Цены на квартиры расти не будут
В обозримой перспективе цены на квартиры расти не будут, а риэлторам и девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
Геннадий Моисеевич, в последние недели появлялось множество противоречивых оценок ситуации на рынке недвижимости. Одни эксперты говорят о непривлекательности российского рынка недвижимости для инвесторов, другие, напротив, предсказывают резкий рост цен со второй половины 2016 года. Где же все-таки истина?
– Как всегда, посередине. Те, кто говорит о непривлекательности рынка, по отношению к текущей ситуации безусловно правы. Падение плохо для инвесторов: им нравится, когда все вокруг растет. Но важно быть начеку и не проспать ценовое дно (этот период для разных регионов, типов и классов жилья может отличаться).
В свою очередь, те, кто предсказывает резкий рост цен, – это крупные столичные девелоперы. И они, мягко говоря, выдают горячо желаемое за действительное. Я уже давал публичную оценку таким высказываниям. У них есть два аргумента. Первый – рост цен на материалы и затрат девелоперов, которые будут включены в конечную цену. Это обоснование не выдерживает никакой критики: рост расходов при падении платежеспособного спроса к росту цен не приводит – он просто уменьшает прибыли девелоперов. Второй аргумент – сокращаются объемы строительства, а уменьшение объемов предложения приведет к ажиотажному спросу. Но и здесь тоже причины перепутаны со следствиями. Если попросту, то все как раз наоборот: объемы строительства и предложения потому и уменьшаются, что спроса нет.
Иными словами, роста цен в сегменте новостроек ждать не приходится.
Может быть, раньше сядем – раньше выйдем?..
– Здесь все неоднозначно. В соответствии с прогнозами правительственных экспертов, темпы роста ВВП вот-вот перейдут в положительную плоскость, он будет расти на 1-2% в год – что, впрочем, никакой не рост, а та же стагнация. Она будет продолжаться, пока не будет реализована структурная перестройка в экономике. Но способов выйти на траекторию роста пока никто не придумал, а раз так, то и доходы населения будут снижаться.
Как это будет отражаться на рынке недвижимости?
– Как минимум в ближайшие три-четыре года спрос будет снижаться. Реальные доходы населения впервые за последние десять лет упали на 4%. Но в 2015-м инфляция составила 12,9%, а в номинальном выражении доходы выросли на 8% – люди охотно вкладывали деньги в дешевеющую недвижимость. Центробанк зажимает инфляцию, причем делает это весьма успешно. Если инфляция будет 4% (а ЦБ этого в ближайшие годы, безусловно, добьется), а реальные доходы снизятся на те же 4%, то номинальные приблизятся к нулю, население станет тратить деньги на самое необходимое, а излишки – откладывать на черный день. Иными словами, курс на снижение инфляции положителен для экономики, но для рынка недвижимости это негативный фактор. При этом я, после резкого обвала экономики и доходов населения в 2015 году, уже не ожидаю резкого усиления негативных тенденций к 2018-му. Правда, нужно сделать оговорку: на сегодняшний день это оценочный, а не расчетный прогноз. Над расчетным – пока работаю.
