Многоквартирный дом по ул. Ольховая, д. 4 (далее – МКД) введен в эксплуатацию 1 февраля 2017 года. С 01.02.2017 застройщиком ООО УСК «Сибиряк», в соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), заключен договор управления МКД с ООО «Покровские ворота 2» (далее – ПВ2). Согласно приказу Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 20.02.2017 № 368-ДЛ МКД включен в реестр многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «Покровские ворота 2». Срок действия договора с ООО УСК «Сибиряк» ограничен и действует до начала работы управляющей организации, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, либо управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в МКД, либо товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ).
В соответствии с п. 7 ст. 45 ЖК РФ, по инициативе ПВ2, в период с 09.00 час. 14 февраля 2017 года до 18.00 час. 15 марта 2017 года, в МКД проводится общее собрание собственников помещений по важным для жильцов и ПВ2 вопросам, в том числе: выбор управляющей организации, избрание совета МКД, утверждение условий передачи в пользование общедомового имущества на платной основе и др. Данное собрание организовано и проводится в строгом соответствии с требованиями ст.ст. 44 – 48 ЖК РФ.
Еще до начала общего собрания образовалась инициативная группа жильцов МКД (далее - ИГ), которые в штыки восприняли информацию о том, что МКД будет обслуживать ПВ2. Организовали активное противодействие проведению общего собрания: распространяются листовки с призывами «не принимать участие в голосовании», «не брать документы от ПВ2», не расписываться за документы без их прочтения» и пр. Жильцов, которые располагают достоверными сведениями и сообщают о благонадежности ПВ2 (а такие в доме имеются), либо указывают лидерам ИГ на их некомпетентность по отдельным вопросам, автоматически заносят в списки «подставных лиц от ПВ2».
К сожалению, на сколько можно судить по высказываниям лидеров ИГ, сами они не до конца прочли и разобрались в текстах проектов договора управления и других документов, предложенных для утверждения общим собранием, и, ошибочно, а возможно преследуя иные цели, комментируют их в искаженном виде.
Основными аргументами ИГ против ПВ2 являются: не предоставление собственникам альтернативного выбора способа управления МКД либо другой управляющей организации; не правомерность проводимого общего собрания, так как жильцами еще не оформлено право собственности на квартиры; завышенные тарифы на услуги и работы по содержанию объектов МКД; «не приемлемые» для собственников условия договора управления; удаленность офиса ПВ2 от МКД; срок заключения договора предлагается максимальным - на 5 лет; будет лучше, если по МКД будет проведен конкурс. В этом случае конкурс возможно выиграет не ПВ2, а какая то другая УО, и тарифы будут меньше.
Раскрученная ИГ травля и провокационные действия против управляющей организации ПВ2, навязывание (иногда и в очень требовательной форме), своей, как единственно правильной точки зрения, призывы «блокировать» проведение общего собрания – все это может привести к нежелательным для жильцов и в целом МКД последствиям.
Предлагаем Вашему вниманию контраргументацию в виде таблицы:
| Аргументы ИГ | Контраргументы |
| Непредоставление собственникам альтернативного выбора способа управления МКД либо другой управляющей организации | 1. ООО «Покровские ворота 2» воспользовалось правом, предусмотренным ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, и инициировало общее собрание со своей повесткой и вариантами решений по вопросам повестки общего собрания (часть 4, 5 статьи 45 ЖК РФ и часть 1 статьи 47 ЖК РФ). 2. Инициаторы, желающие избрать для управления МКД свою управляющую компанию, вправе организовать и провести свое общее собрание, со своей повесткой и вариантами решений. 3. В настоящее время ПВ2 добросовестно обслуживает МКД. Специалисты ПВ2 активно изучают и осваивают сложную систему жизнеобеспечения МКД, своевременно устраняют аварийные ситуации и выполняют заявки жильцов. Дальнейшее направление работы ПВ2 – это наращивание и улучшение качества услуг и работ для благоприятного и безопасного проживания в МКД граждан, надлежащего содержания общедомового имущества. 4. На начальном этапе эксплуатации МКД сложно представить выбор способа управления – товарищество собственников жилья (ТСЖ). При создании в доме ТСЖ: - необходимо произвести тщательный отбор среди собственников, которых необходимо выбрать в правление ТСЖ (в том числе председателя) и в ревизионную комиссию. К сожалению, имеется множество примеров, когда кандидаты в правление и председателем ТСЖ самовыдвигаются не из добропорядочных граждан, имеющих свои меркантильные интересы; - необходимо составить соответствующий законодательству перечень услуг и работ по содержанию МКД, такой, чтобы дом не начал разваливаться не достигнув даже окончания гарантийного срока (уборка дворовой территории и подъездов, это лишь малая толика от общего объема работ по обслуживанию дома; - необходимо составить смету расходов ТСЖ и представить ее на суд собственников. Вполне возможно, что расходы собственников в значительной степени превысят тарифы ПВ2; - и еще масса нюансов, которые нужно предусмотреть при создании ТСЖ. Вопрос о создании ТСЖ в доме разумно рассмотреть по истечению определенного времени, когда всем будет ясно, что управление управляющей организацией себя не оправдало, а ТСЖ в доме – это благо для всех. |
