Риски покупателя по договору продажи предприятия.

Правомерность действий сторон по заключению договора продажи предприятия.

Под «правомерностью» мы понимаем соответствие поведения сторон правовым нормам, их соблюдение, включая наличие необходимых полномочий на совершение сделки у каждой из сторон и лиц, действующих от ее имени.

«Правомерность» применительно к сделке по приобретению у юридического лица имущества в собственность характеризуется следующими обстоятельствами:

1) Наличие у продавца права распоряжаться имуществом. Основывается, как правило, на:

а) Праве собственности на имущество.
Принадлежность имущества на праве собственности устанавливается на основании документов и сведений от соответствующего учреждения юстиции, зарегистрировавшего права на недвижимость.
б) Отсутствии ограничений права собственности на основании договора, например, договор о залоге, или закона — наложение ареста или запрета на отчуждение.

В отношении арестов и прочих обременений сведения можно получить там же, однако, к сожалению, отсутствие в учреждении юстиции сведений о наложении ареста, не является гарантией, что ареста нет и связанные с ним неблагоприятные последствия не возникнут.

2) Наличие полномочий у соответствующего органа юридического лица и (или) его представителя на совершение сделки от имени юридического лица.

Значение имеют следующие обстоятельства:

а) Наличие у соответствующего лица полномочий исполнительного органа или доверенности, выданной таким органом. При условии, что исполнительный орган избран надлежащим образом и учредительными документами не предусмотрены ограничения его полномочий;
б) Соотношение величины балансовой стоимости активов общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества, выступающего в качестве продавца и стоимости имущества, являющегося объектом сделки.

В случае, если стоимость отчуждаемого имущества по данным бухгалтерского учета продавца превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов общества, исполнительный орган не вправе совершать такую сделку.

Такая сделка признается крупной и для ее совершения требуется одобрение совета директоров, если стоимость от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов или общего собрания, если стоимость свыше 50 процентов.

3) Соблюдение антимонопольного законодательства. Выражается в том, что в некоторых случаях в соответствии с антимонопольным законодательством может требоваться либо получение от антимонопольного органа согласия на совершение сделки, либо уведомление антимонопольного органа в жесткий срок о совершении такой сделки.

Значение имеет:

а) превышение величиной балансовой стоимости имущества, составляющего предмет сделки десяти процентов балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов продавца;
б) превышение балансовой стоимостью активов продавца и покупателя величины в 50 тысяч минимальных размеров оплаты труда;
в) превышение балансовой стоимостью активов продавца и покупателя величины в 100 тысяч минимальных размеров оплаты труда или внесение продавца в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 процентов;

При одновременном наличии обстоятельств, указанных в подпунктах «а» и «б» требуется уведомление антимонопольного органа о совершенной сделке, а при «а» и «в» — получение предварительного согласия антимонопольного органа на совершение сделки.

Риски покупателя по договору продажи предприятия.

К рискам покупателя относятся те неблагоприятные последствия, которые могут для него наступить в результате исполнения договора продажи предприятия. Такие риски можно разделить на общие, возникающие при любых сделках продажи имущества и специальные, характерные собственно для договора продажи предприятия.

К общим рискам относятся:

1) Недействительность договора — отсутствие желаемых правовых последствий.
Договор может признаваться недействительным в судебном порядке по иску определенных лиц (быть оспоримым), либо считаться недействительным независимо от признания таковым судом (ничтожный договор).

а) Ничтожным договор может оказаться при продаже имущества, которым продавец не вправе распоряжаться;
В том числе, при подписании договора лицом, не имеющим полномочий.
б) Оспоримым может оказаться:

· При нарушении требований о крупных сделках. Право требовать признания договора недействительным имеет само общество или любой его участник (акционер);

· При нарушении требований антимонопольного законодательства о получении предварительного согласия или последующем уведомлении, если антимонопольный орган докажет, что совершение сделки влечет возникновение или усиление доминирующего положения хозяйствующего субъекта на товарном рынке и (или) ограничение конкуренции;

· При совершении сделки в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании продавца банкротом, если сделка влечет предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

Соответствующие признаки могут быть, например, в случае, если при наличии подписанного договора продажи предприятия происходило перечисление денег продавцу, а прочие названные выше документы, которые подлежат обязательному приложению к договору, составлены и рассмотрены сторонами не были.

В таком случае, как отмечалось ранее, договор является недействительным (ничтожным), а перечисленные деньги подлежат возврату покупателю, то есть покупатель превращается в кредитора продавца, а последующая передача покупателю предприятия может рассматриваться как преимущественное удовлетворение его требований по сравнению с другими кредиторами.

2) Наложение санкций в случае нарушения требований антимонопольного законодательства о получении предварительного согласия или последующем уведомлении о сделке.
Точной величины таких санкций закон не содержит, есть только максимальный предел — 5000 минимальных размеров оплаты труда и указание, что при наложении санкций во внимание должно приниматься экономическое положение организации-нарушителя.

Специальные риски:

1) Передача в составе предприятия долгов в большем объеме, чем ожидалось.

По договору продажи предприятия предприятие приобретается в целом, включая все долги (обязательства), возникшие в связи с использованием соответствующего имущественного комплекса в предпринимательской деятельности.

Закон допускает возможность получения покупателем в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. На такой случай покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

В то же время, установление в договоре продажи предприятия условия, ограничивающего правопреемство покупателя по долгам (обязательствам) продавца, не имеет смысла. Такое условие не основано на законе, а потому окажется ничтожным и не будет применяться, что подтверждено судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

2) Предъявление кредитором к покупателю и продавцу требований о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в части.
Такое право имеют следующие кредиторы:

· Кредитор, уведомленный о продаже предприятия, но не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга — в течение трех месяцев со дня уведомления;

· Кредитор, не уведомленный о продаже предприятия — в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Таким образом, договор продажи предприятия представляет собой сложную сделку, величину материальной выгоды или потери покупателя от совершения которой нельзя заранее точно определить. Рисков гораздо больше, чем при совершении других сделок по приобретению недвижимости.