27. Для оценки земельных участков, которые используются как сельскохозяйственные угодья, валовой доход для определения рентного дохода рассчитывается на основании анализа динамики типового урожая сельскохозяйственных культур (согласно плодородию почв в границах земельного участка, урожайности культур в разрезе соответствующих агропроизводственных групп почв) и цен его реализации на рынке. Затраты, которые учитываются во время расчета рентного дохода, включают производственные затраты и прибыль производителя, которые являются типичными для регионального рынка.
28. Для оценки земельных участков, покрытых лесной растительностью и предназначенных для выращивания леса, рентный доход рассчитывается путем вычитания производственных затрат и прибыли производителя за период оборота рубки из валового дохода, который прогнозируется от использования лесных ресурсов.
29. Стоимость земельных участков, в границах которых расположены природные и искусственные замкнутые водоемы, использующиеся для хозяйственной деятельности, определяется в порядке, установленном для проведения оценки земельных участков, содержащих земельные улучшения.
30. Стоимость объектов незавершенного строительства определяется с применением затратного, сравнительного подходов, а также путем объединения всех методических подходов.
В случае объединения методических подходов стоимость объекта незавершенного строительства определяется как разность между прогнозируемой рыночной стоимостью объекта оценки при условии наиболее эффективного использования после завершения его строительства и ввода в эксплуатацию и приведенными к текущей стоимости затратами на завершение строительства и ввод этого объекта в эксплуатацию.
31. Стоимость природных объектов недвижимого имущества определяется на основе результатов анализа их полезности для владельца (балансодержателя, пользователя) и с учетом ограничений, установленных законодательством относительно использования этих объектов.
32. Стоимость передаточных устройств определяется с применением затратного и доходного подходов. Доходный подход основывается на учете платы за использование подобного недвижимого имущества.
33. Оценка объектов исторического имущества выполняется в следующей последовательности:
идентифицируется объект оценки: определяется группа, к которой относится данный исторический объект: памятник, здание или участок;
идентифицируются права собственности;
определяется уровень регистрации исторического статуса: международный, национальный или региональный;
исследуются ограничения, установленные в связи с охраной исторического имущества;
производится оценка одним или несколькими методами, приведенными в настоящем Стандарте, учитывая преимущества и ограничения, которыми обладают объекты исторического имущества.
Требования к методам оценки
34. При выборе и применении методов оценки оценщик соблюдает следующие основные требования:
1) идентифицировать назначение оценки и вид определяемой стоимости;
2) обеспечить достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта недвижимости;
3) провести правовой анализ, идентифицировать имущественные права и обременения;
4) обосновать выбор методов оценки;
5) обеспечить исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных, расчетных показателей и обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.
Порядок проведения оценки
35. Определение задания:
1) идентификация недвижимости (обследование с выездом на место);
2) идентификация имущественных прав;
3) уточнение назначения (сферы использования) оценки;
4) установление базы оценки и вида стоимости;
5) согласование даты оценки;
6) определение прочих ограничивающих условий;
7) заключение договора об оценке.
36. Предварительный анализ, отбор и сбор данных:
1) сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте недвижимости;
2) общий анализ социально-экономической и экологической обстановки в регионе, городе и на месте объекта оценки;
3) анализ спроса и предложения на аналогичное имущество;
4) анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости;
37. Выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта недвижимости:
1) рыночный подход;
2) доходный подход;
3) затратный подход.
38. Три подхода к оценке независимы друг от друга и при наличии достоверной информации должны давать одну близкую по величине рыночную стоимость. Однако на практике расчетные величины стоимости, полученные в результате применения разных подходов, не равны между собой и требуют согласования результатов оценки, которое производится методом анализа иерархий, либо другим приемлемым для данной оценки математическим методом. В зависимости от вида оцениваемого имущества и назначения оценки приоритеты применяемых методов могут меняться. В условиях развитого рынка более приоритетным считается рыночный подход.
