III. Требования к проведению оценки

13. Проведение оценки включает в себя следующие этапы;

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

14. Оценщик осуществляет сбор и обработку:

· правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

· данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

· информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

· информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

15. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

16. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

17. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

18. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

19. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

Глава 2

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

В соответствии с договором № 32 от 20.08.2005 г.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (земельный участок с отдельно стоящими строениями), расположенного по адресу: Россия, Московская область, Дмитровский район, Завьяловский с/о ст. «Липники» уч. 28, по состоянию на 6 сентября 2005 года.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для оформления сделки купли продажи.
Рыночная стоимость определялась в соответствии:
– Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 28 июля 1998 г.,
– «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г. № 519,
– Международными стандартами оценки МСО 2000 и стандартами, принятыми Российским обществом оценщиков (РОО) СТО 10-01-95 – 21-01-98.
Приведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 6 сентября 2005 года, составляет
(с учетом НДС): 296 000 (двести девяносто тысячи) рублей.

 

 

 

I. Общие сведения

Оцениваемый объект	Земельные участок, площадью 550 кв.м.
Месторасположение объекта	Россия, Московская область, Чеховский район,ХХХХХХ
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
Назначение оценки	Оформление сделки купли продажи
Вид стоимости	Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: -1 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; -2 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -3 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; -4 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; -5 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оцениваемые права	Право собственности на земельные участки и право собственности на здания
Действительная дата оценки	6 сентября 2005 г.
Основание проведения оценки	договор ХХХХХХХ от 20.08.2005 г.
Дата составления отчета	06.09.2005 г.
Заказчик оценки	ХХХХХХХХХ
Собственник объекта	ХХХХХХХХХ
Исполнитель	ООО «Модус А»
Применяемые стандарты оценки	- Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., - «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519, - Международные стандарты оценки 2003, 6-е издание, - Стандарты Российского общества оценки СТО 10-01-95 – 21-01-98
Форма отчета	Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., а также действующих «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

 

Декларация оценщиков.
Мы, эксперты-оценщики, подписавшие данный отчет, подтверждаем на основании имеющихся знаний и убеждений, что:
– Мы не были лично заинтересованы в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов;
– Изложенные в настоящем отчете факты, (на основе которых проводился анализ), выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок;
– Оценка произведена с учетом всех условий, ограничений и предпосылок, налагавшихся либо условиями исходной задачи, либо введенных обоснованно оценщиками самостоятельно;
– Нами не был произведен внешний и внутренний осмотр оцениваемого имущества;
– У нас нет специфических текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего Отчета, и у Оценщика нет личной заинтересованности или пристрастий к сторонам, связанных интересами с оцениваемой собственностью;
– Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцененного в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнение работ по настоящему отчёту;
– Никто, кроме лиц, подписавших настоящий сертификат, не оказывал влияния на мнения, суждения и выводы, изложенные в Отчете;
– Нам не были предоставлены документы на объект оценки, кроме письменного описания объекта оценки со слов Заказчика, таким образом, мы не несем ответственности за неправильное толкование данного отчета в судебных целях, поскольку считаем письменную и устную информацию Заказчика достоверной;
– Мы не несем никакой ответственности за последствия, которые могут возникнуть вследствие использования настоящего отчета с целью отличной от указанной в договоре;
– Настоящая оценка произведена, а отчет составлен в соответствии и на условиях, определенных Кодексом Этики и Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО), что подтверждается нашими подписями.

 

Квалификация оценщиков:
Квалификация специалистов, принимавших участие в выполнении данного отчета, соответствует квалификационной характеристике, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.96 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)».
Лицензия №010115 от 23 ноября 2016г., выданную Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с 23 ноября 2011г. по. 23 ноября 2016г.
Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от 27.11.2011г. Полис выдан ОАО “РОСНО”.

 

СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ
Декларация оценщиков, являющаяся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:
– В процессе подготовки настоящего Отчета, мы исходили из достоверности предоставленных документов;
– От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;
– Отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;
– Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;
– Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов;
– При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;
– Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации;
– Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;
– Мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;
– Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости;
срок использования данного Отчета – 6 месяцев.

Используемая терминология и процесс оценки.
Определение вида стоимости.
– В соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
– Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО-2003), под рыночной стоимостью понимается денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Мы считаем, что различия в приведенных определениях несущественны и не могут влиять на цель оценки.

