Основные положения доходного подхода. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом. Преимущества и недостатки доходного подхода.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Определяется средневзвешенная годовая арендная плата по объекту оценки;

2. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) для объекта оценки;

3. Определяются потери от недозагрузки объекта оценки и потери при сборе арендной платы;

4. Определяется действительный валовый доход или эффективный валовый доход (ДВД);

5. Определяется чистый операционный доход объекта недвижимости (ЧОД);

6. Расчет коэффициента капитализации;

7. Определяется рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода.

Основные преимущества и недостатки доходного подхода

Область применения

Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки

1) Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

2) Влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

3) Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

4) Стоимостная оценка дохода (затруднение в оценке недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов)

Преимущества

Единственно возможный подход при определении инвестиционной стоимости.

Позволяет проводит совокупную оценку земельного участка и объекта капитального строительства, улучшений, находящихся на нём. Позволяет принимать обоснованные решения при анализе инвестиционных проектов.

 

Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе. Основные методы оценки недвижимости, применяемые в рамках доходного подхода (ФСО №7).

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

V=I / R,

Где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, R - норма дохода или прибыли.

Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации:

· прямая капитализация;

· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.

К основным методам, применяемым в рамках доходного подхода относятся:

1. Метод капитализации доходов;

2. Метод дисконтирования денежных потоков.