В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. 14 страница

 

- собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

- собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом Законом о регистрации юридических лиц. Кроме того, при государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица <1>. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" / Под ред. Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2006.

 

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

- заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей, взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

- обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

- вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (жилищные инспекции);

- представлять в указанные органы в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Безусловно, основная задача товарищества - это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

В первом случае в товариществе по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помещений, к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по представлению председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома. По такому соглашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения и др.

Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.

Еще раз следует обратить внимание на то, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе. Гражданский кодекс РФ устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности такими организациями, как товарищества собственников жилья, однако это обусловлено двумя моментами:

1) предпринимательская деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;

2) при получении прибыли организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации.

При осуществлении предпринимательской или иной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут ответственность по его долгам.

На основании ст. 151 и 152 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. В тех случаях, когда недвижимость расположена "внутри" многоквартирного дома, товарищество становится участником долевой собственности на объекты общего пользования со всеми вытекающими правовыми последствиями <1>.

--------------------------------

<1> Об общем имуществе многоквартирного дома и о правах на него см. гл. 11 настоящей работы.

 

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, средства которых расходуются на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Следует согласиться с мнением В.В. Андропова и И.Б. Миронова о том, что комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать следующий вывод: законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности <1>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2012.

 

<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2006. С. 637.

 

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях.

 

§ 3. Органы управления товарищества собственников жилья

и контроля за их деятельностью

 

Для согласования интересов участников общей собственности как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. Такие органы условно можно разделить на:

- высшие;

- исполнительно-распорядительные;

- контрольные;

- вспомогательные.

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание. Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется настоящим Кодексом и уставом товарищества.

Согласно названной выше статье к компетенции общего собрания членов товарищества относятся проблемы, которые можно разделить на уставные, статусно-экономические и организационно-технические.

К первым следует отнести такие, как принятие устава товарищества, внесение в него изменений и дополнений.

К статусно-экономическим видам полномочий относятся:

- принятие решений о реорганизации или ликвидации товарищества;

- принятие решений о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

К организационно-техническим проблемам, которые компетентно решать общее собрание, относятся:

- введение ограничений на использование общего имущества;

- избрание правления и ревизионной комиссии;

- утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования;

- рассмотрение жалоб на работу правления, председателя правления и комиссии товарищества;

- принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения членам правления товарищества.

Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия - один из членов правления. При отсутствии вышеуказанных лиц председательствующий может быть избран из числа членов товарищества.

Следует обратить внимание на то, что решения по статусно-экономическим вопросам принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Думается, что только к исключительной компетенции общего собрания в уставах конкретных товариществ должны быть отнесены следующие вопросы:

- принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам;

- предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме;

- принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме;

- о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу товариществ;

- о вхождении его в союзы (объединения) и выходе из них.

Альтернативная компетенция общего собрания предполагает возможность принять к своему рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов товарищества.

Объем альтернативной компетенции высшего органа управления определяется общим собранием товарищества. Так, в ч. 4 ст. 145 ЖК РФ говорится, что общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Вместе с тем следует отметить, что, обладая возможностью рассматривать любые вопросы, связанные с деятельностью товарищества, высший орган не имеет права вмешиваться в осуществление членами товарищества своих прав собственности на квартиру или иную недвижимость в жилищной сфере.

Согласно ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку, или посредством почтового отправления (заказным письмом), или иным способом, предусмотренным общим собранием либо уставом общества. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Решение общего собрания может быть принято путем проведения заочного голосования.

Для ведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание избирает исполнительно-распорядительный орган - правление. Уставом товарищества определяется срок деятельности правления, который не должен превышать двух лет. Правление товарищества осуществляет руководство текущими делами товарищества и принимает решения по вопросам, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания.

Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, или член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Формулируя обязанности правления товарищества, ЖК РФ (ст. 148) указывает на то, что в обязанности правления входят:

- соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

- выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Заседания правления созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества, и признаются правомочными при участии в них большинства членов правления.

Руководит деятельностью правления товарищества председатель, который избирается на заседании высшего либо исполнительно-распорядительного органа.

Кто избирает председателя правления товарищества либо председателя товарищества и каковы его полномочия, решает общее собрание товарищества при разработке устава.

Председатель правления в пределах своей компетенции без доверенности действует от имени товарищества в соответствии с законодательством и уставом товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Контрольным органом товарищества домовладельцев является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.

Безусловно, в состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.

Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:

- проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год;

- представляет общему собранию заключения по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием.

Для решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением товарищества может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования. По достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании или правлении товарищества и прекращает свою деятельность.

 

§ 4. Прекращение деятельности товарищества

собственников жилья

 

Аналогично прекращению деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов для прекращения деятельности товариществ собственников жилья ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (140 и 141). Это означает, что при прекращении деятельности товариществ следует руководствоваться ст. 58 - 64 ГК РФ.

На основании ст. 61 ГК РФ ликвидация товарищества влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Товарищество может быть ликвидировано:

- по решению общего собрания членов (общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме);

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Требование о ликвидации товарищества по вышеназванным основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. При этом решением суда о ликвидации товарищества на его членов могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации юридического лица.

Общее собрание членов товарищества, принявшее решение о ликвидации юридического лица, обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые органы для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что товарищество находится в процессе ликвидации.

Общее собрание назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого товарищества выступает в суде.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации товарищества, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации товарищества.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого товарищества, перечне предъявленных кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием.

Если имеющиеся денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества товарищества с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Конечно же, к такому имуществу не могут быть отнесены жилые помещения, занимаемые собственниками жилых помещений.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов товарищества.

Ликвидация считается завершенной, а товарищество - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

В соответствии со ст. 64 ГК РФ при ликвидации товарищества собственников жилья требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое товарищество несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого товарищества;

в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

При этом требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди.

В случае недостаточности имущества оно распределяется между кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам требований, подлежащих удовлетворению.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требований кредитора либо при уклонении от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса товарищества обратиться в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда требования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося имущества ликвидированного товарищества.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока, установленного ликвидационной комиссией для их предъявления, удовлетворяются из имущества ликвидируемого товарищества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заявленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности имущества ликвидируемого товарищества, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда кредитору отказано.

Товарищества собственников жилья могут прекращать свою деятельность путем реорганизации. Общее собрание членов товарищества вправе произвести слияние с другим аналогичным товариществом либо присоединение к нему или провести преобразование товарищества.

Слияние происходит, когда два, три или более товариществ решили организовать одно.

Присоединение возможно, когда одно товарищество присоединяется к другому, как правило, более крупному или ранее организованному.

Как слияние, так и присоединение происходят в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда и придомовых территорий. В обоих случаях происходит правопреемственность, т.е. переход прав и обязанностей прекратившего свою деятельность товарищества, в первом случае - к вновь возникшему товариществу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором случае - к присоединяемому (п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство происходит на основании передаточного акта.