Лекция 12. Ограниченные вещные права на земельные участки

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком – ограниченное вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке с определенной хозяйственной или потребительской целью. Содержание (объем) права пожизненного наследуемого владения определен термином "владение и пользование, передаваемое по наследству", поэтому важнейшим элементом содержания права выступает возможность извлекать полезные свойства земельного участка и присваивать его плоды, продукцию, доходы. Кроме того, поскольку закреплено право на возведение на участке строений, на возведенное строение возникает право собственности.

В римском праве в этих целях использовали "эмфитевзис", его особенности – отчуждаемость и возможность наследования. В средние века произошла его трансформация в чиншевое право, субъект которого обладал широкими полномочиями по владению и пользованию, и определенными правомочиями по распоряжению земельным участком. Субъекты данного права (чиншевики) могли пользоваться земельным участком как путем составления завещания, так и совершения иной сделки; обязанности сводились к уплате определенной суммы – чинша, размер которой устанавливался соглашением и не мог быть увеличен без согласия чиншевика.

Право пожизненного наследуемого владения как вещное было введено Основами законодательства о земле Союза ССР и союзных республик 1990 года. Земельные участки на этом праве предоставлялись гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

В ГК РФ это право сохранилось, но с ограничениями, введенными Земельным кодексом РФ, поскольку в условиях предоставления гражданам земельных участков в собственность необходимость его существования стала сомнительной.

После введения в действие ЗК РФ не допускается предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, однако на ранее выделенные земельные участки (до 30.10.2001г) это право сохраняется (п. 1 ст. 21 Земельного кодекса).

Ограничено и содержание права пожизненного наследуемого владения: единственной возможностью распоряжения принадлежащим на этом праве участком является передача его по наследству. Такое ограничение означает невозможность передачи земельного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, в то время как первоначальная редакция ст. 267 ГК такую возможность допускает, запрещая при этом совершение сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка. Возникло противоречие между нормами ГК и ЗК РФ. С одной стороны, в ГК нет прямой отсылки к нормам позднее принятого ЗК, как специальным; с другой стороны, ЗК принят позднее и его нормы, как регулирующие правовой режим права постоянного пользования землей, рассматриваются как специальные по отношению к нормам ГК. ФЗ-118 от 26.06.2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" в буквальном смысле привел названную норму гражданского законодательства в соответствие с законодательством земельным. Такое "совершенствование" правового регулирования, как отмечено П.В. Крашенинниковым, вызывает возражения не только с формальной точки зрения, сводящейся к необходимости неукоснительного соблюдения принципа верховенства ГК РФ, заложенного в ст. 3 ГК, но и с сущностной. Объем вещного права, пусть даже вещного права на земельный участок, не может определяться земельным законодательством, задача которого состоит в формировании публичных установлений в отношении использования и охраны земли как природного ресурса, ограничений и стеснений публичного характера.

Отмеченное противоречие можно кардинально разрешить: физические лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, вправе переоформить его на право частной собственности на землю. Переоформление осуществляется бесплатно при условии оплаты лишь сборов, установленных федеральными законами для регистрации нового права на землю (п. 3 ст. 21 ЗК РФ и ст. 3 закона № 137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), при этом перерегистрация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на праве пожизненного наследуемого владения. Возможность однократно бесплатно приобрести участок в собственность может быть реализована без ограничения сроком.

Право пожизненного наследуемого владения как вещное подлежит обязательной государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав.

Субъектами права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, что вытекает из природы права: его переход может быть осуществлен лишь после смерти гражданина. Основанием для приобретения права пожизненного наследуемого владения является наследование по закону либо по завещанию с соблюдением установленной процедуры вступления в наследство, с обязательным получением свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрацией права нового субъекта. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство и удостоверяет право наследника на владение и пользование земельным участком. Свидетельство о наследстве является обязательным документом для государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Итак, содержание данного вещного права – наделение владельца участка передаваемыми по наследству правомочиями владения и пользования (ст. 265-267 ГК, п. 2 ст. 21 ЗК).), т.е. по наследству переходит не сам участок, а право владения им.

Правомочие пользования земельным участком ограничено публичными нормами земельного законодательства. В соответствии со ст. 12 ЗК использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства и основой хозяйственной и иных видов деятельности. Правообладатель обязан проводить мероприятия по сохранению и восстановлению почв и их плодородия, защите земель от негативных воздействий, сохранению достигнутого уровня мелиорации и т.п.

