Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией или ТСЖ отличаются от стандартных договорных или корпоративных отношений.

Во-первых, участие в них для граждан имеет некоторый оттенок обязательности, поскольку, будучи собственниками квартир в многоквартирном доме, граждане вынуждены избрать тот или иной способ управления общим имуществом многоквартирного дома. Не секрет, что этот выбор часто представляет собой попытку выбрать "меньшее из двух зол".

Во-вторых, обычный работающий, воспитывающий детей гражданин обладает очень ограниченным временем, поэтому элементарная нехватка времени ограничивает возможности гражданина по осуществлению многих предоставленных жилищным законодательством прав.

С другой стороны, для управляющей организации или ТСЖ управление общим имуществом многоквартирного дома представляет собой основной вид деятельности. Эта коммерческая (управляющая компания) или некоммерческая (ТСЖ) организация имеет серьезные экономические, информационные, организационные преимущества и вполне способна навязать собственнику невыгодные для него условия договора.

Собственно, дисбаланс в отношениях собственник - управляющая организация или ТСЖ уже очевиден.

С ним связаны изменения жилищного законодательства. В частности, попытку контролировать деятельность управляющих организаций мы видим во вновь введенном в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) институте лицензирования деятельности по управлению общим имуществом в многоквартирном доме <1>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (с изм. от 24.11.2014).

 

Однако административно-правовые средства не могут решить проблему полностью.

Проведение общих собраний в период, когда большая часть квартир принадлежит застройщику или аффилированному к застройщику юридическому лицу, принятие на таких собраниях наиболее обременительных для собственников решений, включение в договор об управлении общим имуществом условий, заведомо обременительных для потребителя, - эти и иные правонарушения требуют использования гражданско-правовых способов защиты.

Первое, на что хотелось бы обратить внимание - это императивность норм об определении платы за коммунальные услуги и попытки отойти от этой нормы в договоре в сторону, благоприятную для ТСЖ или управляющей организации.

В этой работе хотелось бы обратить внимание на технологию расчета платы за теплоснабжение.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (ст. 157 ЖК).

Ряд управляющих организаций и ТСЖ первоначально рассчитывают плату за отопление по нормативам (что, в сущности, означает взимание максимально возможной платы), взимают с собственников эту рассчитанную по максимальным показателям плату, а теплоснабжающей организации платят исходя из данных приборов учета.

Получившуюся же разницу (в договорах вежливо именуемую "экономией") они направляют на различные нужды, в том числе на выплату заработной платы директору и сотрудникам управляющей компании или ТСЖ.

Право распоряжаться "экономией" обычно основывается на решениях общего собрания или на условиях договора. Следовательно, проблему составляет вопрос о том, действительно ли решение собрания или условия договора, позволяющее управляющей компании или ТСЖ по своему усмотрению распоряжаться деньгами, излишне взысканными за коммунальные услуги.

Так, ТСЖ "О." обратилось в суд с иском к Г. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за 5 месяцев 2014 г., в состав заявленной к взысканию суммы входила плата за коммунальные услуги по теплоснабжению.

Вместе с тем, изучив фактические обстоятельства, ответчик обнаружил, что истец не учитывает факт наличия со стороны ответчика переплаты за теплоснабжение в 2013 году и в январе 2014 года, подлежащей обязательному зачету в счет оплаты теплоснабжения в 2014 году в силу прямого требования закона.

Ответчик же ссылался на то, что согласно договорам с участниками ТСЖ разницу между платой за теплоснабжение, начисленной согласно нормативам потребления, и платой, рассчитанной согласно показаниям приборов учета, он, ответчик, имеет право направлять на иные нужды, связанные с управлением общим имуществом в многоквартирном доме (решение мирового судьи судебного участка N 4 Советского района г. Челябинска от 24.04.2015 по делу N 2-456/2015).

К слову сказать, эта разница в анализируемом деле была весьма значительна. ТСЖ получило с собственников за отопление вдвое больше, чем перечислило теплоснабжающей организации за тот же период и за снабжение того же дома.

Представляется, что условия договора, наделяющие управляющую компанию правом самостоятельного распоряжений полученной "разницей", ничтожны, поскольку нарушают запреты, предусмотренные ст. 157 Жилищного кодекса и ст. 16 Закона о защите прав потребителя, а также правила, установленные п. 21 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (далее по тексту - Постановление Правительства РФ N 307).

Нормы жилищного законодательства, определяющие порядок внесения платы за коммунальные услуги, в том числе за отопление, имеют императивный, а не диспозитивный характер.

В соответствии с подп. "б" п. 21 Постановления Правительства РФ N 307, при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется для отопления - в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 приложения N 2 к настоящим Правилам. При этом исполнитель производит 1 раз в год корректировку размера платы за отопление в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 приложения N 2 к настоящим Правилам.

