Сущность ипотечного кредитования

 

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения страны и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование (ипотека) или ссуда под залог покупаемой недвижимости. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье уже сегодня, жить в нём, а погашать его полную стоимость в течение многих лет. Ипотечный кредит или ипотека - это долгосрочная денежная ссуда, выдаваемая для покупки недвижимости, под залог этой недвижимости. Ипотечное кредитование сводит на нет степень инфляционных рисков

Оплата стоимости недвижимости, в соответствие с условиями ипотеки, происходит не единовременно, а растянута на долгий срок, что финансово значительно выгоднее одномоментной оплаты. Суммы выплат, связанные с погашением ипотечного кредита, фиксируются в момент получения кредита. Возможность регистрации (прописки) в приобретенной по ипотеке квартире

Ипотека сегодня - выгодное капиталовложение (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем от 14,5 до 30% в год).

Первые упоминания об ипотечном кредите встречаются еще в древнегреческих документах, датируемых VI в. до н.э. Историки считают, что ипотечный кредит появился благодаря архонту Солону, который обязывал кредитора в качестве гарантии возврата долга обеспечивать его землей. Подтверждением сделки, именуемой ныне ипотекой, служил столб, который ставился на границе земельного участка заемщика, на который наносились отметки о всех долгах кредитора. Собственно говоря, ипотека (от греч. Hypotheka) переводится на русский, как подпорка. Принцип ипотечного кредита не изменился до сих пор - он выдается под материальное обеспечение, в качестве которого может выступать квартира, машина или земля. На сегодняшний день ипотечный кредит - наиболее востребованная финансовая услуга как за рубежом, так и в России. Ипотека - это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение недвижимости.

Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно - финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

- земельные участки, находящиеся в частной собственности;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Основное отличие ипотечного кредита от других кредитов - наличие недвижимости, находящейся в залоге у банка для обеспечения кредита.

Условия предоставления ипотечного кредита физическим и юридическим лицам различными банками России, в основном, очень схожи. В разных банках, в незначительной степени, отличаются сроки предоставления кредита, кредитная процентная ставка, минимальная и максимальная суммы кредита, срок оформления и т.д.