Для чего нужны комиссии собственников помещений и как их создать

Что такое комиссии собственников помещений? Это коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом, которые могут избираться по решению общего собрания собственников помещений или по решению совета МКД[1].

Хотя Жилищный кодекс назвал комиссии собственников помещений в многоквартирном доме (далее - комиссии собственников, комиссии) совещательными органами управления домом, надо иметь в виду, что у комиссий нет полномочий по принятию каких-либо решений по управлению многоквартирным домом, так же как и у совета дома. Единственным полномочием комиссий является подготовка предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, поэтому полномочия комиссий значительно меньше, чем у совета дома.

Что общего у совета дома и комиссий собственников? И в совет, и в комиссии избираются собственники помещений в доме. При этом совет дома должен быть создан обязательно, он избирается на общем собрании собственников помещений и осуществляет свою работу на постоянной основе, в течение двух лет, если иной срок не установлен решением общего собрания. Комиссии могут избираться, если в этом есть необходимость. Они могут быть как постоянно действующими (в течение установленного срока), так и временными – для решения какой-то одноразовой конкретной задачи. Статус комиссий ниже, чем совета многоквартирного дома.

Какие бывают комиссии, и для каких целей они создаются? Комиссии собственников помещений создаются в помощь совету многоквартирного дома для подготовки предложений по отдельным вопросам. Совет дома использует предложения комиссий для того, чтобы подготовить свои предложения собственникам помещений. Поэтому создание специальных комиссий собственников помогает преодолеть проблему недостаточной квалификации членов совета по отдельным вопросам управления домом, а также перераспределить нагрузку и ответственность между большим числом собственников помещений, принимающих участие в подготовке предложений.

В многоквартирном доме могут создаваться разные комиссии собственников, в зависимости от того, какой вопрос необходимо проработать, какое предложение подготовить.

Жилищный кодекс назвал только одну из возможных комиссий – комиссию по оценке проектов договоров управления[2]. Такая комиссия может создаваться при подготовке к проведению общего собрания по выбору управляющей организации и заключению договора управления (утверждению условий договора). Работа такой комиссии может заключаться в изучении предложений услуг и работ разных управляющих организаций, размещаемых в сети Интернет или присланных в ответ на запрос совета МКД, сравнении этих предложений (по существенным условиям договора управления), а также в оказании помощи председателю совету дома при подготовке к проведению переговоров с управляющими организациями, отобранными в качестве возможных претендентов на роль нового управляющего домом. Комиссия может также представить совету рекомендации по подготовке заключения по условиям предлагаемых разными организациями проектов договоров управления и предложений для общего собрания собственников помещений.

Полезным для собственников помещений в многоквартирном доме будет создание комиссий для подготовки предложений по перечню работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для формирования заказа управляющей организации. Содержание деятельности совета МКД по подготовке такого предложения рассмотрены в разделе 2 настоящих методических рекомендаций. Если совет дома принял решение подготовить для собственников помещений предложение по перечню работ и услуг, помочь ему могут техническая и финансовая комиссии собственников помещений. Техническая комиссия, в которую могут входить собственники, имеющие строительное или другое инженерное образование, может оценить состояние общего имущества и потребность в работах и ремонтах для его надлежащего содержания. Техническая комиссия может работать самостоятельно или в контакте со специалистами управляющей организации. Результаты ее работы будут отражать взгляд «изнутри» на потребности дома в работах и услугах, что затем в процессе обсуждения с управляющей организацией поможет сформировать обоснованный перечень работ и услуг по договору управления.

Техническая комиссия может создаваться для работы в течение непродолжительного отрезка времени один раз в году – например, в августе-сентябре для планирования работ на следующий календарный год. В то же время, и в течение года для технической комиссии также может найтись работа – например, для содействия совету в приемке ремонтных работ, выполненных управляющей или подрядной организацией, или для оценки последствий аварийных ситуаций, если при их возникновении нанесен вред общему имуществу.

Задачей финансовой комиссии может быть оценка, сколько средств необходимо для выполнения работ и ремонтов, предложенных технической комиссией или оценка обоснованности и доступности для собственников помещений размера платы по договору управления, предлагаемой управляющей организацией. Финансовая комиссия может провести анализ стоимости услуг и работ разных управляющих и подрядных организаций в городе, оценить предлагаемые сметы на ремонтные работы.

Выявление и учет мнений собственников помещений, а также информирование их по важным вопросам управления общим имуществом важны не только для вовлечения собственников в процесс принятия решений, но и для обеспечения доверия к деятельности совета дома. Поэтому полезно также создать в доме комиссию по связям с собственниками помещений или две отдельных комиссии – по выявлению мнений и по информированию собственников. Работу таких комиссий лучше организовать на постоянной основе.