В соответствии с п. 27 Постановления Правительства РФ N 307 величина, полученная в результате корректировки размера платы за коммунальную услугу отопления и рассчитанная в соответствии с подпунктом "б" пункта 21 Правил, учитывается при начислении платы за коммунальную услугу отопления, подлежащей внесению в следующем месяце, или компенсируется исполнителем потребителю не позднее 1 месяца после перерасчета.

Как видим, нормы Постановления Правительства РФ N 307 и ст. 157 ЖК РФ не предусматривают возможности заменить перерасчет иным вариантом, предусмотренным договором. Ни одним нормативным актом управляющей организации не дозволено перенаправлять переплаченное собственниками на другие цели.

Если такое право предоставляется ТСЖ - уставом, а управляющей организации - договором об управлении общим имуществом многоквартирного дома, такое условие следует признать ничтожным. Оно противоречит ст. 16 Закона о защите прав потребителей, запрещающей умаление прав потребителей по сравнению с установленными законом.

Отмечается, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета при их наличии. Расчет же иным способом (по нормативам потребления) возможен только при их отсутствии.

Приведу несколько примеров.

По одному из дел президиум ростовского областного суда счел обоснованными доводы надзорной жалобы о том, что, отказывая в удовлетворении требований потребителя о взыскании убытков, связанных с начислением и оплатой за отопление, суд неправомерно ограничился указанием на то, что действия ответчика в этой части соответствуют договору на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, заключенному на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и не проверил соответствие этих условий договора Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

Суд не учел того, что установленный названными Правилами порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги в жилых помещениях зависит от наличия либо отсутствия коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета (п. п. 19, 21, 23). Этот порядок является обязательным, и ни ресурсоснабжающая либо управляющая организация, ни товарищество собственников жилья не вправе устанавливать иной порядок расчета.

Начисление платы за отопление за конкретный месяц всегда учитывает площадь жилого помещения и непосредственно не привязано к фактически отпущенному в этом месяце объему тепловой энергии. Это неизбежно вызывает расхождение между количеством отпущенной энергии и количеством энергии, исходя из которого начислена плата населению за коммунальные услуги, независимо от того, рассчитана оплата по нормативу либо по средним данным за прошлые периоды.

Такое расхождение устраняется ежегодной корректировкой платы, цель которой - привести начисления населению в соответствие с платой за ту тепловую энергию, которую потребил многоквартирный дом в целом (в зависимости от наличия общедомового прибора учета определяется по его показаниям либо расчетным методом).

В соответствии с пунктом 27 Правил величина, полученная в результате корректировки, учитывается при начислении гражданам платы за коммунальные услуги, подлежащей внесению в следующем месяце, или компенсируется исполнителем потребителю не позднее одного месяца после перерасчета; возможности иным образом использовать средства, получаемые в результате корректировки платы, Правила не предусматривают.

Как следует из дела, признано установленным судом и подчеркивалось ответчиком в ходе рассмотрения дела, пунктом 4.1.5 договора установлено, что средства, образовавшиеся в результате корректировки размера платы за коммунальные услуги, направляются в специализированный накопительный фонд, формируемый управляющей организацией. 75% этих средств используется для выполнения ремонта, реконструкции мест общего пользования, объектов благоустройства прилегающей территории многоквартирного дома, а также для оборудования и приборов учета на основании согласованного решения собственников, а 25% - для оплаты услуг управляющей организации.

Областной суд подчеркнул: поскольку в данном деле сумма ежегодной корректировки потребителю в счет будущих платежей не засчитывалась и не возвращалась, несостоятельным является указание в решении суда первой инстанции на то, что начисление платы за отопление по нормативу потребления, а не по расчетному значению не ущемляло прав собственников в связи с проводимой ежегодной корректировкой этих платежей исходя из показаний общедомового прибора учета (которая и приводит в соответствие фактическое потребление тепловой энергии в текущем году с произведенной потребителем оплатой).

Учитывая положения п. 1 ст. 166, ст. ст. 168, 180 ГК РФ, надлежит исходить из ничтожности условия договора, изменяющего последствия корректировки платы за отопление в нарушение требований, императивно установленных Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Президиум считает несостоятельными и ссылки в возражениях представителя управляющей организации на то, что вознаграждение управляющей организации в размере 25% от общей суммы экономии тепловой энергии, рассчитанной корректировкой платежа за отопление, установленное в пункте 4.1.5 договора, правомерно, поскольку работа управляющей организации по сокращению фактического потребления домом тепловой энергии не являлась обязательным условием управления многоквартирным домом.

