сравнение процентной разницы скидки или наценки между ценой акции и чистой стоимостью активов, подсчитанной на одну акцию. Другой фактор, который тоже не должен остаться без внимания, - это процентное отношение активов - которые держатся в денежных средствах, ко всем активам, географическое распределение инвестиций и исторический суммарный возврат на инвестированный капитал, пересчитанный на одну акцию.

Другим преимуществом фондов закрытого типа или инвестиционных трастов является возможность инвесторов точно контролировать цену, за которую они приобретают акции. В фондах же открытого типа цена, по которой акции покупаются, неизвестна до тех пор, пока инвестор не сделал приобретение.

Некоторые гаранты начали предлагать страховое обслуживание долей в инвестиционных трастах, при котором обеспечивается необязательное страхование акций, продаваемых из портфелей трастов. Спонсоры трастов с долевым участием обязаны продавать облигации для оплаты инвесторов, погашающих свои доли.

Они действуют в тесном контакте с страховыми компаниями и инвестиционными трастами и оказывают огромное влияние на рынки ценных бумаг и прежде всего ценных бумаг, котирующихся на фондовых биржах.

Итак, до 30-х годов этот финансовый институт именовался инвестиционный траст, после 1940 г. - инвестиционная компания.

Я описал один такой конкретный случай в Алхимии финансов - случай с инвестиционными трастами недвижимого имущества в начале 70 - х годов.

В 1822 году король Голландии Вильям Первый создал первый, как теперь принято называть, инвестиционный траст. Траст был зарегистрирован в Брюсселе в Бельгии и позволил делать инвестиции посредством выделения займов иностранным государствам. В 80 - х годах XIX века похожие инвестиционные трасты были организованы в Шотландии и Англии. Одним из старейших фондов закрытого типа является Иностранный и колониальный инвестиционный траст, организованный в Лондоне в 1868 году и существующий до сих пор. Этот и другие подобного рода трасты были первыми среди трастов, организованных богатыми семьями в прошлом веке, в которых назначенные доверенные управляли имуществом этих семей. Позже такие трасты превратились в компании, акции которых открыто продавались, и, как результат, намного больше инвесторов могло участвовать в подобного рода инвестировании. В марте 1889 года большая часть инвестиций приходилась на то, что в то время, вероятно, рассматривалось как развитые рынки, которые, возможно, теперь считались бы развивающимися рынками. Например, Эдинбургский инвестиционный траст (основанный в 1889 году) держал много облигаций железнодорожных компаний из Аргентины, Бразилии, Коста-Рики, Кубы, Греции, Мексики, Филиппин, Испании и Уругвая.

Существует четыре основных организационных формы, доступных для бизнеса в сфере недвижимости, к ним относятся инвестиционный траст недвижимости (REIT), общее партнерство с ограниченной ответственностью (MLP), бизнес-траст и корпорация по недвижимости. Они отличаются, главным образом, в двух отношениях.

Если застройщики и частные инвесторы настаивают на более высокой ожидаемой доходности, поскольку они не обладают диверсификацией, то инвестиции в недвижимость будут все в большей степени осуществляться инвестиционными трастами недвижимости, товариществами с ограниченной ответственностью и корпорациями, которые привлекают больше диверсифицированных инвесторов с более низкой требуемой доходностью. Эта тенденция в полной мере проявляется в Соединенных Штатах и со временем может распространиться и на другие страны.

Перспективным направлением развития трастовых услуг в России может быть посредническая деятельность по переводу средств с рынка ссудных капиталов, приносящая доход, и сознание на этой базе так называемых ипотечных инвестиционных трастов. В этой области банки, учитывая постепенное развитие рынка недвижимости в стране, через свои траст-отделы могут оказывать консультационные услуги. Они направляют деятельность траста и дают советы по вопросам инвестиций в недвижимость.

Перспективным направлением развития трастовых услуг в России может быть посредническая деятельность по переводу средств с рынка ссудных капиталов, приносящая доход, и создание на этой базе так называемых ипотечных инвестиционных трастов.

