Обязательства из договора найма жилого помещения (2 часа).

1. Понятие и юридическая характеристика договора найма жилого помещения.

2. Договор социального найма.

3. Договор коммерческого найма.

4. Предмет, форма и срок договора. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.

5. Субъекты жилищных правоотношений.

6. Права и обязанности сторон по договору социального и коммерческого найма. Плата за пользование жилым помещением.

7. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов. Правовое положение членов и бывших членов семьи нанимателя жилого помещения. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и их правовое положение.

8. Основания и юридические последствия расторжения договора. Порядок, условия и правовые последствия выселения из жилого помещения.

Проблемное обучение:

Студентам предлагается изучить договор коммерческого найма, в который преподавателем специально был внесен ряд ошибок. Задача – найти все ошибки и исправить.

Задачи:

Задача 1. Колосков заключил договор найма жилого помещения с акционерным обществом. По его требованию в договор было включено условие о том, что правом пользования жильем наделяется также Булдакова.

Через год, вопреки возражениям Колоскова, в квартире стал жить сын Булдаковой. Решить конфликт мирным путем не удалось, и Колосков обратился в суд с иском о выселении Булдаковой и ее сына. По его мнению, ни Булдакова, ни ее сын правом пользования жильем не обладают, т.к. не являются членами семьи нанимателя (брак между ним и Булдаковой не зарегистрирован).

Каким должно быть решение суда?

Задача 2. Казимиров обратился в суд с иском к городской администрации и Казимировой о признании недействительным договора на передачу квартиры в собственность Казимировой, ссылаясь на то, что приватизация жилья произведена без его согласия.

Ответчица иск не признала, указав, что брак ее с Казимировым расторгнут 10 декабря 1998 г., а Казимиров еще до расторжения брака из семьи ушел, забрав свои вещи, и его следует считать утратившим право на жилое помещение, а это значит, что его согласия на приватизацию спорной квартиры не требовалось. Казимиров в судебном заседании пояснил, что ушел из дому из-за сложившихся неприязненных отношений в семье и неоднократно пытался решить с бывшей супругой вопрос о размене или разделе жилой площади.

Как решить дело?

Задача 3. Стенин принят на работу слесарем-сантехником на фабрику спортивной обуви. В связи с трудовыми отношениями и частыми вызовами на работу в ночное время Стенину предоставлено жилое помещение в находящемся неподалеку от территории фабрики жилом доме. Впоследствии указанное жилое помещение было признано служебным.

Проработав на фабрике 3 года, Стенин перешел на работу в отдел снабжения и сбыта. В связи с этим заместитель директора по производству предложил директору фабрики вселить Стенина из занимаемого жилого помещения, поскольку оно требуется для нового слесаря-сантехника. Директор согласился с этим предложением и дал указание выделить Стенину место в общежитии. Стенин возражал против переезда в общежитие и потребовал предоставления ему благоустроенного жилого помещения в постоянное пользование.

Вскоре трудовой договор со Стениным был расторгнут по инициативе администрации. В суд предъявлен иск о выселении Стенина из занимаемого служебного жилого помещения без предоставления другого жилья.

Каким должно быть решение суда?

Задача 4. Сельцовы (муж, жена, дочь, сын) занимают четырехкомнатную квартиру, относящуюся к муниципальному жилищному фонду, по договору социального найма. Дочь вышла замуж и переехала к мужу. Спустя два года брак был расторгнут, и Сельцова решила вернуться к родителям. Но против этого выступил ее брат. Свой отказ он мотивировал тем, что сестра имеет право на жилую площадь бывшего супруга, а вселение ее в «родительскую» квартиру приведет к ущемлению его жилищных интересов. Дочь Сельцовых, полагающая, что имеет права члена семьи нанимателя (своего отца), предъявила иск о вселении в квартиру. Суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что Сельцова утратила право на жилое помещение вследствие длительного отсутствия.

Сельцова обжаловала решение в областной суд.

Как решить дело?

