В чем же отличие капремонта от текущего ремонта?

Уважаемый собственник!

Предлагаем Вам ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы, которые позволят Вам максимально близко ознакомиться с компанией «Капитал Инвест».

1. О размере и составляющих ставки содержания и текущего ремонта общего имущества (ОИ):

УК «Капитал Инвест» готово предложить услуги по содержанию и текущему ремонту Вашего многоквартирного дома (далее – МКД) на первый год управления по ставке, не превышающей размера, установленного органом местного самоуправления. В дальнейшем, для качественного обслуживания Вашего дома, реальная обоснованная ставка по содержанию и текущему ремонту общего имущества (ОИ) МКД обсуждается с советом и председателем совета МКД. Для установления оптимальной ставки по содержанию и ремонту ОИ МКД, актив МКД и УК «Капитал Инвест» производят анализ произведенных затрат на обслуживание МКД за отчетный период и совместно принимают решение об изменении ее в соответствии с поставленными целями, либо оставить на текущем уровне. В состав ставки включается весь перечень услуг и работ в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290, необходимый для обеспечения безопасных условий проживания в МКД, такие как уборка придомовой территории, вывоз мусора, уборка мест общего пользования, обслуживания лифтов и др.

2. О сроках действия Договора управления: Почему предлагаем заключать договор не менее чем на 3 года.

Одной из целей управляющей компании «Капитал Инвест» является длительное и взаимовыгодное сотрудничество с собственниками МКД. В связи с чем, первостепенной задачей УК «Капитал Инвест» для себя устанавливает решение застарелых проблем МКД за счет инвестирования собственных денежных средств. Для плодотворного решения и выполнения поставленных задач УК «Капитал Инвест» заключает договор не менее чем на 3 года, т.к. увидеть результаты работы управляющей компании в короткий период времени невозможно.

Более того, скорое решение застарелых проблем, позволяет остановить дальнейшее их усиление и предотвратить переход их в критическое состояние, которое уже потребует затратить больше денежных средств и человеческих ресурсов.

Преимущество собственников в том, что Договор управления может быть расторгнут со стороны собственников МКД по решению общего собрания в соответствии с законом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) досрочно в любой момент. Со стороны управляющей компании договор управления досрочно расторгнут быть не может. Понимая это, управляющая компания «Капитал Инвест» осознанно заключает договор управления с собственниками не менее чем на 3 года, потому что уверена в длительных партнерских отношениях с собственниками МКД.

 

3. О составе и размещении управленческой команды УК:

Команда службы эксплуатации (дворники, уборщицы, сантехники и др.) устанавливается в количестве и составе, достаточном для эффективного обслуживания всех систем и оборудования МКД с придомовой территорией (собственная снегоуборочная техника в том числе). Мастерские участки располагаются непосредственно в управляемых МКД или вблизи их, и оснащены собственной круглосуточной аварийно-диспетчерской службой для данных МКД. Иные службы предприятия (бухгалтерско-экономическая, юридическая, работа с населением и пр.) представлены соответствующими специалистами в офисе управляющей компании на объектах управления, обеспеченные непосредственной связью со своими профильными отделами, расположенными в головном офисе. Прием заявок и обращений населения осуществляется в реальном времени любым из удобных способов:

- по телефону, электронной почте, через форум на сайте управляющей компании в сети интернет, письменным обращением в офис или непосредственно Управляющему объектом. Также свое обращение можно передать непосредственно руководителям профильных отделов головного офиса, включая руководство предприятия; через личный прием руководителя предприятия.

Офис управляющей компании всегда организуется в шаговой доступности с удобным для жителей графиком работы: вторник - суббота с 09 ч. до 18 ч. обед с 13 ч. до 14 ч.

4. О долгах и судах:

Наше предприятие отличается от других УК на этом рынке услуг отсутствием неподтвержденной задолженности перед РСО и контрагентами.

Мы допускаем долги УК перед РСО только в двух случаях:

- текущая задолженность (когда не получены или не сверены счета на оплату ресурсов или услуг), т.к. сверка соблюдения обязательств РСО и контрагентов по действующим договорам иногда может занимать от 1,5 до 2-х месяцев;

- задержка выплат спорной задолженности (выявленных нарушений договоров в ходе сверки и оспаривание их в судах из-за несогласия контрагентов).