В ст. 266 (п. 2) ГК установлено наиболее существенное правомочие владельца земельного участка – возводить на участке здания, сооружения и др. объекты недвижимости, приобретая на них право собственности. Земельное законодательство не содержит запрета на возведение зданий, строений и сооружений на указанных земельных участках, при этом возможность строительства на земельных участках определяется их целевым назначением. Соответственно, субъект данного права может: 1) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил; 2) использовать для своих нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, закрытые водоемы; 3) проводить мелиоративные работы, строить закрытые водоемы.

Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено как по воле собственника, так и помимо его воли – в случаях, предусмотренных в законе.

В частности, это право может прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также, если гражданин приватизирует его.

Право пожизненного наследуемого владения прекращается помимо воли лица в случае ненадлежащего использования земельного участка – после наложения штрафа в административном порядке и вынесения предупреждения об устранении допущенных нарушений (ст. 54 ЗК). Если в указанный в предупреждении срок земельное правонарушение не прекращено, орган государственной власти или орган местного самоуправления направляют в суд заявление о прекращении права пожизненного наследуемого владения. В случае отсутствия у субъекта этого права наследников (отказались от наследства либо признаны недостойными наследниками), право пожизненного наследуемого владения прекращается, земельный участок становится собственностью государства.

Право постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 268-271 ГК). Субъектами до принятия ЗК могли быть граждане и юридические лица. После введения ЗК в действие впервые возникнуть это право может лишь у названных в ст. 20 ЗК юридических лиц либо при предоставлении собственником части его участка, занятой не принадлежащей ему недвижимостью, в пользование собственнику этой недвижимости (п. 1 ст. 271 ГК). В соответствии с правилами ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и органам государственной власти и местного самоуправления (учреждениям образования и науки, библиотекам, воинским частям, таможенным органам и др.). При реорганизации юридического лица названное право переходит в порядке правопреемства.

Граждане, у которых земельные участки находились на праве постоянного бессрочного пользования до введения в действие ЗК, вправе оформить их в собственность (однократно, бесплатно – без взимания дополнительных денежных сумм помимо установленных федеральными законами сборов). Можно заключить договор аренды. Срок переоформления для граждан неограничен; юридические лица должны были это сделать в установленные сроки.

Срок использования земельного участка в ГК не установлен, но право постоянного (бессрочного) пользования является менее стабильным, чем право пожизненного наследуемого владения, поскольку может быть прекращено ранее, чем деятельность субъекта, и прекращается в случае прекращения существования правообладателя.

Землепользователю не принадлежит правомочие распоряжения участком. Он не может не только отчуждать земельный участок и само право постоянного (бессрочного) пользования, но и передавать их в аренду, безвозмездное пользование, в качестве взноса в уставный (складочный) капитал юридических лиц или по наследству. Единственная возможность распорядиться правом постоянного (бессрочного) пользования, предоставленная земельным законодательством, – отказ землепользователя от такого права.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает возможность пользования и владения. Субъект права самостоятельно использует участок, осуществляя его хозяйственную эксплуатацию. При этом возможности пользователя земельного участка не безграничны, поскольку связаны с «разрешенным целевым использованием земельного участка» и в силу этого определены земельным, градостроительным, законодательством об охране окружающей среды, а также актом о предоставлении конкретного участка в пользование. Соответственно, пределы осуществления правомочий субъекта могут быть связаны с условиями использования земельных участков в особых зонах, охраной окружающей среды, условиями начала и завершения застройки или освоения земельного участка. Целевое использование может включать и возведение на участке жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений – с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Вещный характер права пользования частью участка, переданного собственнику недвижимости, проявляется в том, что это право не прекращается и не изменяется при переходе права собственности на земельный участок (ч. 2 п. 2 ст. 271 ГК). Переход права собственности на недвижимость влечет переход к новому собственнику недвижимости как минимум права постоянного бессрочного пользования землей под недвижимостью (п. 2 ст. 271 ГК).

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования можно разделить на добровольные (при приобретении участка в собственность, при отказе от права) и принудительные. В принудительном порядке названное право прекращается судом по основаниям и в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 45 ЗК – если не устранены факты ненадлежащего использования земельного участка после наложения штрафа в административном порядке. Возможно принудительное изъятие участка для государственных или муниципальных нужд с возмещением причиненных убытков (ст. 57 ЗК).