| Не правомерность проводимого общего собрания, так как жильцами еще не оформлено право собственности на квартиры | 1. Согласно законодательству собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Отсутствие официальной регистрации права на квартиру не лишает собственника в полной мере владеть и пользоваться своим помещением (а соответственно и общедомовым имуществом), а лишь ограничивает возможности распоряжения (например, продажа, наследование, дарение помещения, перепланировка или переустройство и др.). 2. Согласно ЖК РФ лицо, принявшее от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту, обязано по вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Лица, принявшие от застройщика помещение в данном доме обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса … (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ), что возможно осуществить только по решению общего собрания. Таким образом, обладая, в силу законодательства, полными правами и обязанностями в пользовании и содержании общедомового имущества, правообладатели помещений в доме не могут быть лишены права выбрать для себя удовлетворяющую их требованиям управляющую организацию. 3. По данному вопросу сложилась многолетняя судебная практика по городу Красноярску, когда решение общего собрания о выборе способа управления домом собственниками, без документального оформления права собственности на помещение, судом признается правомерным. 4. Проведение общего собрания, совмещенное с периодом заселения дома – это общепринятая практика, а зачастую является единственной возможностью для принятия участия в общем собрании максимальному количеству жильцов, и для принятия важных для жильцов и управления МКД решений. |
| Завышенные тарифы на услуги и работы по содержанию объектов МКД | 1. Суммарный тариф за полный комплекс услуг и работ, предлагаемый для утверждения общим собранием ПВ2, составляет 27,92 руб. за 1 кв.м. от площади квартиры (помещения). Это далеко не самый высокий размер платы за жилищную услугу в городе Красноярске среди солидных управляющих организаций (далее – УО). 2. Не всем известно, в том числе и некоторым УО и ТСЖ, что с 01.01.2017 вступили в силу изменения в жилищном законодательстве, а именно, изменена структура платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) - стоимость ресурсов (холодная и горячая вода и электроэнергия) потребляемые на содержание общедомового имущества, исключены из категории коммунальных услуг и включены в категорию услуг и работ по содержанию общедомового имущества. В МКД размер такой платы составил 4,57 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры и не может быть изменен до момента изменения нормативов либо цены на ресурсы, которые должно определить Правительство Красноярского края до 01.06.2017. Таким образом, размер платы за коммунальные услуги уменьшился, а за содержание общедомового имущества – увеличился. В целом же размер платы за ЖКУ не претерпел значительных изменений (в одном месте убыло, в другом месте прибыло). 3. Как правило, некоторые УО, «легко» относящиеся к вопросу содержания дома, предлагают общие тарифы, утвержденные еще в конце 2012 года Красноярским городским Советом для нанимателей по договору социального найма, а именно: 24,17 руб. (для домов до 10 этажей с лифтом и мусоропроводом) либо 26,09 руб. (для домов свыше 10 этажей с лифтом, мусоропроводом и пожарной сигнализацией). При этом такие УО не утруждают себя показать стоимость отдельно каждой услуги (работы). Им так проще. Цены с 2012 года на материалы, и в целом на услуги и работы, в значительной степени возросли. И каждого, разумно мыслящего жильца, должны, по крайней мере, насторожить низкие тарифы. Объявляя о своих низких тарифах, такие УО, так же, могут скромно умолчать, что в данном тарифе не учтены расходы на обслуживание лифтов, вывоз мусора и др. Наверняка можно найти управляющую организацию, которая согласится управлять домом и за 20 (а то и меньше) рублей. Но через пару лет такая организация имеет все шансы обанкротиться, а дому придется проводить ремонт еще до истечения срока гарантии. 4. Для сравнения, также, можно привести общие тарифы, установленные организатором конкурса: тариф на обязательные услуги составляет 26,77 руб. за 1 кв.