межхозяйственного землеустройства (МХЗ)

Раздел 2 Межхозяйственное землеустройство

Тема6 Понятие, цель, задачи и содержание

межхозяйственного землеустройства (МХЗ)

 

1. Возникновение термина «МХЗ»

В теории землеустройства все землеустроительные мероприятия принято делить на 2 вида: МХЗ и ВХЗ. Исторически МХЗ возникло первым, все межевые работы до октябрьской революции и первые годы после неё можно отнести к МХЗ. При этом землеустройство делилина: внутриселенное и межселенное.

В России в XVIII - XIX вв. существовало понятие «межевание» (государственное, генеральное, специальное), равнозначное в некоторой степени межхозяйственному землеустройству. Суть его заключалась в совокупности технических и юридических действий, направленных к материальному и документальному укреплению границ земельной собственности и определению внутри них количества земли.

Итогом межевания в России в XVIII - XIX вв. был уточненный перечень собственников и пользователей земли, обозначенные межевыми знаками на местности границы землевладений и землепользований, площади и качество земель, а также данные, необходимые для земельного налогообложения.

После того как земельная собственность уже сложилась, возникает необходимость ее перераспределения. Земельные участки переходят от одних собственников к другим в процессе изъятия их для государственных и общественных нужд в целях строительства, например, автомагистралей, железных дорог, гидроэлектростанций и т.п. Кроме того, постоянно отводят земли для нужд развивающейся промышленности, городского хозяйства, рекреационных целей. Идет постоянный земельный оборот: земельные участки продают, покупают, наследуют, дарят, вносят в уставные фонды предприятий, закладывают.

Поэтому часто требуется улучшение земельной собственности: устранение недостатков землевладения и землепользования (чересполосицы, вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья); сведение участков, принадлежащих землевладельцу, к одному месту (консолидация земель); улучшение конфигурации земельных участков, ликвидация обременений и т.п.

В странах Западной и Северной Европы, США и Канаде не обобщающего понятия «МХЗ». Там его заменяют отдельными землеустроительными действиями, например такими, как межевание земель, консолидация земель, формирование земельной собственности и др.

Да и в России это понятие появилось только в 50-е годы ХХ века в трудах профессоров С.А. Удачина и Г.В. Чешихина.

С 2001 года законодательно (ФЗ № 78-ФЗ «О землеустройстве») МХЗ носило название «территориальное». В связи с вступлением в силу ФЗ от 13.05.2008 года № 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признание утратившим силу отдельных законодательных актов" (положений законодательных актов) РФ, согласно требований ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", отменено понятие «территориальное землеустройство», применяется понятие «землеустройство», объектами землеустройства являются:

- границы субъектов РФ;

-границы МО;

-населенных пунктов;

-территориальные зоны;

-зоны с особыми условиями использования территорий.

В связи с тем, что из Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" исключен один из видов землеустройства - территориальное землеустройство, в частности, из видов землеустроительной документации (ст. 19 данного Федерального закона) исключены проекты территориального землеустройства, в том числе и проекты границ земельных участков, в Земельном Кодексе произошла замена понятия "проект границ земельного участка" понятием "схема расположенияземельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории". Для комплексного освоения в целях жилищного строительства – «проект межевания территории», для образования земельных участков в счет земельных долей – «проект межевания земельного участка (ов)».

2. Понятие, задачи и принципы МХЗ

МХЗ – это система мероприятий по организации рационального использования и охраны земель путем образования новых, упорядочения существующих землепользований, фондов земель, установления границ административно-территориальных образований и особо охраняемых территорий.

Отличие ВХЗ от МХЗ

1. при МХЗ объектом землеустройства являются все категории земельного фонда страны, а при ВХЗ – земли сельскохозяйственного назначения;

2. МХЗ устанавливает, изменяет, прекращает право собственности, пользования на землю, может изменять категорию земель, а ВХЗ – устанавливает порядок использования земель внутри уже сформированного сельскохозяйственного землепользования;

3. МХЗ,как правило, проводиться на территории нескольких землепользований, ВХЗ – в пределах одного землепользования;

4. в процессе МХЗ создается участок(и) землепользования, при ВХЗ – создается множество хозяйственных участков в пределах одного уже существующего землепользования.

Задачи МХЗ:

1. создание равных территориальных условий для развития всех форм хозяйствования на земле;

2. формирование и совершенствование системы землепользования;

3. обеспечение территориальных условий для экологически безопасного и экономически эффективного использования и охраны земель во всех отраслях производства;

4. разработка предложений по совершенствованию правового режима земель, введение ограничений и обременений в использовании земель;

5. сохранение и совершенствование систем расселения.

Принципы МХЗ

1) соблюдение земельного законодательства;

2) обеспечение рационального использования земель;

3) создание условий для эффективного хозяйствования

землепользователей;

4) создание условий для охраны земель и других природных ресурсов.

 

3. Термины и понятия, связанные с МХЗ

Землепользование –земельный участок или совокупность земельных участков, находящихся во временном или постоянном хозяйственном использовании одного или нескольких юридических или физических лиц.

При этом землепользование имеет параметры:

- площадь

- местоположение

- расположение границ (конфигурация землепользования)

Образование землепользований – создание новых, ранее не существующих.

Реорганизация землепользования – значительное изменение параметров землепользования.

Неполная реорганизация землепользования – изменение размеров землепользований при сохранении их прежнего числа.

Полная реорганизация землепользования – изменение числа и размеров землепользований.

Недостатки землепользования - несовершенства параметров землепользования, имеющее негативные экономические и (или) экологические последствия, и которые могут быть устранены с помощью землеустройства (чересполосица, вклинивания, вкрапливания, дальноземелье и т.п.)

Упорядочение землепользования - устранениенедостатков землепользования методами землеустройства

Отвод земель – это технические и юридические мероприятия по предоставлению земельных участков для несельскохозяйственных целей.

Консолидация земель – перераспределение участков земли, производимое с целью устра­нения земельной раздробленности.

Изъятие земель –прекращение, в установленном законом порядке, права пользования (собственности, аренды и др.) земельным участком.

Предоставление земель – наделение физического или юридического лица правами пользования, владения, собственности или аренды земельного участка.

Межевание – комплекс земельно-кадастровых работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его месторасположения и площади, а также юридическому оформлению полученных результатов (документы: проекты межевания, межевые планы).

Делимитация государственной границы - договорное определение общего направления и прохождения государственной границы между сопредельными государствами и нанесение ее на карту.

Демаркация государственной границы - обозначение линии государственной границы на местности с обозначением её специальными пограничными знаками. Демаркации государственной границы предшествует делимитация.

Закрытое административно-территориальное образование (ЗАТО) - административно-территориальное образование, имеющее органы местного самоуправления, созданное в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и др. представляющих повышенную опасность материалов, военных и иных объектов, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

Фонд перераспределения земель –массив (ы) земель, сформированный за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием права собственности на такой земельный участок, предназначенный для перераспределенияземель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Особоохраняемыеприродныетерритории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Территории традиционного природопользования - особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов.

Целевое назначение земельного участка - один из принципов земельного права, который состоит в том, что земля, в чьем бы владении она ни находилась, должна использоваться в соответствии с тем ее назначением, которое установлено земельным законодательством именно для данной категории земель (для целей сельскохозяйственного производства, промышленности, транспорта, иного несельскохозяйственного назначения, размещения городов, поселков и других поселений, государственного лесного фонда). Пользователи земель не вправе изменять их целевое назначение без согласия органов государственной власти, в том числе при совершении сделок.

Разрешенное использование земельного участка – виды использования земельного участка, полученные в результате зонирования территорий внутри конкретной категории земель.

Пример:

категория земель – земли сельскохозяйственного назначения

целевое назначение земельного участка – для сельскохозяйственного производства

разрешенное использование земельного участка – для садоводства и огородничества.

Земельная доля - доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленная бесплатно гражданам в результате приватизации и реформирования колхозов и совхозов в нач. 90-х гг.

Невостребованная земельная доля - доля, в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

 

Содержание МХЗ

При проведении МХЗ происходит:

- образование новых и (или) упорядочение существующих объектов землеустройства,

-восстановление границ объектов землеустройства в случае их утраты.

Также к мероприятиям МХЗ можно отнести:

- изъятие земель для государственных, муниципальных и иных нужд, в том числе путём выкупа земельных участков,

- выделение земельных участков в счет земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,

- выделение земельных участков в счет невостребованных земельных долей,и др.

В зависимости от целевого назначения отдельных категорий земель осуществляется структурное деление содержания МХЗ (таблица 1).

 

Таблица 1

Структурное деление содержания МХЗ

 

