Анализ привлекательности коммерческой недвижимости в ЖК Спендиарова

 

Анализ рынка коммерческой недвижимости Ялты

Данные на середину 2008 года

Коммерческая, особенно торговая, недвижимость Ялты традиционно демонстрирует самые высокие цены в Крыму. Эксперты отмечают, что стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости в центре Ялты и в районе основных магистралей практически сравнялась со стоимостью расположенной в этих районах престижной жилой недвижимости — от 1500 до 3000у.е.

Арендная плата в центре Ялты за торговое помещение составляет до 80 у. е. за 1 кв. м. (аренда офисов значительно дешевле – до 50 у.е. за 1 кв. м.)

В спальных и удаленных от центра районах Ялты арендные ставки на торговые объекты на сегодняшний день составляют от 25 до 40 у.е. за 1 кв.м. (офисы в непрестижных районах обходятся от 10 до 25 у.е. за 1 кв.м.).

 

Источник «Документинформ» - Январь 19, 2009

В декабре 2008 года на вторичном рынке недвижимости Ялты цена офисных помещений снизилась на 10,44%, или на 350 долларов по сравнению с ноябрем 2008 года до 3000 дол./кв. м.

Об этом сообщила маркетолог риэлторской компании “НТН” (Симферополь) Елена Казакова.

В центре города (1-я линия) цена снизилась на 8,16%, или на 400 долларов до 4500 долларов/кв.м.

В отдаленных от центра районах (3-я линия) цена на офисные помещения составила 1500 дол/кв.м, что на 14,3%, или на 250 долларов ниже, чем в ноябре 2008 года.

Стоимость аренды офисных помещений в центре города (1-я линия) снизилась на 11%, или на 10 долларов до 80 долларов/кв.м с диапазоном 40-150 долларов/кв.м.

По городу (2-я линия) цена снизилась с 50 долларов/кв.м до 40 долларов/кв.м, что на 20%, или на 10 долларов ниже, чем в ноябре.

В отдаленных от центра районах арендная ставка составила 25 долларов/кв. м, что на 5 долларов, или 16,7% ниже ноябрьского показателя.

Как сообщало агентство, в ноябре 2008 года на вторичном рынке коммерческой недвижимости Ялты цена офисных помещений снизилась на 0,6%, или на 20 долларов до 3350 долларов/кв.м.

Стоимость квадратного метра в Ялте зависит от того, на каком расстоянии от моря находится объект.

Исходя из этого, в Ялте можно выделить три линии.

К первой линии, центральной части города, относятся такие улицы: Екатерининская, Чехова, Игнатенко, Графский проезд, Рузвельта, Боткинская, Московская, Киевская, Гоголя, Карла Маркса, Садовая.

Вторая линия — улицы, прилегающие к центральным: Ломоносова, Соханя, Таврическая, Войкова, Володарского, Руданского, Пионерская, Красноармейская, Кирова, Ленинградская, Куйбышева, Кривошты.

Третья линия — улицы Блюхера, Украинская, Строителей, Сеченова, Курчатова, Суворовская, Тимирязева, Крупской, Халтурина, Чернова, Ореховая, Мисхорская, Свердлова, Стахановская, Винодела Егорова, Дзержинского.

 

Можно смело утверждать, что офисная и торговая недвижимости в ЖК Спендиарова 5 по своему охвату является коммерческой недвижимостью районного типа – то есть ориентирована в первую очередь на жителей комплекса, а во вторую очередь на жителей прилегающих жилых домов и работников офисов.

В настоящий момент в бизнес-плане рассматривается продажа 2706 кв.м. офисной недвижимости и 1519 кв.м. торговой недвижимости. В расчет не берется продажа развлекательной недвижимости (боулинга, бильярда, баров, кафе).

В качестве альтернативы, было бы более целесообразней найти покупателя на весь общественный центр. Многие западные компании специализируются на выкупе готовых торговых центров и их дальнейшем управлении. Цена выкупа скорей всего будет ниже, чем, если искать покупателей на каждую площадь по отдельности. Но, найдя покупателя на весь общественный центр сегодня, можно учесть его опыт и пожелания в организации торговых центров. Это в целом улучшит привлекательность жилого комплекса. Такие покупатели цельных торговых комплексов имеют свою базу арендаторов, и для них будет намного проще заполнить торговый центр арендаторами.

