РАЗДЕЛ IV. Подходы и методы, используемые к оценке имущества и бизнеса.
Какие ключевые факторы определяют стоимость недвижимого имущества?
Недвижимость – это сам участок земли; пространство над поверхностью участка; пространство над поверхностью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей перемещение которых невозможно без:
1. Нанесения ущерба их функциональным свойствам;
2. Несоразмерно больших затрат на подобное перемещение.
Состав зданий на предприятиях:
§ Административные корпуса;
§ Корпуса цехов;
§ Складские помещения;
§ Культурно-бытовые;
§ Жилые здания.
Состав сооружений на предприятиях:
§ Скважины различных видов;
§ Передаточные устройства;
§ Производственные эстакады;
§ Трубопроводы;
§ Сооружения транспортного хозяйства;
§ Гидротехнические сооружения и прочие
Категории земель:
§ Земли промышленности;
§ Земли населенных пунктов;
§ Земли сельскохозяйственного назначения.
Оценка зданий и сооружений:
где, 
- рыночная стоимость объекта; 
- рыночная стоимость земельного участка; 
- затраты на строительство; 
- величина совокупного износа.
Этапы определения стоимости: (зданий и сооружений)
¾ Определение рыночной стоимости земельного участка;
¾ Рассчитываются затраты на воспроизводство/замещение (зданий и сооружений);
¾ Рассчитывается обесценение, вызываемое совокупным износом (физический износ, функциональное и экономическое устаревание);
¾ Определяется рыночная стоимость недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшений.
Определение затрат на строительство
· Сравнительной единицы измерения (метод удельной стоимости);
где, Зстроит.- затраты на строительство; 
- рыночная стоимость единицы строительства; кол-во - количество единиц застройки (площадь, объем, погонный метр и т.д.).
· Поэлементный метод;
,
где З- затраты на строительство конструктивного элемента (фундамент, стены, кровля и т.д.); РС- рыночная стоимость строительства конструктивного элемента.
· Сметный метод;
· Метод индексации
,
где Зстроит.- затраты на строительство; ПБС - первоначальная балансовая стоимость; Индекс - ценовой индекс (строительный Ко-Инвест).
Этапы определения стоимости: (земельных участков)
¾ Выявление недавних продаж сопоставимых объектов.
¾ Проверка информации предложений к продаже.
¾ Сравнение оцениваемого участка с объектами аналогами и внесение корректировок.
¾ Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины стоимости.
| Подходы к оценке недвижимости | ||
| Затратный | Сравнительный | Доходный |
| Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа. | Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. | Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. |
Какие необходимо учитывать факторы при взвешивании результатов, полученные при использовании доходного, сравнительного и затратного подходов для выведения итоговой величины стоимости при оценке имущества и бизнеса?
Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку).
По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости. Чтобы получить обоснованный стоимостной результат, в международной практике разработан ряд методик, которые позволяют найти наиболее оптимальный вариант стоимости объекта оценки на основе установления весовых коэффициентов, присваиваемых оценщиком каждому полученному результату.
Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.
Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле
(должно выполняться равенство к1+к2+к3=1, где к1, к2, к3 весовые коэф., выбранные для каждого подхода к оценке
Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.
На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода.
Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.
При согласовании необходимо принимать во внимание:
1) полноту и достоверность информации;
2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;
3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.
Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.