Если Проект ГК станет законом, произойдет трансформация права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком:

- в право постоянного землевладения при условии, что земельные участки были предоставлены с целью использования природных свойств и качеств и не предполагали строительство на таком участке зданий или сооружений, являющихся объектами капитального строительства;

- в право застройки в качестве права ограниченного владения земельными участками, предоставленными с целью строительства на них зданий или сооружений, являющихся объектами капитального строительства.

Сохраняется возможность переоформления действующих ограниченных вещных прав на земельные участки в собственность граждан (субъектов этих прав) бессрочно.

Субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками – юридические лица – обязаны заключить договоры аренды либо приобрести земельные участки в собственность; к тому же с 01.01.2013 установлена административная ответственность за нарушение ими сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность

Сервитуты. Из ограниченных вещных прав на земельные участки в Проекте ГК сохранены и наиболее детально регламентированы сервитуты, поскольку они получили достаточное распространение, но не подкреплены в действующем законодательстве серьезной нормативной базой. Наиболее точное определение сервитута в дореволюционной России дано И.А. Покровским: "сервитут – это вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям". Ю.С. Гамбаров также отмечал, что "сервитуты, как вещные права, состоят в прямой связи лица с вещью, что уже само собой исключает всякое требование положительных действий. Относительно управомоченного сервитутом лица собственник стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого".

В.И. Синайский понимал под сервитутом вещные права пользования чужой вещью в каком-либо известном отношении, принадлежащие определенным лицам.

Г.Ф. Шершеневич определял сервитут как вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица.

Легальное определение: сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком (чужой недвижимостью). Собственник обязан терпеть определенные действия со стороны сервитуария или воздержаться от собственных действий, которые препятствуют сервитуарию в осуществлении его права пользования.

Правовую природу сервитута определяют с позиций набора общих признаков, присущих вещному праву: бессрочный характер; вещь как объект права, и возможность правообладателя воздействовать на вещь, без чьего-либо содействия, удовлетворяя свои потребности; вещное право существует в рамках абсолютного вещного правоотношения, фиксирующего статику имущественного положения субъектов; абсолютный характер; прямое указание закона, определяющего указанное право как вещное. Так, земельный сервитут в силу прямого указания закона связан с вещью (земельным участком), имеет абсолютный характер, его субъект может использовать вещно-правовые иски для защиты своего права, характеризуется правом следования.

Сервитут вступает в силу после регистрации в Едином государственном реестре прав на основе заявления лица, в пользу которого установлен, – при наличии соглашения о сервитуте. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам о содержании и сфере действия сервитута должен прилагаться план с отметкой сферы действия сервитута (ст. 27 ФЗ «О гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На обязательственный характер сервитута указывает следующее: - сервитут может устанавливается на определенный срок; - частный сервитут возникает из договора, а при недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута последний устанавливается решением суда как при заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК); - частный сервитут содержит черты аренды (участок предоставляется собственнику соседнего участка для ограниченного пользования за плату). Отличия: аренда – договор, заключаемый по воле сторон; сервитут может быть основан на решении суда, а размер платы установлен судом. Аренда заключается, как правило, на определенный срок, сервитут действует при наличии обстоятельств, в силу которых был установлен. К тому же нет главного признака обязательственного права – от собственника нельзя требовать совершения активных действий, а пассивное воздержание от нарушения сервитута должен выполнять любой субъект.

В гл. 17 ГК содержатся лишь общие положения о земельных сервитутах, признаки сервитута, цели установления, основания приобретения и прекращения. Остаются нерешенными вопросы об объеме права пользования, порядке его реализации, сервитутной плате, границах установления сервитута, элементах и содержании соглашения об установлении сервитута, иные.

Смысл сервитута именно в праве пользования чужой недвижимостью: нельзя установить сервитут для себя на свою вещь, т.к. собственник вправе пользоваться своим участком во всех отношениях не по праву сервитута, а на основе права собственности; поэтому при переходе служащей вещи в собственность сервитуария соответствующий сервитут на нее прекращается. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, как не может передаваться иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения которой он установлен, т.е. сервитут носит акцессорный (придаточный) характер по отношению к праву, в интересах которого установлен. Предмет сервитутного права – земельный участок (иное недвижимое имущество), поэтому субъект сервитутного права сохраняет это право независимо от смены собственника обремененной сервитутом недвижимости. Право следования для сервитута установлено ч. 1 ст. 275 и ст. 277 ГК.

