Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Инициировать и провести общее собрание собственников вправе любой из собственников помещений в доме. Порядок проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся в ведении управляющих компаний, утверждается на общем собрании собственников при выборе управляющей организации.
Но поскольку в соответствии с жилищным законодательством, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выполнении капитального ремонта общего имущества и об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта, необходимо обратиться в управляющую организацию с просьбой о подготовке таких предложений, если они не были направлены управляющей организацией ранее.
По такому обращению специалистами управляющей компании будет подготовлена сметная документация, а после ее согласования также и документация, необходимая для проведения общего собрания собственников помещений с формулировкой решения, выносимого на голосование.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу ремонта общего имущества многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с п. 20 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.
Исходя из данного положения, предусматривается, что в случае если необходимость выполнения капитального ремонта связана с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением значительного ущерба их имуществу, «Управляющая организация» вправе самостоятельно принять решение о выполнении таких работ (т.е. при отсутствии решения общего собрания собственников помещений до выполнения работ) и обязана проинформировать собственников об объеме, стоимости выполненных работ и согласовать с ними порядок возмещения произведенных расходов. Информирование собственников и согласование порядка возмещения произведенных расходов осуществляется путем указания вида выполненных работ и их стоимости в ежегодном отчете управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом и утверждением такого отчета собственниками помещений дома.