м. (в данной сумме не учтены расходы на коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды); стоимость дополнительных услуг и работ определена в размере 3,97 руб. за 1 кв.м. Таким образом, суммарная стоимость обязательных и дополнительных услуг и работ по содержанию общедомового имущества организатором конкурса оценена 30,74 руб. за 1 кв.м. площади помещения; разница в тарифах ПВ2 и по конкурсу составляет 1,15 руб. (27,92 – 26,77 = 1,15 руб.). Если взять среднюю площадь квартиры в МКД равную 37,5 кв.м., то в таком случае - 37,5 * 1,15 = 43,13 руб. Это цена «экономии» в месяц, за меньший перечень и периодичность услуг и работ, по сравнению с тем, который предлагает ПВ2. 5. ООО «Покровские ворота 2» не первый год управляет домами, подобными МКД, и имеет полное представление о расходах, необходимых для выполнения всего комплекса услуг и работ для его надлежащего содержания. Всем известно выражение – «Скупой платит дважды» |
| Не приемлемые для собственников условия договора управления | 1. Условия договора управления МКД, Положение о проведении общего собрания в МКД, Положение о совете МКД, Условия передачи в пользование общего имущества в МКД иным лицам, Положение о расходовании средств, полученных от использования общедомового имущества, предлагаемые для утверждения общим собранием, содержат значительный объем текста. Как заявляют лидеры ИГ, более 100 листов (на самом деле 97 страниц текста. Размещены на официальном сайте ПВ2: www.pokvorota2.ru/sobr/). 2. Проекты данных документов были разработаны в ПВ2 на основе Гражданского и Жилищного законодательства, Постановлений Правительства РФ, подзаконных актов и рекомендаций уполномоченных министерств и ведомств РФ. Кроме того, в проекты вносились все разумные дополнения и изменения, предложенные членами советов и собственниками 19 многоквартирных домов, где такие документы утверждались на общих собраниях. 3. Лидеры ИГ, по всей видимости, не смогли осилить и вникнуть в суть содержания предлагаемых документов, которые направлены на результативное и партнерское взаимодействие между ПВ2, советом МКД и собственниками, с соблюдением разумного баланса интересов всех сторон. 4. Выдергивая из текста отдельные фразы, лидеры ИГ преподносят их в искаженной трактовке. Сообщают, что расходы на проведение общего собрания будут возмещены за счет собственников. Это лживое утверждение. Согласно ЖК РФ общее собрание собственников в доме организуется и проводится инициатором такого собрания. Если имеется у инициатора возможность организовать и провести собрание самостоятельно, то расходы по проведению собрания несет сам инициатор. Однако, ч. 6 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что собственники, обладающие не менее 10% от общего числа голосов в доме, могут обратиться в свою управляющую организацию для организации и проведения такого собрания. При этом, согласно п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общим собранием должно быть принято решение о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 ЖК РФ. Одним из источников финансирования по организации и проведению общего собрания, по решению собственников либо совета МКД, могут являться средства, накопленные в результате передачи в пользование общедомового имущества. Расходование данных средств на проведение общего собрания по инициативе управляющей организации предусмотрено исключительно при проведении обязательного годового общего собрания. Данный пункт в Порядке расходования средств предусмотрен на дальнейшую перспективу, в случае возложения законодательством обязанности по организации и проведению годового общего собрания на УО. На настоящий момент, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, обязанность по проведению годового общего собрания возложена на самих собственников. 5. Таким образом, если не будет обращения собственников либо решения совета МКД о финансировании годового либо внеочередного общего собрания, управляющая организация не имеет права самостоятельно расходовать общедомовые средства на его проведение. Собрания, проводимые по инициативе самой управляющей организации, оплачиваются из собственных средств управляющей организации. |
| Удаленность офиса ПВ2 от МКД | Данный вопрос не представляется проблематичным. В МКД создан технический участок с необходимым количеством обслуживающего персонала (мастер участка, слесари, сантехники, электрики, уборщики и дворники). Организовано дежурство персонала в ночное время и в нерабочие дни. Проводятся работы по подключению помещения технического участка к средствам коммуникаций, устанавливаются платежные терминалы, для оплаты за ЖКУ. Непосредственно в помещении тех. участка будет организована работа специалистов ПВ2 по регистрации граждан. При необходимости будет осуществляться личный прием граждан руководящим составом ПВ2. Кроме того, для жильцов имеется возможность подавать личные обращения на адрес электронной почты, а общие вопросы через официальный сайт ПВ2. |