Сервитут – право ограниченного пользования, которое не препятствует собственнику во время действия сервитута пользоваться своей вещью, а лишь стесняет его в осуществлении этого правомочия. Собственник имеет приоритет в пользовании своим земельным участком, но не может запретить сервитуарию его использовать. В этом и заключается ограничение права собственника – он должен терпеть известные действия со стороны управомоченного соседа или воздержаться от собственных действий в отношении своей земли, которые он смог бы совершить при отсутствии сервитута. Ограниченный характер права пользования сервитуария – зеркальное отражение нужд, ради которых установлен сервитут. Если сервитуарию требуется территория соседнего земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных и др. линий и в связи с этим необходимо повредить насаждения на этом земельном участке, он не вправе собрать урожай в свою пользу и провести ремонт, а вправе осуществить только последнее.

ГК исходит из случаев, когда собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления сервитута для обеспечения его нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, при этом важен баланс интересов сторон и четкая грань правовых возможностей сервитуария и ограничения прав собственника. Категория "необходимость установления сервитута" оценочная, в практике судов есть две позиции. Первая: необходимости нет, если есть малейшая возможность удовлетворить потребности собственника господствующей недвижимости без сервитута; при этом неважно, что без установления сервитута удовлетворение потребностей собственника недвижимости чрезвычайно сложно и дорого. Вторая: если помимо сервитута есть иная возможность обеспечить потребности истца, влекущая для него непомерно высокие расходы, суд вправе удовлетворить иск об установлении сервитута, констатировав, что потребности собственника недвижимости не могут быть обеспечены без этого.

Действующее российское законодательство не содержит единого перечня сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах установлен сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который установлен сервитут). По Проекту ГК установление сервитутов, не предусмотренных Кодексом, не допускается (п. 5 ст. 301).

Обременение недвижимости сервитутом не должно лишать собственника обремененной недвижимости возможности владеть, пользоваться и распоряжаться ею – сервитут прекращается, если участок не может использоваться по назначению в связи с установлением сервитута. По требованию собственника обремененной сервитутом недвижимости сервитут прекращается и при отпадении оснований, по которым был установлен (п.1 ст. 276 ГК). Проект ГК дополнил перечень следующими основаниями: соглашение сторон; соединение служащей и господствующей вещей; изменение назначения служащей вещи и невозможность при этом сохранить сервитут; истечение срока сервитута; решение собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи; совпадение в одном лице права собственности на участок и здание (сооружение), расположенное на этом земельном участке.

Проект ГК относит сервитут к ограниченным вещным правам, определяя его как "обременение служащей вещи правом ограниченного пользования" (ст. 301) и одновременно – как "право самостоятельно пользоваться служащей вещью и/или запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом" (ст. 301.1). Добавлена в содержание сервитута обязанность собственника служащей вещи воздержаться от совершения определенного действия. В Проекте ГК установлен закрытый перечень сервитутов: сервитуты перемещения (ст. 301.6), строительные сервитуты (ст. 301.7), сервитуты мелиорации (ст. 301.8), горный сервитут (ст. 301.9), коммунальный сервитут (ст. 301.10).

Итак, сервитут, устанавливаемый в соответствии с ГК, именуется частным, дополнительнов ЗК не регламентируется и определяется как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Право на чужую вещь не может порождать полного господства, поэтому ст. 274 ГК говорит об ограниченном пользовании соседним участком, а ст. 277 ГК – о праве ограниченного пользования чужой недвижимостью вне связи с пользованием земельным участком. Собственник недвижимости вправе требовать от собственника другого недвижимого имущества установления сервитута для обеспечения своих нужд, которые не могут быть обеспечены без его установления; перечень этих нужд примерный (ч. 2 п. 1 ст. 274). Виды сервитутов не конкретизированы. Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, заинтересованным в его установлении, и собственником соседнего участка. При недостижении соглашения об условиях сервитута либо о его установлении спор разрешает суд по иску лица, заинтересованного в установлении сервитута. На таких условиях сервитут может быть установлен в интересах и по требованию собственника, субъекта права пожизненного наследуемого владения или права постоянного пользования.