Работа комиссии по выявлению мнений собственников по разным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, может заключаться в сборе информации от собственников по тем или иным вопросам, разработке анкет и проведении опросов, обобщении результатов опросов и анализе обращений собственников в совет дома, организации встреч совета с собственниками помещений для обсуждения разных вопросов и т.д.

Задачи комиссии по информированию собственников об управлении многоквартирным домом и работе совета дома могут заключаться в подготовке по поручению совета дома объявлений, информационных листков, ведении информационного уголка или даже сайта многоквартирного дома в Интернете. Такую работу вполне может взять на себя кто-то из молодежи.

Полезным помощником совету может быть административная комиссия, которая будет заниматься организационными вопросами при подготовке и проведении общего собрания собственников помещений – подготовка листов регистрации участников собрания, нужного количества бюллетеней голосования, проведение регистрации и т.д.

Еще одно направление деятельности, подходящее для поручения комиссиям собственников – организация соседских праздников (например, празднование Нового года, Дня дома) и субботников, детских и спортивных мероприятий, клубов по интересам. Во многих домах, где хорошие отношения между соседями, и сейчас встречаются такие инициативные комиссии по соседским мероприятиям. Их обычно создают активные родители, спортивная и общительная молодежь, энергичные пенсионеры – в зависимости от того, какое мероприятие соседи хотят организовать в своем доме.

Кроме того, в многоквартирных домах часто возникают разные вопросы, непосредственно связанные с проживанием в доме или пользованием общим имуществом, которые требуют коллективного решения на общем собрании собственников помещений. Это могут быть вопросы организации площадок для выгула собак, стоянки автомобилей, сдача в аренду части общего имущества или размещение рекламы. Для подготовки решений по таким вопросам также могут создаваться временные комиссии собственников. С другой стороны, собственники могут создать и специальную комиссию по вопросам пользования общими имуществом, которая будет существовать постоянно, но собираться по необходимости.

Для многих многоквартирных домов также актуальными были бы комиссии по взаимодействию с арендаторами (собственниками) нежилых помещений или согласительные комиссии, задача которых – помощь в разрешении соседских конфликтов, связанных с соблюдением правил проживания и пользования общим имуществом в доме.

Как привлечь собственников к работе в комиссиях? Для того, чтобы иметь возможность создавать комиссии собственников помещений в многоквартирном доме, совету дома надо понимать, кто из собственников помещений может участвовать в таких комиссиях, - то есть, кто имеет нужные знания, квалификацию, опыт и время, возможности и желание поучаствовать. А для того, чтобы собрать такие сведения, нужно, прежде всего, иметь достаточное представление о собственниках помещений, иными словами, понимать, кто в доме живет.

Для сбора такой информации можно провести опрос среди собственников помещений в доме. В приложении 3 приведен пример анкеты собственника помещения в многоквартирном доме, цель которой – получить сведения для базы данных о собственниках помещений в доме, определении доли собственников в праве общей долевой собственности на общее имущество и количества голосов для участия в общем собрании собственников помещений, и установления связи при аварийных ситуациях.

Совету дома необходимо иметь в виду, что в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. 152-ФЗ "О персональных данных" собственники помещений не обязаны представлять совету дома сведения о себе, но могут сделать это добровольно. Поэтому важно разъяснять, для чего нужны эти сведения, что они не будут использоваться в ущерб интересам собственника, передаваться посторонним лицам, персональные данные (и заполненные анкеты) будут храниться таким образом, чтобы исключить доступ к ним посторонних, то не членов совета дома.

В приложении 4 приведен пример анкеты с приглашением участвовать в комиссиях. Эта анкета может помочь получить сведения, кто на разовой или регулярной основе согласен помогать совету дома по различным вопросам. Полученные в результате анкетирования сведения дадут совету МКД возможность подобрать кандидатуры участников комиссий, а также понять, кого можно избрать в регулярно работающие комиссии (собственники располагают большим свободным временем), а кого в комиссии, работающие один-два раза в году непродолжительное время.

Сбор сведений о собственниках через анкетирование лучше всего вести путем индивидуальных встреч и бесед, в ходе которых заполняются анкеты. Установление личных контактов членов совета МКД очень важно для последующей работы совета. Эту работу можно распределить среди членов совета так, чтобы представитель от подъезда в совете дома обошел квартиры и поближе познакомился с людьми в своем подъезде. Председатель совета МКД может присоединяться к представителям подъездов во время встреч с собственниками квартир.

