Покупная цена 89 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $9000

Расходы на оформление, оплаченные мной $1800

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $3500

Итого $14 300

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1075

Ежемесячные расходы:

- Налоги (на имущество) и страховка $325

- Ремонт и эксплуатация $0

- Резерв $0

- Комиссия за управление $0

- Погашение кредита (на 30 лет под 8%) $575

Итого $900

Чистый месячный доход $175

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($175 × 12): $2100

÷

Капитал, вложенный в собственность $14 300

Прибыль на вложенный капитал: 14,6%

 

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 123 тысячи долларов.

 

Покупная цена 120 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $12 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $2400

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $1200

Итого $15 600

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1450

Ежемесячные расходы:

- Налоги (на имущество) и страховка $432

- Ремонт и эксплуатация $0

- Резерв $0

- Комиссия за управление $0

- Погашение кредита (на 30 лет под 8%) $807

Итого $1239

Чистый месячный доход $211

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($211 × 12): $2532

÷

Капитал, вложенный в собственность $15 600

Прибыль на вложенный капитал: 16,2%

 

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 156 тысяч долларов.

Признаюсь, я тоже делал ошибки. Они были связаны главным образом с отклонением от бизнес-плана. Один из объектов, одноквартирный дом, до которого было несколько часов езды, оказался настоящей развалюхой. Пользоваться можно было только кухней - и то если крепко зажмурить глаза, чтобы не видеть насквозь проржавевших металлических шкафчиков. Я рассчитывал купить его за 40 тысяч долларов и продать за 60 тысяч долларов. Однако этот фантастический сценарий имел мало общего с реальностью, потому что я игнорировал фактор рынка. Мне следовало сразу же продать его за 45 тысяч долларов, но я этого не сделал.

Через год на кухню по-прежнему было больно смотреть, а дом все еще оставался моим. Потратив три месяца и 5 тысяч долларов на ремонт кухни и ванной, я все-таки продал его за 72 тысячи долларов. Но так как я продержал его слишком долго, то налоги на недвижимость «сожрали» столько денег, что мне еле-еле удалось вернуть свои вложения.

Однако мир недвижимости очень великодушен; он всегда готов предоставить вам еще один шанс.

 

 

Новый подход

Осенью 2001 года я подал заявление на увольнение из «QYC», чтобы радикальным образом изменить свою карьеру. Уверенность, которую я обрел, покупая недвижимость, помогла мне устроиться в крупнейшую риэлтерскую фирму страны. В качестве брокера по недвижимости я теперь заключаю многомиллионные сделки для индивидуальных клиентов и компаний. Самое интересное заключается в том, что меня взяли на работу, несмотря на отсутствие специального образования, так как я продемонстрировал отличное знание инвестиционного рынка и профессиональное понимание инвестиционной политики.

Честно говоря, все мои знакомые, за исключением Сью, посчитали меня сумасшедшим. Как я мог бросить такое теплое место ради того, чтобы работать на себя, причем не где-нибудь, а в сфере недвижимости? Мне было трудно объяснить, что прежняя работа потеряла для меня всякий интерес. В конце концов, какая разница, где мне сидеть и смотреть на экран монитора?

Но ведь я, напоминали мне пессимисты, уже пробовал сунуться в бизнесмены, и у меня ничего не вышло. Они свято верили в то, что самый верный способ обеспечения финансовой безопасности — это инвестиции в фондовый рынок.

В этом я был с ними не согласен! Мои прошлые попытки открыть свое дело провалились, так как то, что я считал бизнесом, оказалось работой. Я начинал в I998 году провайдером интернет-услуг и потерпел фиаско, потому что не смог наладить систему для решения коммерческих задач. Фактически я работал программистом по совместительству, то есть был свободным специалистом, но никак не владельцем предприятия.

Однако не стану пускать пыль в глаза и говорить, что эта радикальная перемена далась мне без труда. И первый день на новой работе я был готов продать что угодно. Но за весь день не продал ничего. И за следующий тоже. И за три месяца вообще ничего. Меня начали одолевать сомнения, и тоскливая мысль: «Что я наделал? За несколько месяцев не заработал ни гроша» - принялась крутиться в мозгу, как назойливая мелодия. Я потянулся к телефонной трубке, собираясь позвонить в «QVC», где обещали в любой момент взять меня обратно.

Но тут я вспомнил слова Роберта: анализируй, вместо того чтобы критиковать. Не пытайся быть умным задним числом. Я сделал глубокий вздох, вернулся к реальности и взял минуту на обдумывание. Меня наняла солидная фирма. Возможности никуда не делись. Мой послужной список служил подтверждением того, что я знал, куда шел. Решение пойти на эту работу мы принимали вместе с женой, и оно не было скоропалительным. Мы обсудили все «за» и «против» и пришли к выводу, что это был правильный шаг.

Как и следовало ожидать, вскоре ситуация начала меняться. Только что я заключил сделку, которая принесла мне больше денег, чем я получил в «QVC» за весь 2001 год. В очереди на оформление - еще четыре сделки, а в стадии проработки еще больше, включая 12-плекс, дом с прачечной самообслуживания. Я близок к тому, чтобы за 18 месяцев на новом месте увеличить свой доход в четыре раза.