Какие это имеет последствия для оценки. При оценке инвестиционных трастов недвижимости и общих партнерств с ограниченной ответственностью ставка налога, используемая для оценки денежных потоков и ставки дисконтирования, равна нулю. Это не означает отсутствие налогового выигрыша от износа и процентных выплат, поскольку они все же переходят к заключительным инвесторам. При оценке корпораций по недвижимости для определения денежных потоков и ставок дисконтирования должна использоваться предельная ставка налога на прибыль корпораций.[3]

Трасты имеют возможность распределять инвестиционный риск между большим числом разных акций – как национальных, так и иностранных. Они могут специализироваться на определенных видах инвестирования. Инвестиционным трастам также разрешено пользоваться заемными средствами.

Цены покупки акций инвестиционных трастов или фондов закрытого типа публикуются в основных изданиях. Их акции продаются по такому же принципу, что и обычные акции, с операциями, проходящими через биржевых брокеров, которые взимают обычные комиссионные. Основным оценочным инструментом инвестиционных трастов или фондов закрытого типа является сравнение процентной разницы скидки или наценки между ценой акции и чистой стоимостью активов, подсчитанной на одну акцию. Другой фактор, который тоже не должен остаться без внимания, - это процентное отношение активов – которые держатся в денежных средствах, ко всем активам, географическое распределение инвестиций и исторический суммарный возврат на инвестированный капитал, пересчитанный на одну акцию.

Они выпускают и продают собственные ценные бумаги в основном мелким индивидуальным инвесторам, на вырученные средства покупают ценные бумаги предприятий и банков и обеспечивают своим вкладчикам доход по акциям. По сути дела, они управляют средствами своих акционеров, поэтому иногда называются инвестиционными трастами. Инвестиционные компании и фонды играют важную роль в инвестиционном процессе, так как концентрируют значительные средства мелких вкладчиков, направляемые, как правило, на развитие производства. Поэтому они пользуются поддержкой со стороны государства.

Очевидное, хотя и несовершенное, решение проблемы неторгуемой недвижимости – это построение индексов инвестиционных трастов, связанных с недвижимостью (real estate investment trusts - REIT), а также смешанных взаимных фондов недвижимости (commingled real estate equity funds - CREF), торгуемых на фондовом рынке и потому имеющих рыночные цены. Причина того, почему это не может быть удовлетворительным решением, состоит в том, что собственность инвестиционных трастов, связанных с недвижимостью, не является репрезентативной для рынка недвижимости, а секъюритизация недвижимости может привести к различиям в доходности между недвижимостью и REIT / CREF. Альтернативным и более удовлетворительным решением выглядят оценки индекса недвижимости Фрэнка Рассела (Frank Russel), основанные приблизительно на 1000 объектах собственности, принадлежащих фондам недвижимости.

В 1822 году король Голландии Вильям Первый создал первый, как теперь принято называть, инвестиционный траст. Траст был зарегистрирован в Брюсселе в Бельгии и позволил делать инвестиции посредством выделения займов иностранным государствам. В 80-х годах XIX века похожие инвестиционные трасты были организованы в Шотландии и Англии. Одним из старейших фондов закрытого типа является Иностранный и колониальный инвестиционный траст, организованный в Лондоне в 1868 году и существующий до сих пор. Этот и другие подобного рода трасты были первыми среди трастов, организованных богатыми семьями в прошлом веке, в которых назначенные доверенные управляли имуществом этих семей. Позже такие трасты превратились в компании, акции которых открыто продавались, и, как результат, намного больше инвесторов могло участвовать в подобного рода инвестировании. В марте 1889 года большая часть инвестиций приходилась на то, что в то время, вероятно, рассматривалось как развитые рынки, которые, возможно, теперь считались бы развивающимися рынками. Например, Эдинбургский инвестиционный траст (основанный в 1889 году) держал много облигаций железнодорожных компаний из Аргентины, Бразилии, Коста-Рики, Кубы, Греции, Мексики, Филиппин, Испании и Уругвая.[4]

Таким образом, инвестиционный траст представляет собой инвестиционный фонд закрытого типа, который имеет фиксированное количество акций, которые торгуются на вторичном рынке.