Основные положения сравнительного подхода в соответствии с ФСО №7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.

Общие положения сравнительного подхода

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

1 принцип спроса и предложения;

2 принцип замещения;

3 принцип вклада.

Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

1 Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2 Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Основные условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;

3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.

Преимущества сравнительного подхода:

- Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

- Статистически обоснован;

- Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

a)Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;

a) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.

Проблемы сравнительного подхода:

1 различия продаж (по набору физических и экономических характеристик и по условиям);

2 сложность сбора информации о фактических ценах продаж;

3 проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;

4 зависимость от активности рынка;

5 зависимость от стабильности рынка;

сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Выбор единиц и элементов сравнения. Классификация и методы выполнения корректировок.

Выбор единиц и элементов сравнения

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Как правило, принимаются следующие единицы сравнения земли:

- цена земли за один гектар (как правило с/х земли);

- цена за сотку (массивы под жилищное строительство);

- цена за 1 м².

Единицы застроенных участков:

- цена за 1 м² площади;

- цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 м² общей площади;

- цена за 1 м³.

Выбор элементов сравнения

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продаж;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

 

В некоторых случаях добавляются следующие элементы сравнения:

1) экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально-пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

2) способ использования;

3) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Классификация и методы выполнения корректировок

 

Классификация вводимых поправок основана на разных способах расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и объектом аналогом.

 

Рисунок 15 – Классификация корректировок

 

Процентные поправки вносятся путём умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К процентным относятся: поправки на местоположение, износ, время продаж.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, автостоянок и т.д.).

 

Методы внесения поправок:

1 методы, основанные на анализе парных продаж;

2 экспертные методы расчёта и внесения поправок;

3 статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевают продажу двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра, например местоположения, наличием которого объясняется разница в цене этих объектов.

Экспертные методы. Основу составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы. Пользуются при проведении анализа большого количества репрезентативных выборок из базы данных.