Задача 5. Сельнихин, проживающий с супругой в двухкомнатной квартире по договору социального найма, обратился к наймодателю с требованием заключить с ним отдельный договор найма одной из комнат (10,7 кв. м). Вторую комнату (14,7 кв. м) Сельнихин предлагал оставить в пользование супруги. Представитель наймодателя без объяснения причин отказал в удовлетворении требования. Сельнихин предъявил иск к супруге и наймодателю.

Суд в удовлетворении иска отказал, мотивировав свое решение тем, что в соответствии с законом член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, но при этом нужно согласие других членов семьи и наймодателя, а супруга Сельнихина и наймодатель согласия на раздел жилой площади не дали.

Правильно ли это решение?

Задача 6. Сазонов с женой и сыном проживал в 2-комнатной квартире общей площадью 41 кв. м государственного жилищного фонда по договору социального найма.

Сын женился, и его жена Змеева с согласия всех пользователей вселилась в квартиру. Вскоре между Сазоновой и Змеевой сложились неприязненные отношения, приведшие в конечном счете к распаду молодой семьи.

Сазоновы стали препятствовать Змеевой в пользовании жилой площадью, и она предъявила иск о принудительном размене квартиры. Сазоновы предъявили встречный иск о выселении Змеевой из квартиры. В обоснование своих требований они предъявили суду расписку Змеевой, которая при вселении принимала на себя обязательство не претендовать на жилую площадь Сазоновых, поскольку у ее родителей есть 3-комнатная квартира.

Какое решение следует вынести?

Задача 7. Дедюкины проживают в 3-комнатной квартире жилой площадью 41,7 кв. м. Дом, в котором находится квартира, подлежит капитальному ремонту. Жилищное управление, указав, что ремонт не может быть произведен без отселения жильцов, предложило Дедюкиным для постоянного пользования 3-комнатную квартиру жилой площадью 45 кв. м. Дедюкины от переселения отказались. Жилищное управление обратилось в суд.

Какое решение должен вынести суд?

Задания для самостоятельной работы (5 часов):

Задание 1. Выпишите все виды договора аренды. Сравните эти виды по следующим критериям: предмет, стороны, существенные условия, форма договора, срок договора.

Задание 2. Решите тест:

Тест № 3:

1. При отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, этот договор:

А. действителен только в отношении движимого имущества

Б. действителен только если объект аренды будет согласован сторонами дополнительно в трехдневный срок после заключения договора и считается заключенным с момента такого согласования

В. не считается заключенным

Г. действителен

Д. может быть признан недействительным по требованию одной из сторон

2. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок:

А. независимо от срока

Б. более трех месяцев

В. более шести месяцев

Г. более одного года

3. Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть (выбрать два обязательных требования к предмету лизинга):

А. имущественные права

Б. природные объекты

В. потребляемые вещи

Г. непотребляемые вещи

Д. недвижимые вещи

Е. вещи, используемые для предпринимательской деятельности

Ж. земельные участки

4. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор:

А. не вправе сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (если иное не предусмотрено договором);

Б. не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (если иное не предусмотрено договором);

В. вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (если иное не предусмотрено договором);

Г. вправе сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа при условии обязательного предварительного письменного уведомления арендодателя (если иное не предусмотрено договором)

5. Расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, при аренде транспортного средства с экипажем, несет:

А. Арендатор, если иное не предусмотрено договором аренды

Б. Арендодатель, в силу закона

В. Арендатор, в силу закона

Г. Арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды

6. Срок проживания временных жильцов, вселенных с согласия нанимателя жилого помещения и постоянно проживающих с ним граждан, не может превышать:

А. шести месяцев

Б. двенадцати месяцев

В. одного месяца

Г. трех месяцев

7. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя:

А. путем направления нанимателю уведомления о расторжении в письменном виде, но только по основаниям, установленным законом

Б. путем направления нанимателю уведомления о расторжении договора – в случае просрочки нанимателем оплаты по договору более чем на шесть месяцев, в прочих случаях – в судебном порядке

В. в судебном порядке, по основаниям, предусмотренным законом

8. Сторона по договору безвозмездного пользования, передающая вещь в безвозмездное пользование другой стороне, называются: …