Прекращение договора аренды производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК РФ, с учётом правил ст. 617, 619 и 620 ГК.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
В случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК).
В отношении смерти арендодателя движимого имущества сохраняют силу общие правила, уставленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он был связан с личностью арендатора.
Касаемо ликвидации юридического лица, договор аренды прекращается (ст. 419 ГК).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):
1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением условий договора;
2. существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст. 450 ГК;
3. более двух раз подряд вовремя не вносил арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда:
1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые небыли оговорены в договоре, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4. имущество в силу обязательств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Только судом договор аренды может быть расторгнут досрочно по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а арендодателю такое предупреждение необязательно.
Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. (ч. 1. ч.2 п.1 ст. 621 ГК РФ). Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения стока договора заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение убытков (ч.4 п.1 ст. 621 ГК РФ).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК).
Заключение
Договор аренды является разновидностью договоров по передаче имущества в пользование. Предметом аренды может быть только индивидуально – определённая вещь. Вещь, передаваемая в аренду должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.
Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей.
Во избежание признания договора недействительным, арендодатель и арендатор должны внимательно относиться к условиям договора и знать свои обязанности. Аренда регулируется гл. 34 ГК РФ.
В договоре аренды зданий и сооружений предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.
Под договором аренды зданий или сооружений необходимо понимать соглашение, по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Поскольку такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены на земле, в договоре аренды рекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такой объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" и общие положения об аренде (ст. 625 ГК).
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 28.11.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.
2. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Российская газета", N 145, 30.07.1997.
5. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 (ред. от 24.12.2004) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 12.08.2004 N 5974)
Научная литература
6. Белобородова А.В. // "Арбитражное правосудие в России", 2007. - №6;
7. Бизнес-адвокат, 2004. - №10;
8. Гражданское право / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. -М., 2009. 324с.
9. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -М.: «ПРОСПЕКТ», 2008. - 784с.
10. Гражданское право. Том 2. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Издательство БЕК, 2005. - 432с.
11. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: 2004. 240с.
12. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2004 г.
13. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). -М., 2003. 420с.
Материалы судебной практики
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
[1] Гражданское право. Том 2. Учебник /Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Издательство БЕК, 2005. С. 241-242.
[2] Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть. - ЗАО Юстицинформ, 2005 г. С. 279-280.
[3] Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.- М.: «ПРОСПЕКТ», 2008.С. 128, 132-133.
[4] "Арбитражное правосудие в России", N 6, июнь 2007 г.
[5] Гражданское право / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. М., 2009. С. 51.
[6] Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2004 г.
[7] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: 2004. С. 227
[8] Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2003. С. 111-112.