Для продуктивной работы совета дома важно не только создать себе в помощь комиссии собственников помещений, но и поддерживать их работоспособность и обеспечить активное участие как можно большего числа собственников в таких комиссиях. Если совет не будет общаться с избранными комиссиями, обсуждать их предложения, не будет показывать (в том числе и на общем собрании) насколько их работа полезна для всех собственников и совета, члены комиссий наверняка потеряют интерес к работе в комиссиях. Чем больше собственников будет вовлечено в активную работу комиссий, тем легче будет работать совету и самим комиссиям, проще будет найти преемников для членов совета дома при его переизбрании.

Актив собственников помещений: старшие по подъездам, лестничным площадкам (этажам). Институт старших по домам или подъездам давно известен в российских городах. Они избирались как участники территориального общественного самоуправления. Старшие по дому (подъезду) занимаются вопросами привлечения жителей к обеспечению порядка, сохранности дома (подъезда), благоустройства придомовой территории. В товариществах собственников жилья есть примеры, когда кроме старших по подъездам выбираются старшие по лестничным площадкам: один из соседей по этажу принимает на себя обязательства контактировать со старшим по подъезду и при необходимости с правлением ТСЖ, передавая пожелания, мнения своих соседей по лестничной площадке, а также передавать им полученную информацию. Обязанности старшего по лестничной площадке по очереди выполняют собственники всех квартир. Такая система самоорганизации позволяет обеспечить очень быстрый обмен и распространение информации, получения сведений и откликов от всех собственников. Кроме того, люди в доме лучше узнают друг друга, больше общаются.

Этот опыт могут применять и советы многоквартирных домов, привлекая к работе старших подъездам (если они не вошли в члены совета) и поощряя избрание старших по лестничным площадкам. Основная задача старших – осуществление взаимосвязи между «рядовыми» собственниками и советом дома: выявление потребностей и мнений соседей, и донесение их до совета дома, и информирование собственников о предложениях и решениях совета.

В чем главная польза комиссий собственников помещений и старших по подъездам (этажам)? Участие в работе совета многоквартирного дома, комиссиях, как и выполнение обязанностей старших по подъезду или лестничной площадке повышает активность собственников помещений. Большое количество людей вовлекаются в подготовку и обсуждение предложений по управлению многоквартирным домом. Эти собственники приходят на общее собрание, обеспечивая ему кворум, осознанно голосуют за проработанные коллективные решения, а затем способны контролировать их выполнение. Чем больше людей принимают участие в общих и полезных для всех делах, тем крепче связи между людьми, лучше атмосфера в доме, большую роль играет общественное мнение.

Конечно, создание комиссий – дело добровольное, и закон устанавливает, что собственники сами решают, нужны ли им какие-либо комиссии. Все функции по подготовке принятия собственниками решений по управлению домом и контролю выполнения принятых решений можно возложить и на совет многоквартирного дома. Но совет дома вряд ли будет состоять из большого числа членов. А затем, как это часто бывает, все функции совета дома могут вообще перейти в руки его председателя – практика некоторых ЖСК и ТСЖ об этом свидетельствует. И постепенно возникает разрыв и противостояние председателя правления ТСЖ (или председателя совета дома) и других собственников помещений. Собственники отстраняются от участия в управлении домом, председатель единолично несет всю нагрузку и всю ответственность. Это не только требует больших затрат времени и сил от одного человека – председателя, но еще и возникает представление, что собственники «наняли» человека, чтобы он работал на них. При этом сам председатель правления чувствует, что его работа не получает признания со стороны собственников, плохо вознаграждается. А передать эту ношу некому, потому что рядом нет группы активных людей, из которых мог бы быть выбран преемник.

Советам многоквартирных домов и их председателям рекомендуется учесть негативный опыт некоторых товариществ и иначе строить взаимоотношения между советом и собственниками помещений. Совет может стать центром активности многих собственников помещений в доме, организатором активной деятельности комиссий собственников, старших по подъездам и лестничным площадкам, других людей, готовых время от времени включаться в работу и поддерживать избранные органы самоуправления (см. рисунок 1). Работа в совете дома, комиссиях дает возможность большому числу людей стать активными и грамотными (навыки приходят в процессе работы!) собственниками, установить связи с соседями. Через общение и совместные действия формируется коллектив, способный принимать общие решения и воплощать их в жизнь.

Главная цель председателя совета состоит в том, чтобы вовлечь в той или иной форме большинство собственников в деятельность, связанную с управлением домом, распределить нагрузку между членами совета дома, членами различных комиссий и другими активистами, организовать все так, чтобы никто не был чрезмерно загружен общими делами и заботами о доме. В результате вместо разобщенных собственников квартир создается коллектив, способный совместными усилиями решать общие вопросы поддержания и улучшения своего дома, повышения комфортности проживания в нем.

[1] см. ч.11 и ч.12 ст. 161.1 Жилищного кодекса

[2] см. пункт 4 части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса