Хотя нам нравился купленный дом, не все у нас получилось так, как хотелось. Помимо того что денежный поток оказался отрицательным, обнаружились другие расходы, такие как налоги и страховка, которые не покрывались арендной платой. Эта собственность не отвечала условиям Самофинансирования.
Теперь я увидела реальную картину. Это был поистине расчет с потолка! Дело в том, что я планировала использовать доходы от собственности, которой мы владели без ограничений, для уплаты налога на недвижимость и страховки, а также для оплаты будущих ремонтных работ в новом доме. Двенадцать лет назад мы купили в инвестиционных целях дом на одну семью в Южной Калифорнии за 101 тысячу долларов. Несколько недель назад его оценили в 156 тысяч долларов. Годовые расходы по нему составили 2100 долларов, а чистый рентный доход — 963 доллара. Я подумала, что доход с этого дома покроет расходы по новому дому. Это было ошибкой.
Поработав еще немного над цифрами, я обнаружила, что если рефинансирую собственность с помощью ипотечного кредита на 30 лет (я поторопилась и захотела стать полноправной владелицей дома через 15 лет), то смогу выйти на положительную цифру месячного дохода. Выплаты по закладной снизятся с теперешних 755 долларов до 500 долларов. У нас останется достаточно средств на оплату налогов и страховки (налоги на недвижимость составляли примерно 1298 долларов в год, страховка домовладельца -309 долларов, а страховка от землетрясения - 252 доллара). Все остатки положительного дохода будут накапливаться для оплаты ремонтных работ и сыграют роль резервного фонда. Предлагаю вашему вниманию уточненные расчеты, а в крайней правой колонке — расчет для новой арендной платы, которая с мая 2003 года повысилась до 850 долларов:
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $800 $850
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) $108,17
- Страхование имущества $25,75
- Страхование от землетрясения $21
- Эксплуатация $0
- Резерв на ремонт $45
- Комиссия за управление (7% от аренды) $56 $59,50
- Погашение кредита (на 30 лет под 6,5%) $520
Итого $775,92 $779,42
Чистый месячный доход $24,08 $70,58
Прибыль на вложенный капитал (в настоящее время)
Годовой доход ($70,58 × 12): $288
÷
Капитал, вложенный в собственность $25606
Прибыль на вложенный капитал: 1,1%
Прибыль на вложенный капитал (в будущем)
Годовой доход ($70,58 × 12): $846,96
÷
Капитал, вложенный в собственность $25606
Прибыль на вложенный капитал: 3,3%
Несмотря на ошибку, я испытала радостное удовлетворение, когда эта «электрическая лампочка» наконец загорелась. Нет ничего ценнее практического опыта заключения сделки, в ходе которого вы допустили несколько ошибок. Еще ценнее для меня то, что я сама нашла их и сумела исправить. Поначалу я просто хотела купить недвижимость неподалеку от той недвижимости, которой мы владели, не оказаться «в пролете» и погасить кредит за 15 лет. После того как я прочитала еще несколько книг из серии «Богатый Папа», моя цель изменилась и теперь я стараюсь, чтобы показатели каждой покупки выглядели лучше, то есть чтобы денежный поток был положительным, а прибыль на вложенный капитал — более высокой. Со временем я смогу использовать прирост годового дохода для уплаты первого взноса за другую недвижимость.
Я планирую продолжать такие покупки. Моя цель на первом этапе — владеть 10 объектами инвестиционной недвижимости. Через 15-18 лет положительный денежный поток, генерируемый этими объектами, станет весомой добавкой к нашему пенсионному доходу.
Работа в команде
Делать что-то в первый раз всегда трудно, а порой просто страшно. Наличие наставников, советников или просто единомышленников, с которыми можно посоветоваться по ходу действия, — это ключевой фактор успеха. Мне повезло в том, что я вовремя почувствовала потребность в такого рода поддержке, и еще больше повезло, когда меня выбрали для участия в учебной программе организации «Rich Dad».
Когда вы сталкиваетесь с реальными препятствиями и проблемами инвестирования в недвижимость, никто не поможет вам так, как это могут сделать знающие люди. В число задаваемых мной вопросов входят: «Что бы вы сделали на моем месте?», «Как бы вы поступили, оказавшись в аналогичной ситуации?», «Что мне нужно узнать?», «Какие ошибки совершали вы?» и «Как мне обойти это препятствие?»
В мою команду входят:
• отличный и часто выступающий в печати юрист, который ведает новым планом земельной собственности, потому что теперь мы живем в штате, где земля является общинной собственностью; он также занимается размещением собственности в компаниях с ограниченной ответственностью;
• частная банковская группа, которая предложила нам солидную кредитную линию и частные банковские услуги;
• растущий список знакомых специалистов по недвижимости в нескольких штатах (агентов и брокеров);
• бухгалтер и несколько хорошо осведомленных знакомых в совете по франшизным налогам ив совете по уравнительному налогу того штата, в котором мы владеем недвижимостью;
• небольшой список наставников. (В последнее время я нервничаю намного меньше, когда наставник говорит мне: «Вообще-то мое мнение прямо противоположно тому, что вы предлагаете». Такой обмен мнениями повышает уровень моего образования. А наставникам нравится, что я старательно выполнила «домашнее задание», прежде чем отнимать у них драгоценное время.)
Вскоре у нас с мужем появится возможность принимать решения по поводу того, как лучше всего сохранить и увеличить суммы его переводного пенсионного плана и единовременного пособия, полученные при уходе с предыдущей работы. Мы планируем превратить наш презренный страх перед этой проблемой в эффективный план действий после того, как изучим эту тему по книгам и кассетам. Мы собираемся найти хорошо осведомленных людей и задать им множество вопросов. До окончания этого этапа образования мы будем больше заботиться о сохранении средств, чем об их приросте.
Я убедилась в том, что самым трудным этапом инвестиционного процесса является переход от обдумывания действий к их фактическому совершению. Кроме того, я многое узнала о банковских и кредитных операциях, а также о том, как открывать двери в эти учреждения. Для того, кто стремится найти благоприятные возможности и использовать их, таких возможностей всегда будет много.
Богатый папа Роберта был прав. Он преподал мне исключительно ценный урок, которому не учат в школе: когда дело доходит до колонки активов, никому нет дела до ваших ученых степеней. Поворотным пунктом в моей жизни стал переход от традиционного «вот мое академическое резюме» к реальному «вот мой финансовый отчет». Теперь я использую полученные в медицинской школе навыки обучения для обработки и усвоения большого количества финансовых знаний.
Такой же решительный поворот я совершила в отношениях со своими дочерьми. После долгих лет нацеливания их на академические успехи и карьерную лестницу выпускников престижных университетов, по которой так старательно карабкались их мать с отцом, я рассказала им о том, что перед ними открыто несколько путей к финансовой свободе, Мы беседуем с ними об альтернативных способах получения доходов и хотим, чтобы они знали, какие варианты выбора у них есть. Они могут выбрать менее утомительный путь, чем тот, по которому следовали мы, и научиться заставлять деньги работать на себя в самом начале жизни.
У каждой из наших дочерей (старшая сейчас учится в колледже) есть инвестиционный счет, и они уже понимают, в чем суть концепции сложных процентов и роста доходности, потому что я организовала для них встречу с финансовым советником. Вместо того чтобы получать карманные деньги, нашей младшей дочери придется научиться использовать банковскую систему и вести наблюдение за позициями, которые она сохраняет — или не сохраняет — в своем финансовом отчете. Мы учимся вместе. Им тоже, конечно, предстоит пройти тот путь проб и ошибок, который прошли мы.
Мы поощряем в обеих дочерях желание с юных лет заняться приобретением инвестиционной недвижимости для получения пассивного дохода. Их финансовое образование будет продолжаться и после того, как они станут взрослыми.
Моя мать тоже стала частью нашего семейного уравнения. Если все получится, то у нее будет жилье, освобожденное от арендной платы. В настоящее время я ломаю голову над схемой, которая позволит этого добиться.
Мое последнее испытание связано с коррективами, которые я должна внести в свое поведение, чтобы достичь успеха на избранном поприще. Это означает, что мне придется упорно штудировать финансовые дисциплины и забыть о расточительности и нежелании вникать в цифры. Я должна буду заниматься тщательным анализом почты И поступающих счетов и перестать сваливать нераспечатанные конверты в кучу на столе. Мне нужно будет выделять специальное время, в течение которого я буду сидеть дома за столом, отвечать на звонки и выполнять срочную работу. К тому же я должна перестать придумывать десятки оправданий своему отсутствию в назначенное время. Также, как и всему остальному, этому нужно учиться.