| Срок заключения договора предлагается максимальным - на 5 лет | Согласно п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. В проекте договора управления МКД срок заключения договора предусмотрен на 5 лет. Кроме обвинений от ИГ о том, что жильцы МКД «загоняются на пять лет в кабалу ПВ2», однозначных предложений о сроках заключения договора управления не последовало. ПВ2 принято самостоятельное решение заключить договор управления МКД на 2 (два) года. |
| Будет лучше, если по МКД будет проведен конкурс. В этом случае конкурс возможно выиграет не ПВ2, и тарифы будут меньше | 1. На 10.00 час. 31 марта 2017 годаадминистрацией Советского района назначен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД (извещение о конкурсе размещено на информационных щитах в каждом подъезде МКД). Результаты конкурса предугадать сложно. Условия проведения конкурса (Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75) не дают гарантии, что победителем окажется добросовестная управляющая организация. Нет и ограничений для претендента по территориальной расположенности. То есть, победителем конкурса может оказаться УО, расположенная в другом городе РФ. 2. Призывы ИГ к тому, что с голосованием по выбору ПВ2 торопиться не нужно, т.к. в случае объявления ИГ своего собрания по выбору ТСЖ либо иной УО Администрация приостановит проведение конкурса, не имеет под собой ни малейших законных оснований. Если не состоится общее собрание по выбору ПВ2, проведение конкурса представляется неизбежным, так как другое собрание за оставшийся промежуток времени провести будет затруднительно. 3. В случае конкурса в доме не будет избран совет МКД, не будет возможности получить дополнительные средства для развития благоустройства дома; у жильцов не будет возможности установить кондиционер, спутниковую антенну, дополнительную перегородку в общем коридоре. Даже такой вопрос, как допуск в дом интернет провайдеров будет не возможен. |
Необходимые выводы, которые должен сделать каждый жилец:
1. Управляющая организация ООО «Покровские ворота 2» предлагает справедливые, экономически обоснованные и прозрачные условия партнерских отношений.
2. Нельзя допустить, что бы МКД был выставлен на конкурс, так как это повлечет значительное сокращение объемов и периодичности работ по содержанию МКД, при незначительном снижении размера платы.
3. Каждому собственнику разумнее будет принять активное участие в общем собрании и принять положительные решения, особенно по тем вопросам, где требуется согласие 2/3 голосов от общего количества голосов в доме (решение «воздержался» засчитывается как «против»), а именно:
- Вопрос № 8 – Утверждение Положения о совете МКД, которым совет МКД наделяется необходимыми полномочиями на принятие отдельных решений, и не потребует проведения общего собрания для оборудования дополнительных качелей-каруселей, скамеек, урн, ограждений и др.
- Вопрос № 10 – Принятие решения о возможности передачи в пользование общедомового имущества (ОДИ) иным лицам, с целью получить дополнительные доходы на общедомовые нужды. А это видео система в доме, шлагбаумы и др. Данным пунктом предусматривается возможность собственников устанавливать кондиционеры, спутниковые антенны, дополнительные перегородки с дверными проемами в местах общего пользования. Без такого решения самостоятельная установка вышеперечисленного оборудования будет не законна. Полномочиями на передачу в пользование ОДИ на платной основе наделяется ПВ2, исключительно по согласованию с советом МКД, и на утвержденных решением общего собрания условиях. Самостоятельное решение ПВ2 может принять лишь при передаче в пользование ОДИ самим собственникам для оборудования перегородок, установки кондиционеров и спутниковых антенн (на безвозмездной основе).
- Вопрос № 11 – Утверждение Условий передачи в пользование ОДИ. Данный документ определяет какое ОДИ можно передавать, а в отношении кого ОДИ такая передача исключена. Определяет последовательность действий управляющей организации и совета МКД при передаче ОДИ в пользование, а также ориентировочную стоимость такой передачи.
- Вопрос № 12 – Утверждение Положения о расходовании средств, полученных от передачи в пользование ОДИ. Данный документ определяет цели, на которые могут быть потрачены средства. Устанавливает полномочия совета МКД (а в чрезвычайных случаях и управляющей организации), для самостоятельного принятия решения о расходовании средств на общедомовый нужды. В своем большинстве решение о расходовании средств принимается исключительно решением общего собрания.
С уважением, ООО «Покровские ворота 2»
