Методы оценки недвижимости

 

Необходимым элементом рыночной экономики является институт независимой оценки собственности, в первую очередь это касается рынка недвижимости. Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой и т.д.) недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли – продажи;

- при акционировании предприятия;

- при реструктуризации;

- при разработке инвестиционных проектов:

В Гражданском кодексе (ст. 130) дано определение термина «недвижимая вещь»: к ним относятся земельные участки, недра, т.е. те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».

Процесс оценивания, т.е. нахождение денежного эквивалента различных объектов недвижимости представляет собой определение его стоимости. В основе расчета стоимости объектов недвижимости лежит ряд принципов, определяющих отношение субъектов рынка на величину стоимости данных объектов:

Это, прежде всего, принцип полезности, замещения, ожидания (дохода), лучшего и наиболее эффективного использования.

Согласно закона «Об оценочной деятельности» для оценки недвижимости используются методы: дисконтированных денежных потоков, капитализации – при доходном подходе; сравнительный подход и затратный.

Лизинг

Лизинг – способ финансирования, основанный на долгосрочной аренде имущества при сохранении права собственности за арендодателем. Плата за лизинг – это форма экономических отношений между собственником и арендатором. На практике применяются три формы лизинговых платежей:

- денежные;

-натуральные;

- смешанные платежи;

В лизинговой сделке обычно действуют несколько субъектов:

Лизингодатель;

Лизингополучатель;

Продавец имущества (поставщик);

Банк, кроме того м.б. страховая компания;

«Рослизинг» - как координатор;

Преимущественно используются три вида лизинга:

- оперативный, когда в оперативное управление принимается имущество лизингополучателем за определенную плату, на определенных условиях и на определенный срок.

- финансовый (финансовая аренда), которая является косвенной формой финансирования деятельности хозяйствующих субъектов и применяется в том случае, когда предприятие не имеет финансовых возможностей, например, приобрести оборудование;

Возвратный (

Расчет общей суммы лизинговых платежей:

ЛП = амортизационные отчисления + плата за кредитные ресурсы + комиссионное вознаграждение лизингодателю + плата лизингодателя за дополнительные услуги лизингополучателю по договору + НДС (уплачивается лизингополучателем).

Финансовые риски

Финансовые риски – это вероятность потерь, убытков, недополучение дохода при совершении финансовых операций.Риски могут быть чистыми (0) и спекулятивными (+ или -). Риск и доходность находятся в прямой зависимости. Чем выше доходность, тем выше риск.

Различают следующие виды финансовых рисков:

- кредитный - % и долг;

- процентный;

- валютный;

- риск упущенной выгоды;

- инвестиционный;

- налоговый;

Величина риска измеряется с помощью статистических методов (среднее ожидаемое значение, изменчивость возможного результата (степень отклонения от средней величины) – дисперсия; Кроме того используются методы – экспертных оценок, метод аналогий, и др.

Соотношение максимально возможного объема убытка и объема собственных средств представляет собой коэффициент риска, ведущий к банкротству, если его величина более 0,7.

Рисками можно управлять. Приемы риск-менеджмента включают средства разрешения рисков и приемы степени снижения рисков. К первым относится – избежание риска, его передача, снижение степени риска;

Второе направление – диверсификация, лимитирование, страхование, хеджирование, повышение уровня информации и т.д.