Право собственности на землю

Закон о земле определяет, что земля в Республике Казахстан находится в государственной собственности (ст. 2). Однако, земельные участки могут находиться также в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц (в том числе иностранных граждан и юридических лиц) на основаниях, условиях и в пределах, установленных Законом о земле (ст. 2). Частная собственность в Республике Казахстан признается и защищается равным образом c государственной (ст. 15).

Земельные участки, которые могут находиться в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц, определены в статье 18 Закона о земле. В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставляемые для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства (земли сельскохозяйственного назначения,⁶ ст. 18.1). Кроме того, согласно Закону (ст.18.2) в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставляемые под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания этих зданий (строений, сооружений).

⁶ Согласно ст.1 Закона о земле, земельный фонд Казахстана делится на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения; земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли лесного фонда, водного фонда и запаса. Хотя в Законе это прямо не определено, земли каждой категории, в свою очередь, делятся по режиму их использования. Например, анализ ст.79.4 позволяет предположить, что земли сельскохозяйственного назначения делятся на земли, предоставляемые для товарного сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества, животноводства, садоводства, дачного строительства.

Закон о земле прямо устанавливает, что иностранцам и лицам без гражданства запрещается иметь в частной собственности земельные участки, предоставляемые для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства (ст. 18.4). Буквальное толкование Закона позволяет сделать вывод о том, что этот запрет не относится к иностранным юридическим лицам (поскольку, как мы указывали выше, иностранные юридические лица не являются «иностранцами» по определению статьи 5 Закона). Поэтому, в отсутствие прямого запрета, можно предположить, что иностранные юридические лица могут иметь на основании права собственности земельные участки, предоставляемые для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства.

Вывод о том, что иностранные граждане и юридические лица могут иметь земли, предоставляемые под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) подтверждается анализом права независимого Казахстана, которое уже в начале развития предоставило иностранным инвесторам возможность приобрести на праве собственности недвижимое имущество (например, в ходе приватизации). Естественно, что право собственности на недвижимость было бы неполным, если бы земля, на которой построена эта недвижимость, принадлежала какому-либо другому лицу или государству. Поэтому, как и предыдущий Указ о земле (ст. 18), ныне действующий Закон о земле устанавливает, что право собственности на здания, строения и сооружения влечет за собой право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями, строениями и сооружениями (ст. 37). Это дает возможность иностранным компаниям, которые приобрели в собственность здания, строения или сооружения, получить в собственность и земельные участки, находящиеся под этими зданиями и вокруг них. И наоборот, те иностранные компании, которые приобрели в собственность земельные участки, предназначенные для застройки, должны приобрести право собственности на здания (строения, сооружения), расположенные на этих участках.

Законодательство Кыргызской Республики, в отличие от казахстанского, устанавливает, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в частную собственность могут передаваться только земельные участки, находящиеся в черте населенных пунктов, в случае кредитования ими ипотечного жилищного строительства⁷. Предоставление и передача в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земель сельскохозяйственного назначения не допускается⁸. В Республике Узбекистан у иностранных физических и юридических лиц право частной собственности на земельные участки может возникнуть только в случае приобретения ими жилых помещений вместе с земельными участками, на которых они размещены⁹. Таким образом, казахстанское законодательство устанавливает более широкие возможности для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц по приобретению права частной собственности на земельные участки.

⁷ Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 г., ст.5 п.2.

⁸ Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 г., ст.5 п.1.

⁹ Земельный кодекс Республики Узбекистан от 30 апреля 1998 г., ст. 18.