В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. 3 страница

--------------------------------

<1> Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

<2> О договоре найма см. гл. 5 настоящей работы.

 

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений, в том числе в жилищной сфере, содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 342 - 344.

 

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье по договору найма жилого помещения <1>. Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

 

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 658.

 

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации <1>.

--------------------------------

<1> О государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними см. § 4 гл. 2 настоящей работы.

 

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Необходимо обратить внимание на то, что договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

 

§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

 

Как верно отметил Г.Е. Авилов, в последние десятилетия в обиход вошло некорректное употребление термина "ссуда" применительно к отношениям займа (например, "банковская ссуда", "ссуда в кассе взаимопомощи"), а сам договор ссуды был переименован в договор безвозмездного пользования имуществом (см., например, гл. 29 ГК РСФСР 1964 г.). В действующем ГК РФ сохранен термин "безвозмездное пользование", но вместе с тем применяется исторически сложившееся название данного института - "ссуда" <1>.

--------------------------------

<1> Авилов Г.Е. Безвозмездное пользование // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 359.

 

Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе и жилых помещений, во владение и пользование закреплена в гл. 36 ГК РФ.

В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При этом при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор считается ничтожным <1>.

--------------------------------

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 762.

 

На стороне, передающей жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, как правило, выступают собственники. При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учредителями, участниками, руководителями, а также членами их органов управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в п. 2 ст. 690 ГК РФ. Согласно указанной норме коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не ограничивается законом, а определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.

Как следует из ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и, что немаловажно, возмещения понесенного им реального ущерба.

Важно отметить, что ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, извещенное о названных требованиях, может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии.

Вместе с тем ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора либо были заранее известны пользователю. Кроме того, он не отвечает за такие недостатки, которые должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче жилого помещения.

Нельзя не обратить внимание на то, что, заключая договор безвозмездного пользования жилым помещением, ссудодатель обязан предупредить пользователя о всех правах третьих лиц на это жилое помещение, в частности о правах членов семьи собственника жилого помещения, об ипотеке, о пожизненном пользовании жилищем, и др. Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

Одна из основных обязанностей пользователя - всегда поддерживать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание, если иное не установлено договором.

Пользователь несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу без согласия ссудодателя. Пользователь несет также риск случайной гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696 ГК РФ).

Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жилым помещением, закон предусматривает основания, которые дают повод для расторжения договора.

На основании ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если пользователь:

во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с договором или назначением жилья;

во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или по его содержанию;

в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;

в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

во-первых, при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;

в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;

в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.

Наряду с указанными случаями расторжения договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если иное не указано в самом договоре.

Кроме того, пользователь вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, если иное не указано в договоре.

При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется. При этом новый собственник становится ссудодателем.

Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо - ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище.

В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

 

Глава 8. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

 

§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства

о жилищной кооперации

 

Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации.

Вплоть до 20-х гг. XX в. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировались актами гражданского законодательства, циркулярами НКВД и актами местных органов власти <1>. Впервые нормативный акт, посвященный жилищной кооперации, был утвержден Постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации" <2>. В этом документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные товарищества.

--------------------------------

<1> См.: Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1990. С. 20 - 32.

<2> См.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М.: Госиздат, 1926. С. 60.

 

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просуществовало недолго. Согласно Постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <1> часть кооперативного жилья была передана в государственный жилищный фонд, а оставшиеся различные виды жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жилищно-строительные кооперативы. По существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным <2> органам. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное "уравнение" всех жилищных кооперативов было оформлено с утверждением 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно-строительного кооператива <3>.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства СССР. 1937. N 69. Ст. 314.

<2> Имеются в виду органы Коммунистической партии Советского Союза.

<3> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1939. N 12. Ст. 43.

 

В военный период жилищное строительство, в том числе и кооперативное, по понятным причинам почти было прервано. После окончания Великой Отечественной войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового жилья производились государством практически без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание у социалистической жилищной кооперации открылось только после XX съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял Постановление N 320 "О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации" <1>. В этом Постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников, для чего требовалось обращаться в исполкомы местных Советов народных депутатов.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. N 5. Ст. 47.

 

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. Постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый Примерный устав жилищно-строительного кооператива <1>.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1958. N 13. Ст. 154.

 

В совместном Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" <1> предусматривалось включение в государственные плановые задания кооперативного строительства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка <2>. В октябре того же года снова был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива <3>.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1962. N 12. Ст. 93.

<2> См.: Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 44 - 45.

<3> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1962. N 21. Ст. 103.

 

По существу с октября 1937 г. до марта 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися "жилищно-строительными кооперативами". В юридической литературе существовали различные точки зрения относительно наименования таких объединений. Некоторые авторы - И.П. Прокопченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев - употребляли термин "строительные кооперативы" <1>, В.К. Райхер предлагал такие объединения именовать "жилищными кооперативами" <2>, Е.Н. Гендзехадзе - "кооперативами по организации строительства и использования жилых домов" <3>. Однако большинство исследователей предпочитали понятие, ранее уже сформулированное в законодательстве, употребляя словосочетание "жилищно-строительные кооперативы" <4>.

--------------------------------

<1> См.: Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965. С. 270; Прокопченко И.П. Управление и пользование жилым фондом в СССР. М., 1970. С. 202.

<2> См.: Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Уч. зап. ВНИИСЗ. Вып. 14. М., 1968. С. 205.

<3> См.: Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 174.

<4> См., например: Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК // Советское государство и право. 1974. N 9. С. 116; Могилатов Н.Н. Внутрикооперативная, административная и судебная защита прав и интересов жилищно-строительного кооператива: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Саратов, 1975. С. 4; Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 92.