Собственники МКД не всегда вовремя оплачивают счета за услуги ЖКХ, некоторые собственники часто практикуют передачу показаний ИПУ (индивидуальных приборов учета) раз в несколько месяцев. Именно по это причине и возникает некоторая задолженность УК перед РСО. Образуется разница в показаниях между УК и РСО. В течение года эти данные, в конечном счете, корректируются и приходят в соответствие.

 

5. О взаимодействии с советами МКД:

Избранные на общих собраниях советы и председатели советов МКД обретают законный статус представителей интересов всех собственников помещений МКД (ст. 161.1 ЖК РФ), а в формулировку решения о полномочиях председателей советов, им предоставляется право действовать от имени всех собственников без доверенности по вопросам управления МКД (например, представлять интересы дома в судах).

Компания УК «Капитал Инвест» заинтересована в тесном сотрудничестве с советом МКД и его председателем, так как только в тандеме (совета МКД и управляющей компании) можно добиться решения поставленных задач по обеспечению благоприятных и комфортных условий проживания в МКД.

Председатель Совета дома в нашей организации может напрямую обращаться к руководству УК в любое время (для остальных собственников предусмотрены часы приема). Председатель участвует в ежемесячном съеме показаний ОДПУ МКД с проверкой учета потребления ресурсов, подписывает акты выполненных работ и отчеты о деятельности УК для размещения в Стандарте раскрытия информации. Председатель Совета МКД имеет право на возмещение своих расходов на участие в управлении по решению данного общего собрания или Совета.

Председатели советов МКД объединяются обычно в Координационный совет района или города и выбирают председателя для более эффективного взаимодействия с УК и ОМСУ, деятельность Координационного совета осуществляется по согласованным советами входящих в него МКД и утвержденным планам-отчетам.

 

 

6. Об особенностях процедуры очно-заочного голосования:

Всю организацию и расходы по проведению общего собраний собственников наша управляющая компания берет на себя (подготовка бюллетеней, отправка заказных писем и т.д.). Собрание проводится в соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ в очно-заочной форме. В начале отрабатываются и согласуются сроки, схема распределения долей и повестка дня общего собрания. Далее, разрабатываются материалы собрания: уведомление, решение собственника - бюллетень (голосуют собственники в соответствии со ст. 48 ЖК РФ своей долей собственности, выраженной в кв. м.).

После этого, сформированный комплект документов общего собрания собственников и уведомления о данном собрании (ст. 45 ЖК РФ) направляются заказным письмом через почтовое отделение, а также дублируются раскладкой в почтовые ящики собственников (управляющая компания своими силами с участием актива дома раскладывает дубликаты направляемых документов в почтовые ящики для 100% охвата собственников).

На очной части собрания, инициативная группа должна присутствовать в полном составе. Заочная часть осуществляется письменным голосованием бюллетенями путем поквартирного обхода-опроса (ст. 47 ЖК РФ). Инициативные собственники могут участвовать в обходе, либо могут полностью переложить эту функцию на УК. Исходя из практики, лучше всего, когда мы вместе (УК + инициативные собственники) проводим обход квартир, т.к., проведение данного мероприятия совместно способствует созданию условий доверия для голосующего населения. Заочная часть голосования обычно занимает от 2-х недель до 2-х месяцев. С окончанием срока голосования производится подсчет голосов счетной комиссией и оформляется итоговый протокол.

7. Капитальный ремонт. Способ формирования фонда капитального ремонта, определение владельца специального счета:

Одним из способов сохранения (и восстановления) многоквартирного дома, в котором Вы проживаете, является своевременный и качественный ремонт, для проведения которого, требуется немалый объем финансирования. Первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на собственниках жилья.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включает в себя:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

- ремонт фасада;

- ремонт фундамента многоквартирного дома.

В соответствии с Законом на уровне принятия решения ОМСУ этот перечень может быть дополнен и другими видами услуг и (или) работ (напр. установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), работами по утеплению фасада и т.д. (п. 2 ст.166 ЖК РФ).

 

В чем же отличие капремонта от текущего ремонта?

В ходе капремонта подлежит замене или восстановлению элемент, который пришел в негодность (восстановление или замену их на более долговечные и экономичные), а сфера текущего ремонта – поддержание конструкций в исправном состоянии на протяжении установленного срока эксплуатации. Например, устранение протечки кровли является текущим ремонтом, а замена всей крыши дома – капитальный (Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)