Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности.
Администрация муниципалитета решает следующие задачи:
- формирование муниципального имущества;
- организация учета муниципального имущества;
- выбор форм и методов управления муниципальным имуществом.
В настоящее время организационно-экономический механизм управления муниципальным имуществом находится в стадии формирования.
Выполняя функции собственника имущества, органы местного самоуправления через Комитет управляют имуществом: путем сдачи в аренду, продажи на конкурсной основе недвижимости, представляющей коммерческий интерес, передачи государственного и муниципального имущества в управление специализированным коммерческим структурам (доверительное управление).
Существует два подхода к определению системы управления: в узком смысле система управления отождествляется с управляющей системой, в широком смысле система управления рассматривается как совокупность управляющей и управляемой системы с присущими им взаимосвязями. Следует отметить, что понятие «система управления муниципальной собственностью» является новым для теории и практики России, оно возникло в ходе реформирования форм и отношений собственности в конце 90-х годов прошлого века. Система управления муниципальной собственностью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления и объекты для достижения поставленных целей, это комплекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества. Данной системе присущи все признаки сложных систем, в том числе: неоднородность (включает большое число элементов), эмергентность (свойства отдельных элементов нельзя свести к свойствам системы в целом), иерархичность (содержит несколько этапов и способов достижения целей соответствующих уровней, что порождает внутриуровневые и межуровневые конфликты), многофункциональность (позволяет реализовать некоторое множество функций на заданной структуре), гибкость (позволяет изменить цель функционирования в зависимости от условий функционирования или состояния подсистем), адаптивность (возможно изменение цели функционирования при изменении условий функционирования), надежность (способность реализовать заданные функции в течение определенного периода с заданными параметрами качества).
Система управления муниципальной собственностью может быть построена лишь с учетом стратегических целей и приоритетов, стоящих перед муниципалитетом и базироваться на определенных общих принципах, которые и являются основой для формирования концепции управления.
Стратегическая задача управления муниципальной собственностью состоит в обеспечении наиболее эффективного использования объектов в интересах города как единого социально-экономического целого, что позволяет увеличить не только доходы бюджета, но и будет способствовать росту чистого регионального продукта как конечного результата экономической деятельности. Решение поставленной задачи возможно только через комплексный подход к управлению, то есть, использование совокупности нормативно-правовых, организационно-экономических инструментов [49, 38].
Прежде всего, необходимо определить базовые положения системы управления муниципальной собственностью. Система управления муниципальной собственностью базируется:
- на знаниях о составе объектов муниципальной собственности;
- определении рыночной стоимости объектов собственности и прав пользования ими;
- создании единого банка данных обо всех объектах муниципальной собственности;
- применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов муниципальной собственности;
- полноценной защите имущественных прав муниципалитета и государства;
- достижении максимальной доходности объектов муниципальной собственности.
Как управленческая система управления муниципальной собственностью включает в себя основные элементы (подсистемы): механизм управления (цели, принципы, методы); управляющую систему (структуру управления – функции и органы управления, процессы управления объектами); подсистемы обеспечения.
Система управления муниципальной собственностью включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному или иному признаку, в том числе: планирование и программирование, маркетинг, мониторинг, аудит, учет, контроль, оценка, а также подсистемы обеспечения: нормативно-правовое, организационное, финансовое, учетно-аналитическое, кадровое, информационное [2, 38]. Основные подсистемы непосредственно реализуют цели системы управления муниципальной собственностью. Подсистемы обеспечения призваны создать необходимые условия для функционирования основных подсистем в ходе реализации всех поставленных целей.
В подсистеме механизма управления наряду с целевым блоком представлены: а) способы управления преобразованием форм и отношений собственности, включающие такие инструменты перехода одной формы собственности в другую, как приватизация, банкротство, акционирование; б) методы управления использованием муниципальной собственности, включающие такие способы управления, как аренда, залог, доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение и безвозмездное пользование.
Подсистема структуры управления охватывает составные элементы системы управления: функции и органы управления муниципальной собственностью. Подсистема организации процесса управления отражает конкретную деятельность системы в ходе разработки, принятия и реализации стратегических и текущих управленческих решений органами управления.
Планирование и программирование использования муниципальной собственности определяет направления эффективного использования объектов, исходя из определенной собственником цели управления, назначения объекта, рыночных факторов, определяющих его ценность. При этом применяются долгосрочное, среднесрочное и краткосрочное планирование.
Маркетинг муниципальной собственности позволяет органам управления выявить потребность потенциальных пользователей и покупателей муниципальной собственности и удовлетворить эти потребности при обеспечении соответствующей муниципальной выгоды.
Мониторинг муниципальной собственности позволяет обеспечить стабильное функционирование объектов и всей системы управления в целом.
Анализ и аудит использования муниципальной собственности устанавливает достоверность отчетности об использовании муниципальными предприятиями и учреждениями муниципальной собственности, а также соответствие нормативно-правовым актам совершаемых ими действий в отношении муниципальной собственности.
Учет муниципальной собственности осуществляется в реестре, в котором объединена вся информация о муниципальной собственности.
Контроль за использованием муниципальной собственности осуществляют органы местного самоуправления муниципального образования и специализированные органы государственного контроля в пределах их компетенции. Координация и разграничение сфер деятельности осуществляются в соответствии с разграничением функций и полномочий органов законодательной и исполнительной власти.
Оценка (подробно была рассмотрена в предыдущей теме) муниципальной собственности проводится в целях: определения рыночной стоимости объекта в процессе приватизации, выкупа акций, долей, продажи неплатежеспособных муниципальных предприятий, при залоге, для постановки на баланс бесхозяйных объектов, при страховании; определения ликвидационной и утилизационной стоимости [2, 152].
Для повышения эффективности принятия решений относительно отдельных объектов необходим способ, позволяющий организовать систему управления объектами недвижимости с учетом их физического износа, экономических и иных характеристик.
При этом объекты могут быть поделены на действия с ними: по отчуждению (продажа или передача объекта); по сохранению прямого управления объектами (оперативное управление, безвозмездное пользование, аренда); по делегированию функций управления (доверительное управление, хозяйственное ведение, управление и эксплуатация).
По мнению автора вариант решения относительно конкретного объекта основывается на следующих критериях: уровень физического и морального износа объекта, потребность в капиталовложениях, сроки окупаемости вложений, социальная значимость, соотношение доходности и издержек по содержанию, потребности собственника и прочие.