 

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвященных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня нормативного регулирования до уровня закона принципиальных изменений в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации, как нам представляется, следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 г. Постановления N 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" <1> (далее - Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406). Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения населения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить динамику развития организации соответствующих кооперативов была провозглашена необходимость существования разных форм жилищной кооперации - жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже через два месяца, 26 мая 1988 г., был принят Закон Союза ССР "О кооперации в СССР" <2>, который был не только "первой ласточкой" предпринимательства, но и законодательно закрепил две формы жилищной кооперации.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. N 16. Ст. 43.

<2> Ведомости ВС СССР. 1988. N 22. Ст. 355. В указанный Закон неоднократно вносились изменения и дополнения. Причем значительная часть норм данного Закона противоречит российским законодательным актам, принятым позже.

 

До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР названного Постановления полная выплата паевого взноса означала лишь завершение погашения задолженности кооперативу и не изменяла сущности жилищного правоотношения. С принятием этого Постановления член жилищного кооператива получил возможность в случае полной выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство по соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Постановление связывало с фактом выплаты паевого взноса возникновение нового субъективного права члена кооператива в жилищном правоотношении - возможность по своему усмотрению передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением ряда условий. Требования были указаны гражданину как передающему, так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них являлось соглашение о передаче кооперативной квартиры.

Условия, предъявляемые к передающему, сводились к двум моментам: 1) была произведена полная выплата паевого взноса (за исключением передачи квартиры совместно проживающим членам семьи); 2) при передаче не ущемлялись права членов семьи пайщика, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно проживающих вместе с пайщиком, было равное право пользования жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении этих прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их письменного согласия. Лицам "передающим" требовалось предоставлять доказательства того, что члены их семей не нуждаются в данной жилой площади. Под ущемлением прав члена семьи следовало понимать признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий при передаче квартиры другим лицам.

Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квартиру, были следующими:

во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на получение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуждаемости;

во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно проживало в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная прописка;

в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста;

в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по соблюдению устава данного кооператива.

Принятое в члены кооператива лицо вносило паевой взнос на счет кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему из кооператива. Данное правило не применялось, когда передача происходила безвозмездно.

На практике зачастую общее собрание (конференция) жилищного кооператива отказывало в приеме в члены кооператива, несмотря на то что все оговоренные постановлением условия были соблюдены <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень ВС РСФСР. 1990. N 9. С. 3.

 

Сформулированное в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР N 406 право передачи квартиры фактически означало предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены. Однако это право в полном объеме является одним из основных элементов права собственности. Названное Постановление логически подводило законодателя к тому, что кооперативная квартира, паевой взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену кооператива на праве собственности <1>.

--------------------------------

<1> Совет Министров СССР Постановлением от 26 сентября 1990 г. N 971 "Об изменении и признании утратившими силу решений Правительства СССР в связи с Законом СССР "О собственности в СССР" признал п. 6 Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. N 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" утратившим силу (СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1990. N 27).

 

С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон Союза ССР "О собственности в СССР", который кардинально изменил правовое положение как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов. Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности только объекты общего пользования (с 1 июля 1990 по 1 января 1995 г., т.е. до вступления в действие части первой ГК РФ), а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недвижимые объекты общего пользования, которые подлежали преобразованию в товарищества собственников жилья <1>.

--------------------------------

<1> О возникновении права собственности у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов см. § 6 настоящей главы.

 

В связи с этим стоит отметить, что на сегодняшний день кооперативные отношения и, как следствие, сами кооперативы носят временный характер.

Нельзя не согласиться с тем, что в последнее время произошло оживление интереса к жилищной кооперации <1>. Жилищный кодекс РФ с учетом положений ГК РФ достаточно подробно урегулировал отношения, связанные с организацией и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также упорядочил нормативно-правовое регулирование прав и обязанностей членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник Ю.К. Толстого "Жилищное право" включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, 2011 (2-е издание, переработанное и дополненное).

 

<1> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М.: ТК "Велби"; Проспект, 2007. С. 53.

 

§ 2. Организация и деятельность жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

 

Как указывалось в предыдущем параграфе, до недавнего времени организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности и не в последнюю очередь из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был урегулирован. В правовой литературе современные проблемы жилищных кооперативов практически перестали обсуждаться. По существу могло сложиться впечатление, что законодатель "застыл" в ожидании соответствующих научных предложений, а правовая наука "ждет" адекватной современным экономическим отношениям правовой регламентации.

Вплоть до принятия в 2004 г. ЖК РФ, в связи с отменой Примерного устава жилищно-строительного кооператива РСФСР, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143 <1>, кооперативы при организации фактически руководствовались практикой, сложившейся еще при действии Примерного устава, и началами, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона об основах федеральной жилищной политики, а также ст. 51 Закона о кооперации в СССР.

--------------------------------

<1> СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144. Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126 "О признании утратившими силу решений Правительства РСФСР по вопросам кооперации" (СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73).

 

Следует отметить, что в настоящее время в ГК РФ Федеральным законом от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ внесены ст. 123.2 и 123.3, которые дают лишь общие положения, регулирующие правовой режим создания и деятельности потребительских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Подробная регламентация организации и деятельности таких кооперативов содержится в разд. V ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом <1> признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Количество членов жилищного и жилищно-строительного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

--------------------------------

<1> Жилищный кодекс РФ не регламентирует организацию и деятельность жилищных накопительных кооперативов. Нормативно-правовая база такой организации - Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах", который вступил в силу 1 апреля 2005 г. и который, к слову сказать, почти не регулирует жилищные отношения (Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41).