Предложения по совершенствованию отношений в земельно-имущественной сфере на основе ипотечного кредитования

 

Рынок землеустроительных услуг является весьма важным звеном рыночной инфраструктуры земельной ипотеки. Существенной причиной ограничения распространения ипотеки (залога) сельскохозяйственных земель является отсутствие у потенциальных заемщиков надлежаще оформленного права собственности на используемые ими земельные участки.

До принятия в 2001 году нового ЗК РФ, земельные участки предоставлялись гражданам практически без проведения в полном объеме работ по установлению границ и постановки их на государственный кадастровый учет. Границы либо описывались схематически, либо вообще не устанавливались и не определялись на местности. Такие земельные участки не могут выступать в качестве «полноценного» объекта недвижимости и соответственно предмета залога.

По действующему законодательству для того, чтобы совершить сделку с участком, нужно провести работы по его формированию и кадастровому учету. Однако процедура формирования земельных участков (межевание, постановка на кадастровый учет и т. д.) и оформления права собственности на них сопряжена с огромными трансакционными издержками. Разрушение государственной системы землеустройства привело к монополизации рынка землеустроительных услуг по формированию земельных участков и неоправданному росту цен на них. Нередко затраты на межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка превышают его номинальную стоимость. Отчасти по этой причине у большинства представителей малого агробизнеса - крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей - залоговый потенциал вследствие небольших размеров находящихся в их собственности земельных участков настолько мал (средняя площадь предоставленных ими в залог земельных участков составила 171 га), что делает для них земельную ипотеку мало привлекательной.

Для улучшения положения в этой сфере деятельности на земельно-ипотечном рынке необходимо создать условия для развития конкуренции на рынке землеустроительных услуг, что позволит оптимизировать затраты на проведение работ по межеванию и техническому описанию земельных участков и иных объектов недвижимости, подготовку документации, необходимую для постановки их на государственный кадастровый учет и регистрации прав….[д47]

Основными аргументами в пользу создания земельно-ипотечного агентства в качестве накопителя прав требований по земельно-ипотечным кредитам и эмитента ипотечных ценных бумаг являются:

- целевой характер и отраслевая принадлежность (поддержка развития агропромышленного комплекса) накопителя прав требований по земельно-ипотечным кредитам и эмитента ипотечных ценных бумаг;

- долгосрочный характер деятельности агентства, обеспечивающий на постоянной основе приток в сферу агропромышленного производства внебюджетных долгосрочных финансовых ресурсов;

- незначительный по сравнению с требованиями для банков размер уставного капитала, необходимый для его создания;

- оптимальный набор функций, упрощенные формы отчетности с соблюдением принципов прозрачности финансовой деятельности;

- возможность разработки и постоянного совершенствования во взаимодействии с кредитными организациями и операторами на рынке ценных бумаг стандартов выдачи, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов;

- заинтересованность в последовательном снижении затрат на эмиссию и размещение ипотечных ценных бумаг, операционных и сопутствующих расходов, а также доли прибыли (маржи) агентства с увеличением объемов их эмиссии и др. Модель представлена в Приложении 1. [д48]

Возможно создание нескольких типов земельно-ипотечных агентств, как по отраслевому, так и территориальному признакам, учредителями которых могли бы выступить государство (как на федеральном, так и на региональном уровнях) и банковские структуры:[д49]

Каждый из средних и малых банков сможет выдавать ограниченное количество земельно-ипотечных кредитов, будучи уверен, что они будут в короткие сроки выкуплены таким агентством. Это позволит таким банкам решить проблему принятия на баланс долгосрочных активов. Таким образом, земельно-ипотечное кредитование может стать перспективным направлением деятельности и для небольших региональных банков, которые вряд ли сами смогут эмитировать ипотечные ценные бумаги, а будут продавать свои закладные банкам, обладающим более значительными ресурсами. Благодаря этому может появиться еще один инструмент устранения диспропорции в размещении банковского капитала в целом по стране.

Рассматривая вышеуказанные варианты создания организационно-финансовой структуры вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов, необходимо отметить, что на начальном этапе создания системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве наиболее целесообразным является создание федерального земельно-ипотечного агентства в форме 100 % государственным капиталом.

Таким образом, как показывает анализ различных систем ипотечного кредитования, основой их нормального функционирования является наличие достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в реальный сектор экономики.

Наиболее приемлемым из числа возможных в рамках действующего законодательства вариантом организационно-финансовой структуры по привлечению долгосрочных финансовых ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования мог бы стать выбор в пользу небанковской кредитной организации (НКО) в форме земельно-ипотечного агентства.[д50]

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ [д51]

 

В выпускной квалификационной работе нами[д52] были исследованы теоретические аспекты государственного управления земельными ресурсами, выявлены актуальные проблемы и проанализированы аспекты применения ипотечного кредитования недвижимости и земельных участков[д53].

В первой главе мы рассмотрели, что государственное управление использованием и охраной земель - это организующая деятельность государственных органов исполнительной власти, направленная на создание условий для рационального использования и охраны земель всеми субъектами, имеющими права на земельные участки, в различных сферах социально-экономической жизни общества. Земли, находящиеся в пределах РФ, составляют земельный фонд страны.

Основные черты управления в области земельных отношений: объектом управления является земля; все основные функции осуществляются одним уполномоченным органом; функции управления урегулированы нормативными актами земельного законодательства.

Во второй главе выпускной квалификационной работы рассмотрены аспекты применения ипотеки земельных участков и недвижимости, и были сделаны следующие выводы: развитие ипотеки невозможно без точного и четкого обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью быть уверен и доверять правильности записей и их полноте.

Анализ, проведенный в третьей главе, где рассмотрены различные системы ипотечного кредитования, показал, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Ипотека позволяет привлечь существенную часть сбережений населения и средств вкладчиков и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.[д54]

Наиболее приемлемым из числа вероятно допустимых в рамках действующего законодательства вариантом организационно-финансовой структуры по привлечению долгосрочных финансовых ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования мог бы стать выбор в пользу небанковской кредитной организации (НКО) в форме земельно-ипотечного агентства[д55].

Таким образом, цель исследования - выявление особенностей применения ипотечного кредитования в вопросах регулирования земельно-имущественных отношений в Российской Федерации достигнутав полном объеме, задачи решены.

Актуальность исследования сложно переоценить т.к. развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики — строительства, сельского хозяйства, промышленности. сельского хозяйства. Поэтому данная тема требует дальнейших глубоких научно-практических разработок[д56].

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ [д57]

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) \\ СПС «Консультант Плюс» www.consultant.ru[д58]

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) \\ СПС «Консультант Плюс» www.consultant.ru

3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» \\ СПС «Консультант Плюс» www.consultant.ru

4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) Об оценочной деятельности в Российской Федерации. \\ СПС «Консультант Плюс» www.consultant.ru

5. Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 20.04.2015) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» \\ СПС «Консультант Плюс» www.consultant.ru

6. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) [д59] «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995) www.consultant.ru

7. Закон Архангельской области от 21.01.2009 N 655-33-ОЗ (ред. от 27.11.2015) «О регулировании отдельных земельных отношений» (принят Архангельским областным Собранием депутатов 21.01.2009) http://arkhangelsk.regnews.org

8. Аверьянова Н.Н. Государственное регулирование земельных отношений. Учебное пособие – М.: Проспект, 2014.

9. Анисимов, А.П. Земельное право России [Текст] / А.П. Анисимов, А.Я. Ряженков, А.С. Трифонов, А.Е. Черноморец. - М.: Изд-во Юрайт, 2011.

10. Баронин С.А., Бочкарев В.В., Казейкин В. С. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. Гриф УМО вузов России – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014.

11. Болтанова, Е.С. Земельное право: Учебное пособие / Е.С. Болтанова. - 5-e изд. – Новосибирск: РИОР, 2016.

12. Боголюбов С.А. Земля и право в вопросах и ответах. Учебное пособие – М.: Проспект, 2016.

13. Буздалов И. Земельный оборот как условие эффективной системы аграрных отношений // АПК: экономика и управление - 2013-№10.

14. Денисова А.М. Понятие и сущность управления земельными ресурсами в субъектах российской федерации [Текст] / Журнал: Общество и право. Выпуск № 4 (41) / 2012. URL: http://cyberleninka.ru

15. Ершов, В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность [Текст] / В.А. Ершов. - М.: Изд-во ГроссМедиа, РОСБУХ, 2010.

16. Косарева Н.Б., Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Сиваев Д.С., Туманов А.А. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации - М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2010.

17. Кулешова Л. В. Лапина Е. Н. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России. (Научный журнал КубГАУ). Выпуск № 79 / 2012.

18. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб. Изд-во «Юридический центр Пресс», 2013.

19. Николаева Е.Л. Ипотечное кредитование в жилищном строительстве. Учебное пособие. Серия: Бакалавриат. Издательство: Инфра-М, 2016.

20. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2012.

21. Сайт «Большая земля» http://bigland.ru/o_kompanii/poleznye_stati/kategorii_zemel_v_rf_2015

22. Сайт Земельное право http://lands-zakony.ru/index.php?action=full&id=303

23. Словарь Ожегова http://ozhegov-online.ru

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ[д60] 1

 

Модель формирования

национального рынка ипотечных ценных бумаг

 

[1] http://ozhegov-online.ru

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) \\ СПС «КонсультантПлюс» www.consultant.ru

[3] Буздалов И. Земельный оборот как условие эффективной системы аграрных отношений // АПК: экономика и управление-2007-№10

[4] Боголюбов С.А. Земля и право в вопросах и ответах. Учебное пособие – М.: Проспект, 2016.

[5] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ст. 7. ЗК РФ) (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) \\ СПС «Консультант Плюс» www.consultant.ru

[6] http://bigland.ru/o_kompanii/poleznye_stati/kategorii_zemel_v_rf_2015

[7] Боголюбов С.А. Земля и право в вопросах и ответах. Учебное пособие – М.: Проспект, 2016.

[8] Денисова А.М. Понятие и сущность управления земельными ресурсами в субъектах Российской Федерации [Текст] / Журнал: Общество и право. Выпуск № 4 (41) / 2012. - URL: http://cyberleninka.ru

[9] Болтанова, Е.С. Земельное право: Учебное пособие / Е.С. Болтанова. - – Новосибирск: РИОР, 2016

[10] Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2012.

[д1]Приведен пример дипломной работы. Титульный лист другой формы.

 

 

Для выполнения задания по ОУИД д.б. оформлены 2 титульных: для контрольной и для курсовой (см. прикрепленные файлы в задании).

[д2]Структурный элемент – оформление!!!

[д3]Теоретическая глава!!!

[д4]Подглава объясняющая суть изучаемого явления

[д5]Подглава поясняющая из каких элементов состоит изучаемое явление

[д6]Глава об особенностях и связях изучаемых явлений

[д7]Глава практическая!!!

[д8]Может анализироваться современное состояние в общем или на примере отдельного объекта (города, предприятия)

[д9]Но глава практическая, поэтому предложения (рекомендации) по совершенствованию или разработка плана (алгоритма) усовершенствования!!!

[д10]Обратите внимание, что объем (количество страниц) в каждой главе и подглаве примерно одинаков!!! Так в подглаве 1.1 – 8 стр., 1.2 – 9стр. 2.1. – 8 стр., 2.2 – 9 стр., 3.1 -9стр., 3.2 – 11стр. Соответственно 1 глава – 17 стр., 2-я – 17 стр., 3-я – 20 стр. Поэтому лучше, если количество подглав во всех главах одинаково.

 

 

В примере приводится НЕ полный текст работы (чтобы обратить внимание на сложные моменты), поэтому количество страниц, указанное в содержании, не совпадает с представленным, но в полной работе все совпадает.

[д11]Структурный элемент – заглавные буквы, по центру, жирный шрифт, между ним и текстом – пустая строка!!!

[д12]В начале введения несколько предложений (абзацев) в общем по теме (краткий обзор), логично подводим к актуальности. В примере достаточно обширный анализ. Можно короче. Иногда 2-3 абзаца – достаточно.

[д13]Обратите внимание! Если в тексте работы используются аббревиатуры, то их необходимо расшифровать. Это делается в первое их употребление

[д14]А далее мы употребляем только сокращенное название

[д15]Актуальность!!! См. шпаргалку!

[д16]Цель!!! См. шпаргалку!

[д17]Задачи!!! Должны сочетаться с наименованиями глав. См. шпаргалку!

[д18]Объект!!! См. шпаргалку!

[д19]Предмет!!! См. шпаргалку!

[д20]Обеспечение!!! Наиболее значительные исследования с ФИО авторов.

[д21]Обеспечение!!! Нормативка!

[д22]Обеспечение!!! Особые методы (если применяли)

[д23]Сведения о структуре работы!!! Приложений м.б. несколько (тогда указываем количество)

[д24]Название главы заглавными буквами, по центру, жирным

[д25]Не забываем про пустую строку до следующего элемента!!!!

[д26]Название подглавы, с большой буквы, по ширине с абзацным отступом, жирным, пустая строка до текста!!!

[д27]Сноски. См. нижнее поле страницы!!!

[д28]Снова аббревиатура!!!

[д29]Сноски. См. нижнее поле страницы!!! Обратите внимание, что шрифт в сноска 10 и интервал одинарный, без абзацного отступа!!!

[д30]Обратим внимание, что сноска на новой странице с 1!!! Это правильно!

[д31]Ссылка в тексте на рисунок!!!

[д32]Рисунок и его оформление!!!!

[д33]Тут текст вырезан

[д34]Вывод по параграфу. Кратко, о чем мы говорили в тексте. Вместо вывода можно пояснить переход к следующему параграфу.

[д35]Тут текст вырезан

[д36]Вывод по главе. Он обязателен!!! Текст главы ДОЛЖЕН заканчиваться выводом!

[д37]Структурный элемент!!! С новой страницы!!! Правила оформления!!! Следим чтобы наименование из нескольких строк располагалось по строкам логично!

[д38]Структурный элемент. Оформление! Следим за пустыми строками!

[д39]Тут текст вырезан!!!

[д40]Вывод по подглаве!!

[д41]Тут текст вырезан

[д42]Вывод по главе!!!

[д43]Структурный элемент! С новой страницы! Оформление!

[д44]Структурный элемент! Оформление!

[д45]Тут текст вырезан

[д46]Вывод по подглаве.

[д47]Тут текст вырезан

[д48]Ссылка на рисунок в приложении

[д49]Тут текст вырезан!

[д50]Вывод по 3-ей главе

[д51]Структурный элемент! Правила оформления!

[д52]Обратите внимание! Множественное число! Местоимения «я», «мною» НЕ используются!

[д53]Легче всего начать заключение с переформулировки задач или наименований глав (как сделано в этой работе). Используем глаголы в прошедшем времени.

[д54]Краткие выводы по главам

[д55]Общие выводы по работе

[д56]Подчеркивание значения работы, нацеливание на будущие исследования.

[д57]Структурный элемент! Оформление!

[д58]Обратите особое внимание на оформление источников! См. файл «Про список источников»

[д59]Обратите внимание, что при включении законов, необходимо указывать действующую редакцию)

[д60]Структурный элемент!