Эти доводы не опровергают противоречия Правилам условий, изменяющих последствия корректировки платы за отопление, и не подтверждают правомерность действий управляющей организации, требующей оплаты сверх установленной решением общего собрания.

Согласно п. 1.3 договора его предметом является выполнение управляющей организацией услуг по надлежащему управлению, содержанию, ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме, а также осуществление иной направленной на достижение целей по управление по управлению многоквартирным домом деятельности. Эффективная работа управляющей организации по сокращению потерь тепловой энергии, потребляемой многоквартирным домом, не может рассматриваться в качестве дополнительной, не охватываемой целью заключенного договора, а потому требующей дополнительной оплаты (Постановление Президиума Ростовского областного суда от 21.04.2011 по делу N 44-г-54).

По другому делу (Определение Приморского краевого суда от 28.07.2014 по делу N 33-5352) было установлено, что решением общего собрания ТСЖ полученная рассмотренным выше способом от собственников переплата была направлена на "погашение существующей задолженности", т.е., в сущности, добросовестные собственники заплатили за недобросовестных.

"Пунктом 21 Правил предусмотрено, что при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется для отопления в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 приложения 2 к настоящим Правилам." "Таким образом, удовлетворение исковых требований К.В.Е. о возложении на ТСЖ... обязанности произвести перерасчет задолженности по отоплению по квартире N <адрес> за период с октября 2010 года по май 2013 года исходя из подпункта "б" пункта 21 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" и формул, предусмотренных подпунктом 2 и подпунктом 3 пункта 2 приложения N 2 названных Правил, судебная коллегия находит правильным. Поскольку начисление размера оплаты за отопление товариществом собственников жилья К.В.Е. производилось в нарушение установленных Постановлением Правительства Российской Федерации N 307 от 23 мая 2006 года Правил, что подтверждается квитанциями и платежными поручениями, доводы встречного искового заявления и апелляционной жалобы К.В.Е. в названной части являются обоснованными, а произведенные ответчиком контррасчеты - заслуживающими внимания."

"При этом суд правильно не принял во внимание ссылку истца на решение правления ТСЖ от 20 июня 2007 года о перечислении полученных от должников денежных средств в счет погашения имеющейся задолженности, поскольку названные средства, плательщиками которых является население, имеют целевое назначение, полномочиями по распределению денежных средств плательщика ТСЖ не наделено." Приведенные судебные акты - это лишь наиболее показательные примеры. Подобных дел достаточно много. Более того, аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды, среди практики которых хочется особо отметить разъяснение, данное в Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А54-6362/2012.

В этом судебном акте очень хорошо объясняется, почему разница между взимаемой с жильцов платой за теплоснабжение и аналогичной платой, перечисляемой теплоснабжающей организации, не может быть признана "экономией", и почему их нельзя "перераспределять" на содержание и ремонт многоквартирного дома по усмотрению правления ТСЖ:

"Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, товарищество в период с 2010 по 2012 годы осуществляло начисление и взимание платы за тепловую энергию с жителей спорного многоквартирного дома, не производя соответствующего корректирующего расчета исходя из показаний общедомового прибора учета за 2009 - 2011 гг.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные действия товарищества не соответствуют положениям пункта 21 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

При этом суд первой инстанции правомерно не принял во внимание решение общего собрания членов товарищества от 22.02.2012 по восьмому вопросу повестки дня о непроизведении корректировки платы за отопление за 2009 - 2011 годы и оставлении соответствующих денежных средств на счете товарищества в качестве сэкономленных в составе статьи "Резерв расходов".

Коллективный (общедомовой) прибор учета - это средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов, подаваемых в многоквартирный дом. При этом количество коммунальных услуг, поставляемое в многоквартирный дом, определяется на границе балансовой принадлежности внутридомовых сетей (то есть сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) и сетей ресурсоснабжающей организации.

Прибор учета не является устройством, экономящим денежные средства, данный прибор определяет количество поставленного коммунального ресурса - отопления, в целях определения его фактической стоимости.

Следовательно, денежные средства, полученные товариществом в результате неправильного применения порядка начисления за поставленные коммунальные услуги, не являются сэкономленными, а представляют собой разницу между суммой реальной стоимости коммунального ресурса и начисленными товариществом суммами, то есть - получены при отсутствии правовых оснований в результате неправильного расчета.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что товарищество при начислении оплаты за отопление неправомерно производит расчет по тарифу, не учитывая показания общедомового прибора учета фактически потребленной тепловой энергии. Таким образом, полученные в результате применения неправильного расчета денежные средства в счет оплаты за отопление сэкономленными не являются. Действующее законодательство не предполагает включение расходов на оплату коммунальных услуг (в том числе на отопление) в цену работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома".