1. стоимость земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. прямые и косвенные затраты для строительства зданий на дату оценки.
3. величина предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. полная восстановительная стоимость зданий как сумма прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. общий накопленный износ здания, как сумма физического, функционального и внешнего старения.
6. остаточная стоимость зданий, как разница между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. стоимость объекта недвижимости, как сумма стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости
4. Какие основные сведения необходимы для реализации доходного подхода к оценке бизнеса?
Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Существует два метода доходного подхода: 1Метод капитализации доходов;2 Метод дисконтирования денежных потоков
Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).
Основные сведения необходимые для данного метода:
1.Определение величины прибыли (или денежного потока), которые будут капитализированы
2. Расчет адекватной ставки капитализации.
3. Определение предварительной величины стоимости.
4. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
Для выполнения оценки методом дисконтирования денежных потоков необходимо осуществить следующее:
- Сбор необходимой информации (анализ макроэкономической ситуации, отрасли, ретроспективных данных о деятельности компании за 3-5 лет)
- Выбор модели денежного потока (приносимый собственным капиталом или инвестированным)
- Определение длительности прогнозного периода (короткий (2-3 года), средний (5-7), длительный (10-20).
- Ретроспективный анализ валовой выручки о реализации и её прогноз.
- Ретроспективный анализ и подготовка прогноза расходов (переменные и постоянные расходы)
- Анализ и подготовка прогноза инвестиций (учесть бизнес-планы компании, проекты компании)
- Расчет денежного потока для каждого прогнозного периода.
- Определение ставки дисконтирования.
- Определение стоимости компании в постпрогнозный период.
- Расчет текущей стоимости денежных потоков и текущей стоимости терминальной стоимости, а так же их суммы.
- Внесение итоговых поправок.
- Согласование полученных результатов. (3 варианта: оптимистический, реалистический, пессимистический)
