| Источник средств | Доля средств в объеме капиталовложений | Ставка дисконтирования (норма прибыли) | Взвешенная ставка |
| Заемные средства | 0,60 | 0,20 | 0,12 |
| Собственные средства | 0,40 | 0,25 | 0,10 |
| Ставка дисконтирования для объекта недвижимости | 0,22 |
DR = 0,60 х 0,20 + (1 - 0,60) х 0,25 = 0,22.
Таким образом, ставка дисконтирования для проекта в целом составит 22%.
Задача 12. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе N, площадью 10 соток, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков.
| № продажи | Цена продажи, тыс. руб. за сотку | Характеристика относительно объекта оценки | Район | |
| Обзор | Форма | |||
| Хуже на 5% | Аналогичная | А | ||
| Аналогичный | Хуже на 20% | В | ||
| Лучше на 10% | Аналогичная | С | ||
| Хуже на 15% | Аналогичная | D |
Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5%, чем в районе С — на 10% и дороже, чем в районе D, на 15%.
Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений.
| № | Цена | Корректировка в долях | Скоррек- | Весовой | Итого | ||
| про- | продажи, | тирован- | коэффи- | стои- | |||
| дажи | тыс. руб. | Обзор | Форма | Район | ная цена | циент | мость |
| за сотку | продажи, | объекта | |||||
| тыс. руб. | оценки | ||||||
| за сотку | |||||||
| 1,05 | 1,00 | 1,00 | 63,0 | 0,35 | 59,6 тыс. | ||
| 1,00 | 1,20 | 0,90 | 54,0 | 0,2 | руб. | ||
| 0,90 | 1,00 | 1,15 | 62,1 | 0,2 | за сотку | ||
| 1,15 | 1,00 | 1,00 | 57,5 | 0,25 |
Тогда стоимость оцениваемого земельного участка составит: 10 х 59,6 = 596 тыс. руб.
Задача 13. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. руб.
Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж.
| № продажи | Цена продажи земельного участка с постройками, тыс. руб. | Стоимость построек, тыс. руб. | Доля улучшений в стоимости объекта |
| 1 200 | 0,9: 1,2 = 0,75 | ||
| 0,72 | |||
| 1 100 | 0,73 | ||
| Итого типичная для рынка средняя доля улучшений в стоимости объекта | 0,73 |
Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит 27%:
1,0-0,73 = 0,27.
Можно предположить, что земельный участок продан за 337,5 тыс. руб. (1250 х 0,27). Следовательно, при отсутствии существенных различий между объектами стоимость оцениваемого земельного участка составит около 337,5 тыс. руб.
Задача 14. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.
С учетом площади под застройку и укрупненных показателей вос
становительной стоимости зданий оценщик определил, что затраты на
строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб.
Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 310 тыс.
руб. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации
для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.
Чистый операционный доход от здания составит
1100x0,25 = 275 тыс. руб.
Чистый операционный доход от земли будет равен 310-275 = 35 тыс. руб.
Стоимость земельного участка составляет 35: 0,18 =195 тыс.руб.
Задача 15. Расчет стоимости права аренды земельного участка методом остатка.
| Показатель | Значение |
| Стоимость воспроизводства здания с учетом накопленных износов, руб. | |
| Коэффициент капитализации для зданий и сооружений | 0,1272 |
| ЧОД, приходящийся на здание, руб. | 1 262 462 |
| Оставшийся срок службы здания, лет | |
| Ставка возврата (возмещения) капитала | 0,011 |
| Ставка капитализации для земли | 0,116 |
| ЧОД общий, руб. | 7 485 723 |
| ЧОД, приходящийся на землю, руб. | |
| Стоимость права аренды земельного участка, руб. | 53 648 802 |
Задача 16.Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)
1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов
исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.
2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.
3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по
проекту:
чтсд = пд – пз,
где ПД – суммарные приведенные доходы;
ПЗ – приведенные затраты по проекту.
4. Если ЧТСД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет
проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается
объекту с максимальной величиной данного показателя.
Рассчитать внутреннюю ставку доходности вложений в объект
недвижимости «Восток».
Затраты – 2000, поток доходов – 450, 500, 600, 800, 900.
1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, со-
ставит:
409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378.
2. Определим ЧТСД
2378 – 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.
3. Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть
больше 10%, так как ЧТСД>0.
4. Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по
ставке 20%,
375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1817.
5. Определим ЧТСД
1871 – 2000 = – 183, т.е. ЧТСД < 0.
6. Рассчитаем ВСДП:
а) обозначим интервал
2378 10%
2000 10% + Х
1817 20%
б) составим пропорцию и решим уравнение
(2378 – 2000) / (2378 – 1817) = (10 – (10 + Х)) / 10 – 20;
Х = 6,73%
в) определим ВСДП
ВСДП = 10 + 6,7 = 16,7%
Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель
ВСДП имеет наибольшее значение.
Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных про-
ектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка
является индивидуальным показателем конкретного проекта, представ-
ленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, инди-
видуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по вре-
мени возникновения.
