Омаров О.Х.
Научный руководитель:
Крючкова К.Ю.
Особенности найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания Российского государства и общества, является проблема обеспеченности населения нашей страны жильем. Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека, что отмечается и в основополагающих международных актах (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах и др.).[1]
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах. В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).
Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ). В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).[2]
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.
Договор заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.
Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет утвержден Правительством Российской Федерации.
Необходимо отметить, что отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.
Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:
1) плату за наем жилого помещения, включающую:
- возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
- расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;
- расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;
- иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;
2) плату за коммунальные услуги.
Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:
а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
в) плату за коммунальные услуги.[3]
Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет.
Имеются и другие отличия между указанными видами договоров найма жилого помещения (см. приложение к настоящей статье).
Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.
Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.[4]
Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.
Полагаю необходимым норму ЖК РФ, устанавливающую основную обязанность наймодателя - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение - дополнить положением, согласно которому наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, отвечающее определенным требованиям.
Жилищный кодекс РФ обязывает наймодателя принимать участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома. Учитывая социальную направленность договора социального найма, а также судебную практику разрешения споров такой категории, целесообразно в Жилищном кодексе РФ уточнить, что осуществление надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, является обязанностью наймодателя.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
Учебная и научная литература
3.Алексеева О.Г. Основания возникновения жилищного правоотношения социального найма // Российский юридический журнал. - 2011. - № 5. - С. 105-112.
4.Бакирова Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. - 2013. - № 3. - С. 26-30.
5.Тарасова А.Е.Правовой режим коммунальных квартир: коллизии жилищного законодательства и практика их разрешения // Семейное и жилищное право. - 2013. - № 6. - С. 44.
6.Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: пост. коммент. с исп. законодательства субъектов РФ и новейш. суд. практики. - 9-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2014. - 541 с.
[1] Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: пост. коммент. с исп. законодательства субъектов РФ и новейш. суд. практики. - 9-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2014. С. 51
[2] Тарасова А.Е.Правовой режим коммунальных квартир: коллизии жилищного законодательства и практика их разрешения // Семейное и жилищное право. - 2013. - № 6. - С. 44.
[3] Бакирова Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. - 2013. - № 3. - С. 26
[4] Алексеева О.Г. Основания возникновения жилищного правоотношения социального найма // Российский юридический журнал. - 2011. - № 5. - С. 105.