Определение оцениваемых прав.
Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие интересы других лиц. В том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Процедура оценки.
Процедура оценки включала в себя:
– Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
– Исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Московской области;
– Сравнительный анализ аналогов;
– Сассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;
– Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
– Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

 

Процесс оценки.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
1) Затратный подход;
2) Сравнительный подход;
3) Доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.
Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

 

 

II. Краткое описание возможных подходов оценки.

Затратный подход.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.
Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью воспроизводства объекта оценки понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
В случае если определение стоимости воспроизводства не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Сравнительный подход.
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
Отбор информации с целью анализа её достоверности и подтверждения того, что совершённые сделки (либо предложения) соответствуют на рыночным условиям.
Подбор подходящих единиц измерения (таких, как доллар США за м2) и проведение сравнительного анализа для выбранной единицы измерения.
Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.
Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчётная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.
Полученный таким образом чистый доход затем перечисляется в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчёта зависит от качества исходной информации о рынке.
Решение об оценке
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.
Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

 

 

III. Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки
Исследование юридической информации
В данной работе проводилась оценка полного права собственности Заказчика (Галиева В.Р.) на земельный участок.
Инспекция объекта оценки состояла из осмотра объекта, интервью с Заказчиком и анализа предоставленной Заказчиком информации.
Инспекция объекта оценки проводится с целью установления количественных и качественных характеристик объекта оценки и включает в себя сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объектов оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объектам оценки;
информации о технических и эксплутационных характеристиках объектов оценки.
Для проведения работ по оценке рыночной стоимости объекта собственником объекта и Заказчиком были предоставлены следующие документы:
- устное и письменное описание объекта оценки Заказчиком

Местоположение объекта оценки
Объект оценки состоит из садовых участков, с расположенными на нем отдельно стоящим садовым домом и бытовыми строениями.
Садовый участок № 33 расположен на территории садового товарищества "Липники", д. Дмитровка. Площадь участка 550 кв.м.
Доступ и подъезд к зданию свободен и осуществляется по дороге с твердым покрытием. Вблизи объекта оценки расположены основные объекты социальной инфраструктуры (почта, аптеки, поликлиника, школа, торговые центры), рядом расположена ж/д ст. Столбовая, имеется автобусное сообщение из г. Москвы (авт. №123).
Основные характеристики объекта оценки.
Составлено на основании устной и письменной информации Заказчика.
Оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Московская область, Дмитровский район, Завьяловский с/о ст. «Липники» уч. 28. Текущее использование – садово-дачный участок с жилыми и бытовыми строениями.

 

 

IV. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Потенциал местоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей.
Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.
Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.
Максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

По данным факторам проведем анализ вариантов использования данного объекта

Фактор	Дачное хозяйство	Садово-дачное хозяйство
Потенциал местоположения	+	+
Правовая обоснованность	+	+
Физическая возможность	+	+
Финансовая оправданность	+	+
Максимальная эффективность	+	+
Итого

Проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование в качестве садово-дачного хозяйства.
Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование как садово-дачного хозяйства.

 

V. Определение стоимости объекта оценки

Расчет стоимости земельного участка
Земельный участок принадлежит на праве собственности Галиеву В.Р.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Анализ рынка земельных участков Чеховского района Московской области и мониторинг предложений о продаже земельных участков аналогичного назначения позволяет сделать вывод о наличии достаточной и достоверной информации для оценки рыночной стоимости права собственности земельного участка традиционными методами.
Определение стоимости земельного участка методом прямых продаж в рамках сравнительного подхода
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
При оценке земельного участка мы применяем метод сравнения продаж.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Объектом оценки в данном случае является право собственности на земельный участок. Оцениваемый объект относится к сегменту рынка земли производственного назначения.
Проанализировав сложившуюся ситуацию, оценщик пришел к выводу, что ожидать в ближайшее время на рассматриваемом сегменте рынка недвижимости снижения цен не приходится.
На вторичном рынке ситуация характеризуется относительно установившимся сроком экспозиции (т.е. временем предложения объекта до его реализации) – в среднем от 3 до 9 месяцев. Используя сложившуюся ситуацию, покупатель ищет варианты, которые максимально соответствовали бы его материальным возможностям, требованиям, предъявляемым им к качеству объекта, при этом тщательным образом рассматривая юридическую сторону оформления сделки.
В связи с рассмотренными выше особенностями рынка недвижимости Московской области, а также отсутствием достоверной информации о проводимых сделках, оценщики сочли возможным проанализировать текущее предложение аналогичных объектов на вторичном рынке за период с апреля по май 2005 г., заложив в их стоимость потенциальное уменьшение цены в размере 5% в результате вероятных торгов. Данное предположение сделано на основе анализа сделок купли-продажи земельных участков в различных районах Московской области.
При выборе аналогов оценщиками были проанализированы материалы информационных агентств «Риэлтинформ», «RussianRealty» и «Мобиле», информация в журналах: «Недвижимость для бизнеса», «Тригон», «Столичная недвижимость», «Каталог недвижимости Москвы и Московской области»; в газетах: «Из рук в руки», «Ведомости», «Квартира Дача Офис»; базы данных риэлторских компаний г. Москвы: «Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости», агентство недвижимости «Миэль», агентство недвижимости «Noble Gibbons», агентство недвижимости «Penny Lane Realty», агентство недвижимости «Бест-недвижимость», компания ООО «Арсенал холдинг», агентство недвижимости «Миллионер», агентство недвижимости «ИНКОМ», агентство недвижимости «Colliers international», агентство недвижимости «Stiles & Riabokobylko» и собственные наблюдения оценщиков.
В первую очередь проведем оценку стоимости участка как незастроенного.
Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка и назначение.
Процесс расчета приведен в таблице ниже:

Характеристика, показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Объект
Источник информации (тел.)	Информационно аналитический портал по продажи земели http://www.vashagent.ru/	Информационно аналитический портал по продажи земели http://www.vashagent.ru/	Информационно аналитический портал по продажи земели http://www.vashagent.ru/	-
Цена, $ (с НДС)	27 000	18 000	20 000	-
Рын. условия (дата предложения)	3 кв. 2005 г.	3 кв. 2005 г.	3 кв. 2005 г.	-
Корректировка на дату продажи	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, $	27 000	18 000	20 000	-
Вид сделки	предложение	предложение	предложение	-
Поправка на торг	-5%	-5%	-5%	-
Скорректированная цена, $	25 650	17 100	19 000	-
Скорректированная цена, $	25 650	17 100	19 000
Местоположение	Чеховский район, д. Алексеевка, 55 км. от МКАД	Чеховский район, д. Семенково, 50 км. от. МКАД	Чеховский район, рядом с г. Чехов, 55 км. от МКАД	Московская область, Чеховский район, Любучанский с/о, ст. "Березка" уч. 33
Корр-ка на местоположение	0,00%	0,00%	0,00%	-
Скорректированная цена, $	25 650	17 100	19 000	-
Категория земель	поселений	поселений	поселений	поселений
Корр-ка на категорию земли	0%	0%	0%	-
Скорректированная стоимость участка, $	25 650	17 100	19 000	-
Общая площадь участка,кв. м.	0,1	0,1	0,08
Корр-ка на площадь	-5%	0%	-10%	-
Скорректированная стоимость участка, $	24 368	17 100	17 100	-
Коммуникации (вкл. тел. линии)	Электричество, водопровод	Электричество, водопровод	Электричество, водопровод	Электричество, водопровод
Корр-ка на наличие коммуникаций	0%	0%	0%	-
Скорректированная стоимость участка, $/сотку	2 437	1 710	2 138	-
Стоимость продажи, $,сотку	2 437	1 710,00	2 138	-
Средневзвешенная стоимость объекта, $ за 100 кв. м (вкл. НДС)	2 094,75
Стоимость объекта, $ (вкл. НДС)	10 473,75
Курс долл. США на дату оценки	28,2108
Стоимость объекта, руб. (вкл. НДС)	295 472,87

Определение вносимых корректировок:
Дата продажи. Поправка не учитывается, так как анализ производится на основе данных по предложениям объектов.
Торг. Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Поправка определена в размере 5% от цены продажи по данным опроса риэлтерских агентств.
Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от удаленности от МКАД. В данном случае размер поправки не определялся, поскольку все объекты аналоги находятся в чеховском районе Московской области.
Категория земель. Поправка учитывает зависимость цены объекта от категории земель. Очевидно, что земли поселений имеют большую стоимость при прочих равных условиях, чем земли другой категории. В нашем расчете корректировка на категорию земель не приводилась, так как объекты-аналоги и оцениваемый объект входят в одну категорию.
Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и аналоги отличаются по площади, однако данный факт несущественно влияет на рыночную стоимость земельного участка, следовательно, данная поправка не вносится.
Наличие коммуникаций. Стоимость участков, к которым подведены коммуникации (электричество, водопровод) обычно выше аналогичных участков без коммуникаций. Данная корректировка не применялась, так аналоги и оцениваемый объект по этому параметру не различаются.
Таким образом, стоимость оцениваемого участка (с учетом бытовых строений и без учета садового дома) составляет округленно (с учетом НДС) 295 472,87 рублей.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС:
296 000 (двести девяносто тысячи) рублей.
Определение стоимости объекта затратным подходом
Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта доходным подходом
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.
Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.
В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.
В связи с неразвитостью рынка аренды садово-дачной недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

VI. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В настоящих материалах были рассмотрены три стоимостные оценки недвижимости.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Пpемуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:
Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.
Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Сравнительный подход к оценке не применялся.
Доходный подход в данной оценке не применялся.
Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, ниже приведены полученные результаты анализа стоимости объекта:

Подход	Стоимость, определенная в рамках подхода, руб.	Удельный вес подхода	Рыночная стоимость (с учетом НДС), руб.
Сравнительный подход	Не применялся
Доходный подход	Не применялся
Затратный подход	296 000

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:
Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Московская область, Дмитровский район, Завьяловский с/о, ст. «Липники», уч. 28 по состоянию на 6 сентября 2005 года, с учетом округления составляет (с учетом НДС):
296 000 (двести девяносто тысячи) рублей.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

 

 

Эксперт – оценщик

Список литературы:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», № 135-ФЗ.
2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519. С поправками на 01.01.2008 г. № 765.
3. Правила оценки физического износа жилых зданий, утвержденные приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446.
4. Оценка недвижимости. Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003.
5. Болдырев В. С., Федоров Л. Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М., Азбука, 1997.
6. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений, Пер. англ.. М. ИНФРА-М, 1996.
7. Учебное и практическое пособие «Оценка рыночной стоимости недвижимости». М.: Дело, 1998 г.
8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.
9. КО-ИНВЕСТ. Индексы цен в строительстве. Выпуск № 50. 2005 год.