Цена продажи общественного центра целиком может показаться меньшей, чем если продавать по отдельности, но зато экономиться много времени и усилий на поиск мелких покупателей, нет проблем с неликвидными площадями (как правило, заполнение торгового центра арендаторами на 90% является успешным, а в нашем случае, это обозначает продажу не 100% площадей, а лишь 90%). Управление общественным центром как единым целом улучшит его привлекательность как для арендаторов, так и для покупателей в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Если найти покупателя на целый общественный центр, то можно рассчитывать на предоплату.

 

Сейчас в бизнес-плане заложены следующие цены и график продаж:

· Вся торговая недвижимость продается в последний 5-й год (2013) реализации проекта по цене 1000 дол./кв.м. Это вполне адекватная цена если принять во внимание, что сейчас во время кризиса минимальная цена на торговую недвижимость вдоль основных магистралей (Киевская и Московская улицы) составляет 1500 дол./кв.м.

На самом деле такая низкая цена является ниже себестоимости самого строительства общественного центра. Это означает, что, продавая по такой цене, продавец дотирует покупателя и последний должен этим обязательно воспользоваться.

· Вся офисная недвижимость продается на 4-й и 5-й год в равных долях по цене 1500 дол/кв.м. Исходя из вышеизложенной статьи, данное место можно отнести к третьей линии офисов по привлекательности, где в настоящий момент цена сложилась на уровне 1500 дол/кв.м.

Уже на этом этапе необходимо запроектировать несколько банков на первых этажах, так как они имеют особые требования, связанные с хранением ценностей и безопасностью.

Важным фактором привлекательности офисной недвижимости является обеспеченность сотрудников офисов паркоместами.

 

Также следует рассмотреть вариант обыгрывания высоты комплекса – например, размещение на одной из крыш ресторана (а кухню разместить внизу комплекса, чтобы обойти требования по безопасности) / бара, который позволит любоваться ночной Ялтой и ее прекрасным небом всем гостям Ялты. За счет популяризации подобного ресторана можно красиво популяризировать весь жилой комплекс.

Можно сделать небольшую обсерваторию также на одной из секций.

Все эти варианты можно дополнительно прорабатывать на текущей стадии.

 

План строительства

В настоящий момент уже разработан Проект организации строительства (01.07-0-ПОС) по строительству и обслуживанию жилых домов по ул.Спендиарова 5. ПОС разрабатывался проектной группой «Мегалит Крым»

 

Работы основного периода строительства, производимые на площадке, состоят из пяти очередей (согласно Проекта организации строительства):

первая очередь - секции № 1, 4, 5;

вторая очередь - секции № 2, 3;

третья очередь - секции № 6, 7;

четвертая очередь - общественный центр;

пятая очередь – паркинги и объекты благоустройства

 

В бизнес-плане в настоящий момент заложен следующий план строительства

График СМР		Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год
			2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
			Демонтаж+ Земляные работы
Общая площадь комплекса	кв.м.	86407,5		21281,5
Надземная площадь	кв.м.	76407,5	0%	20%	40%	40%
Подземная площадь	кв.м.	10000,0	40%	60%	0%	0%

 

План продаж

Доходная часть бизнес-плана формируется следующим образом

График продаж недвижимости		Всего	1-й год (2009г.)	2-й год (2010г.)	3-й год (2011г.)	4-й год (2012г.)	5-й год (2013г.)
График продаж жилой площади (-доля города)	%		0,00%	10,00%	25,00%	40,00%	25,00%
График продаж жилой площади (-доля города)	кв.м.	47 333		4 733	11 833	18 933	11 834
Усредненная цена кв.м.	дол.	4 224	2 500	3 000	3 600	4 320	5 184
Годовой рост цены	%			20%	20%	20%	20%
График продаж машино-мест	%		0,00%	10,00%	30,00%	50,00%	10,00%
График продаж машино-мест (40 кв.м/м.м)	м/м
Усредненная цена м/м	дол.	27 462	20 000	22 000	25 080	28 842	33 168
Годовой рост цены	%			10%	14%	15%	15%
График продаж торговых площадей	%		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	100,00%
График продаж торговых площадей	кв.м.	1 519					1 519
Усредненная цена кв.м.	дол.	1 000					1 000
График продаж офисных площадей	%		0,00%	0,00%	0,00%	50,00%	50,00%
График продаж офисных площадей	кв.м.	2 706				1 353	1 353
Усредненная цена кв.м.	дол.	1 500				1 500	1 500

Ценообразование

Стартовая цена кв.м. жилья составляет 3000 дол. в 2010 году. К началу 2010 году уже будут закончены все земляные работы и будет заливаться фундамент; к концу 2010 года уже будет выполнено порядка 30% всего объема строительных работ. Для такой стадийности и для такого места цена в 3000 дол/кв.м. является вполне реальной и адекватной.

В последующем закладывается 20% годовой рост цены. Так как кризис уже начался, очень высока вероятность, что через 2-3 года рынок будет уже на подъеме. И цены на недвижимость быстро вернуться на уровень, который обеспечивает адекватную доходность для девелопера на уровне 15-20% годовых. Следует также учесть, что курортные города в целом легче переживают кризис и быстрее восстанавливаются. Поэтому 20% рост цены вполне реален.

Таким образом, средняя цена продажи кв.м. жилья за четыре года продаж будет составлять около 4224 дол./кв.м.

График продаж

График продаж соответствует реальной практике. Период продаж составляет четыре года.

На 2010 год приходиться 10% продаж. Степень готовности объекта на этой год будет составлять от 10 до 30%. Основной мотив покупки – инвестиционный.

На 2011 год приходиться 25% продаж. Приблизительная степень готовности на конец года – 50%. С учетом очередности, 50% готовности, по сути, обозначает, что корпус некоторых секций уже будет полностью закончен. Комплекс находиться при въезде в Ялту, поэтому при наличие большого рекламного полотна на фасаде здания, жилой комплекс будет отлично сам себя рекламировать практически всем отдыхающим города.

На 2012 год приходиться 40% продаж. Это последний год строительства. Комплекс обретет товарный вид – архитектура, фасады. К тому же, треть комплекса уже будет продано и покупатели будут неформально рекламировать комплекс среди людей своего социального уровня. Риски покупателей на этой стадии минимальны. Поэтому в целом продать 40% площадей в последний год строительства вполне реальная задача.

На 2013 год заложена продажа 25%. Это очень пессимистичный план. Он может наблюдаться только если рынок недвижимости будет переживать какие-либо трудности. А в целом, в готовом и сданном комплексе могут быть не проданы лишь малоликвидные квартиры (плохой вид, планировка) либо с завышенной ценой.

Конечно, следует учесть еще такой фактор, как возврат части проданных квартир уже на вторичный рынок. Хотя это может произойти и чуть позже – года через 2-3 после сдачи объекта, когда большая часть ремонтов будет завершена, комплекс станет обжитым.

 

Ценообразование и график продаж машино-мест

Стартовая цена одного машина-места составляет 22 тыс.дол. при минимальной текущей цене на рынке на уровне 25 тыс.дол. В отличие от жилья паркинга всегда строят намного меньше, чем в нем потребность, поэтому цены будут и дальше расти. Средневзвешенная цена за 5 лет одного машино-места составляет 27462 дол. По этой статье доходов заложен явный запас.

График продаж соответствует графику продаж жилья. На каждые 2-3 квартиры приходиться один паркинг. Поэтому если квартиры будут продаваться, то проблем с продажей паркинга не будет.

Финансовый план по проекту

Финансовый план по проекту строился на следующих предположениях:

· Вхождение в проект – подразумевается покупка проекта строительства жилого комплекса.

Стоимость проекта согласована сторонами и составляет 15 млн.дол.

Она включает в себя – 100% долей в уставном капитале ООО «Пищевые технологии», а следовательно полностью оформленную под строительство землю, проектную документацию, заключение экспертиз и т.д.

· Доля города по предварительной договоренности с городом составляет 10% от совокупной площади квартир. Доля города по другим типам недвижимости (паркинг и коммерческая) равно нулю.

· Разработка рабочего проекта включает в себя затраты на разработку Рабочей документации по строительству. Планируется закончить разработку РД до конца 2009 года.

Объем затрат рассчитывался исходя из тарифа 28,94 дол/кв.м. общей площади. (вкл.НДС).

· Срок строительства под ключ займет 4 года. Начало планируется на 2009 год.

Работы начнутся с демонтажа молокозавода и земляных работ.

Расчеты, проводимые 2 года назад, показали, что демонтаж и земляные работы обойдутся в 10 млн. долларов. Поэтому эту статья затрат выделена отдельно от статьи затрат «Затраты на СМР».

«Затраты на СМР» формируются за счет годового плана выполнения надземных и подземных работ с учетом усредненной себестоимости СМР кв.м. отдельно для надземной части и отдельно для подземной.

Себестоимость кв.м. СМР индексируется ежегодно на 5%.

В 2009 году заложен СМР для надземной и подземной части на уровне 1400 дол./кв.м. (вкл.НДС)

С учетом роста СМР, средневзвешенная себестоимость СМР кв.м. общей площади на протяжение 4-х лет составляет 1546 дол./кв.м. с НДС (без учета 10 млн.дол. отведенных на демонтаж и земляные работы).

Затраты на СМР также включают в себя затраты на получение технических условий, технический надзор.

· Затраты на ввод объекта в эксплуатацию заложены на уровне 500 тыс.дол. (вкл.НДС) и равномерно распределяются на конец 2012 года (завершение строительства) и первую половину 2013 года.

· Аренда земельного участка заложена на уровне 84480,06 грн. (без НДС) (согласно договору аренды земли) и пересчитана по прогнозируемому курсу 8 грн/дол.

· Общий бюджет на организацию продаж и маркетинг составляет 5% от валовых продаж всех типов недвижимости. Из 5% на организацию продаж предусмотрено 3% (комиссия сторонних риэлторов) и 2% предусмотрено на маркетинг.

Годовой бюджет на организацию продаж рассчитывается как 3% от планируемого годового объема продаж всех типов недвижимости.

Общий бюджет на маркетинг на весь проект составляет 4 247 587 дол. с НДС (что эквивалентно 2% от планируемой выручки от продажи всех площадей 212 379 350 дол. с НДС) и по годам распределяется следующим образом:

2-й год (2010г.) – 30%

3-й год (2011г.) – 40%

4-й год (2012г.) – 20%

5-й год (2013г.) – 10%.

Перераспределение бюджета в пользу первых двух лет связано с тем, что на эти два года припадет наибольший объем работы.

· Содержание команды управлением проекта подразумевает фонд оплаты труда проектной группы (руководителя проекта, его замов и т.д.).

Общий объем затрат на содержание команды управления проектом на весь проект составляет 1,68 млн.дол. (без НДС)

1-й год (2009г.) – 240 тыс.дол. (или 20 тыс.дол./месяц)

2-й год (2010г.) – 360 тыс.дол. (или 30 тыс.дол./месяц)

3-й год (2011г.) – 360 тыс.дол. (или 30 тыс.дол./месяц)

4-й год (2012г.) – 480 тыс.дол. (или 40 тыс.дол./месяц)

5-й год (2013г.) – 240 тыс.дол. (или 20 тыс.дол./месяц)

Увеличение затрат в 4-ом году связано с завершением строительства и выплатой премиальных команде управления проектов.

· Непредвиденные затраты заложены на уровне 5% от совокупных затрат по проекту. Годовой бюджет рассчитывается как 5% суммарных затрат по году.

· В расчетах учтены НДС (20%) и налог на прибыль на уровне (25%).

После расчета суммы НДС к уплате и сумме налога на прибыль к уплате каждый налог к уплате оптимизируется (сокращается) на 20%.

 

Денежный поток по проекту, дол.США

		2009 год	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
Статьи доходов	Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Продажа жилых площадей	199 935 712		14 199 000	42 598 800	81 790 560	61 347 352
Продажа паркинга	6 865 458		550 000	1 881 000	3 605 250	829 208
Продажа коммерческой недвижимости	4 058 880				2 029 500	2 029 380
Итого доходов	210 860 050		14 749 000	44 479 800	87 425 310	64 205 940
Статьи расходов	Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Вхождение в проект - Стоимость объекта	15 000 000	15 000 000
Разработка рабочего проекта	2 500 000	2 500 000
Демонтаж молоко завода и земляные работы	10 000 000	10 000 000
Затраты на СМР	133 615 700	5 600 000	31 283 805	47 189 272	49 542 623
Ввод объекта в эксплуатацию	500 000				250 000	250 000
Аренда земельного участка	52 800	10 560	10 560	10 560	10 560	10 560
Организация продаж и маркетинг	10 618 967		1 716 746	3 033 429	3 472 277	2 396 516
Содержание команды управлением проекта	1 680 000	240 000	360 000	360 000	480 000	240 000
Непредвиденные затраты по периоду	8 698 373	1 667 528	1 668 556	2 529 663	2 687 773	144 854
Входящий НДС	35 143 342		2 458 167	7 413 300	14 570 885	10 700 990
Исходящий НДС	27 516 067	3 167 500	5 775 096	8 788 973	9 321 357	463 140
НДС по периоду		-3 167 500	-3 316 930	-1 375 673	5 249 528	10 237 850
Обязательство по НДС нарастающим итогом		-3 167 500	-6 484 430	-7 860 102	-2 610 575	7 627 275
НДС к уплате в госбюджет	7 627 275					7 627 275
С учетом оптимизации НДС	6 101 820					6 101 820
Итого расходов	188 767 661	35 018 088	35 039 667	53 122 924	56 443 233	9 143 750
Налогооблагаемый доход	175 716 708		12 290 833	37 066 500	72 854 425	53 504 950
Налогооблагаемые расходы	140 010 334	16 723 500	29 261 482	44 330 863	47 117 787	2 576 701
Налог на прибыль по периоду		-4 180 875	-4 242 662	-1 816 091	6 434 159	12 732 062
Налог на прибыль нарастающим итогом		-4 180 875	-8 423 537	-10 239 628	-3 805 469	8 926 594
Налог на прибыль к уплате	8 926 594					8 926 594
С учетом оптимизации налога на прибыль	7 141 275					7 141 275
		2009 год	2010 год	2011 год	2012 год	2013 год
	Всего	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Чистый денежный поток по проекту	14 951 114	-35 018 088	-20 290 667	-8 643 124	30 982 077	47 920 915

 

Показатели эффективности проекта

Средняя годовая доходность проекта (IRR)	7,18%
Объем инвестиций, дол.США	63 951 879
Чистая прибыль, дол.США	14 951 114
Рентабельность проекта	23,38%
Продолжительность проекта, лет
Среднегодовая рентабельность проекта	4,68%

Средняя годовая доходность проекта по строительству ЖК Спендиарова 5 составляет 7,18%. Это невысокий показатель доходности для рынка недвижимости. Но следует принять во внимание, что на значение некоторых исходных параметров при расчете бизнес-плана повлиял экономический кризис. И поэтому планируемая годовая доходность в 7,18% может быть оказаться на порядок меньше фактической доходности.

Поэтому для более объективной оценки перспективности проекта следует в первую очередь оценить привлекательность основных параметров проекта, а именно – стоимость проекта, доля города, выход площадей со всего участка, месторасположение, время реализации проекта. Это те фундаментальные параметры, на которых основывается весь проект и его перспективность.

Выход площадей на уровне 86,4 тыс.кв.м. с 2,17 га это достаточно высокий показатель для любого города миллионика, не говоря уже о Ялте. Разрешенная этажность в 18-20 этажей является максимальной для Ялты на сегодня.

Доля города на уровне 10% от жилых площадей является крайне выгодной. Сейчас крайне редко можно найти проекты с долей города ниже 30% в привлекательных для застройки городах.

Месторасположение участка для жилой недвижимости «бизнес-класса» оценивается положительно.

Стоимость покупки проекта (вхождение в проект) также в относительном выражении невелика.

Время реализации проекта стратегически выбрано правильно. Экономический кризис сделает доступным высококвалифицированных кадров по адекватной цене, обыкновенных рабочих, будет проще проводить переговоры с позиции покупателей сырья, услуг. Также затормозится часть проектов-конкурентов. А самое главное если кризис уже начался, то впереди возможно только его завершение и начало нового роста.

Поэтому фундаментально данный проект можно оценить как инвестиционно привлекательным.