Любой договор, в том числе и с агентством недвижимости, включает преамбулу, предмет договора, обязательства и ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, а также порядок его расторжения. Каждый из пунктов обязателен.
В преамбуле указываются стороны по договору – заказчик (клиент и т. п.) и исполнитель (агентство недвижимости). Со стороны агентства договор имеет право подписывать только первое лицо фирмы. Другому лицу такое право дается на основании доверенности. Помимо фамилии, имени, отчества представителя организации в договоре указаны сведения о юридическом лице - адрес организации, ИНН, КПП, расчетный счет, контактные телефоны.
Предметом договора является совокупность работ, действий, обязательств, характеризующих сущность заключаемой сделки; кратко отражается в названии договора, например договор купли-продажи, аренды, о поставке, о выполнении исследований и разработок. совокупность работ, действий, обязательств, характеризующих сущность заключаемой сделки; кратко отражается в названии договора, например договор купли-продажи, аренды, о поставке, о выполнении исследований и разработок.совокупность работ, действий, обязательств, характеризующих сущность заключаемой сделки. В разделе «предмет договора» описывается объект договора, то есть конкретные параметры продаваемого Клиентом жилья.
Обязанности агентства являются существенным условием договора. В обязанности агентства входит:
оценка объекта недвижимости;
реклама объекта недвижимости;
поиск потенциальных покупателей;
сбор пакета документов или содействие в его подготовке - по желанию клиента;
содействие в удостоверении и регистрации сделки;
организация акта приема-передачи жилья;
организация взаиморасчетов продавца и покупателя.
Важно, чтобы агент умел объяснить, какие именно действия будет выполнять агентство, а в каких случаях оно может оказать только содействие. Ведь не во всех случаях агентство будет выступать в качестве исполнителя. Например, агентство не удостоверяет договора – это работа нотариуса, или агентство не уполномочено регистрировать договора – этим занимаются специальные регистрирующие органы. Но оно обязано подготовить пакет документов и передать его на регистрацию, в случае, если этим не занимается нотариус в рамках данной сделки.
Обязанности клиента – это перечень условий, обязательных для выполнения клиентом. Перечислим основные:
· передача полномочий агентству по рекламе объекта, поиску потенциальных покупателей и ведения переговоров с ними;
· отказ на период действия договора от обращения в другие агентства;
· предоставление агентству для ознакомления подлинников правоустанавливающих документов и сведений об истории объекта недвижимости;
· передача полномочий по сбору документов представителю агентства;
· отказ от изменения цены без письменного согласования с агентством;
· обязательства по своевременной явке на подписание основного договора купли-продажи самого клиента и лиц, которые наряду с клиентом имеют какие-либо законные права на объект (например, супруг);
· обязательства по оплате коммунальных и прочих платежей;
· сроки снятия с регистрационного учета, сроки освобождения объекта;
· оплата услуг исполнителя;
Именно за нарушение этих обязанностей, как правило, взимаются штрафные санкции с Клиента.
Сроки в договоре – определяют период в котором должна быть совершена сделка. Договор однократно пролонгируется автоматически на тот же срок, при отсутствии письменного возражения Клиента.
Цена услуг агентства может быть прописана как в самом договоре, так и в приложении к нему. Как правило, агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой квартиры, но цена может быть и фиксированной.
Дополнительные условия могут содержать абсолютно любые разумные требования к продаже объекта. Например, в случае продажи объекта при условии приобретения альтернативного жилья (встречная покупка), необходимо указать не только само условие, но и точные параметры приобретаемого жилья.
В случае продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой необходимо не только составить подробную опись продаваемого имущества, но и определить – входит ли стоимость имущества в цену объекта или будет продаваться отдельно.
Самыми главным моментом для агента должно являться понимание, что любые изменения в договоре, достигнутые после его подписания (изменение цены, условий продажи), должны быть зафиксированы письменно. В противном случае сделка может не состояться в последний момент или снижение цены в результате произойдет за счет снижения комиссии агентства, а не цены продажи объекта.