Разновидность МХЗ	Форма МХЗ
1. Образование новых и упорядочение существующих землепользований сельскохозяйственных предприятий (организаций)	1.1 Образование новых землепользований сельскохозяйственных предприятий (организаций) различных организационно-правовых форм (АО, ООО, ТОО, СПК, К(Ф)Х и др.
1.2 Упорядочение существующих землепользований сельскохозяйственных предприятий (организаций) с устранением недостатков землепользования (чересполосицы, вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья и т.п.)
1.3 Перераспределение земель с.-х предприятий (организаций) при их реорганизации (реформировании), консолидация земель
2. Образование землепользований несельскохозяйствен-ного назначения	2.1 Образование небольших по площади землепользований, размещение которых не нарушает существующую организацию территории
2.2 Образование больших по площади массивов, занимаемых крупными промышленными и др. предприятиями, размещение которых может затрагивать территории нескольких сельскохозяйственных и иных предприятий, зоны ветхой жилой застройки в населенных пунктах и др.
2.3 Образование протяженных участков земли, занимаемых линейными объектами: ж/д и а/д, ЛЭП и связи, трубопроводами, каналами и т.п.
2.4 Образование значительных по площади массивов для размещения предприятий, ведущих добычу полезных ископаемых закрытым или открытым способом, что связано с нарушениями земель, образованием карьеров, отвалов, провалов поверхности, нарушением гидрогеологических условий
2.5 Образование очень значительных по площади земельных массивов для размещения водохранилищ и сооружений ГЭС, при этом затопляются значительные площади, что может потребовать реорганизации существующих хозяйств, расселения людей, вызвать подтопление территории
3. Образование земельных фондов различного целевого назначения	3.1 Фонда перераспределения земель
3.2 Для обеспечения земельными участками беженцев, вынужденных переселенцев
3.3Для предоставления земель казачьим обществам
3.4Для предоставления земельных участков в целях с.-х: коллективного садоводства, животноводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и др.
3.5Для продажи на конкурсах и аукционах
4. Размещение и установление границ территорий с особым правовым режимом	4.1 Особо охраняемых природных территорий
4.2 Территорий традиционного природопользования малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ
4.3 Охранных, защитных, санитарных, запретных зон особо охраняемых природных территорий, объектов промышленности, транспорта энергоснабжения, связи, водоснабжения, инженерной инфраструктуры и коммуникаций
4.4 Других территориальных зон, имеющих ограничения, обременения или особый режим использования
5. Установление и упорядочение границ административно-территориальных и иных образований	5.1 Муниципальных образований и сельских поселений
5.2 Административных районов, субъектов РФ, федеральных округов РФ, делимитация и демаркация границы государства
5.3 Закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО)
5.4 Населенных пунктов

 

5. Содержание МХЗ при проведении Земельной реформы 90-х годов в России

При проведении земельной реформы большая часть землеустроительных мероприятий относилась к МХЗ, согласно федеральному закону от 23 ноября 1990 г. №374-1«О земельной реформе» одними из главных её задач было:

1. Создание специальных фондов земель для последующего из перераспределения(ФПЗ).

2. Выделение земель для развития личных подсобных хозяйств (ЛПХ)(земли были переданы в ведение местных администраций).

3. Образование землепользований крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х).

4. Составление проектов перераспределения земель колхозов и совхозов, в связи с их приватизацией и реорганизацией сельскохозяйственных предприятий.

5. Инвентаризация земель.

Расшифровка:

1. К началу реформы все земли ссельскохозяйственного назначения находились у землепользователей, поэтому возникла необходимость создания фонда перераспределения земель для их последующего предоставления К(Ф)Х, а также садоводства, огородничества и т.д. К эти фондам относились земли, которые в течение определённого времени не использовались или использовались но не по назначению (нерационально), а также земли на которых в течении последних 3-х лет урожайность была ниже чем нормативная.У хозяйств в целом нерационально использующих землю забирали 5-10% земель в этот фонд, при этом изымались самые худшие деградированные земли с удалённым расположением от хозяйственных центров. Эти фонды создавались с целью повышения эффективного использования земель, т.о. в ФПЗ передавались земли, не требующие детального изучения и обследования и не вызывающие споров при их изъятии с землепользования, а также земли добровольно переданные землепользователям.

Из фонда перераспределения земель ФПЗ, передавали участки:

а) К(Ф)Х: - в арендус правом последующего выкупа или без.

б) Реорганизованнымсельскохозяйственным предприятиям - в аренду с правом последующего выкупа или без.

в) В аренду местным администрациям.

2. ЛПХ - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которая ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение ЛПХ членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения ЛПХ.

В целях выделения земель гражданам для ЛПХ земли изымались у сельскохозяйственных предприятий и передавались в ведение местных администраций. Это были в основном кормовые угодья, расположенные в непосредственной близости к населенным пунктам.Для расчёта их необходимой площади определялись перспективы роста населения, перспективное поголовье личного скота и его 100%-я обеспеченность сеном и зелёным кормом. Это привело к тому, что многие сельскохозяйственные предприятия потеряли значительные площади сенокосов и пастбищ и были вынуждены перевести их на пашню.

3. Крестьянское (фермерское) хозяйство - объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Источниками земель для образования землепользований К(Ф)Хявляются земли ФПЗ, а также земли сельскохозяйственных предприятий, работники которых имеют право на земельный пай (долю) и выделяют на местности в счёт земельных долей участок для создания К(Ф)Х.

Также возможна аренда земель у предприятий, которые не используют земли, уместной администрации, а также и других дольщиков. Земли специального фонда можно взять в собственность или аренду с правом последующего выкупа в собственность или без него.

4. С 1992 года началась приватизация сельскохозяйственных угодий. Определялся перечень лиц, которые имели право бесплатно их получить: рабочие с.-х предприятий, пенсионеры с.-х предприятий, проживающие в данной местности, работники социальной сферы, проживающие в сельских населённых пунктах. Часть землепользований не подлежали приватизации, это: земли учхозов, госплемсовхозов(колхозов), хозяйства, имеющие крупные оросительные или осушительные системы,имеющие крупные животноводческие комплексы, а также земли различных научно-исследовательских организаций, сортоиспытательных станций и др.

Т.о. устанавливался фонд приватизации земель по району и каждому отдельному хозяйству, определялся перечень лиц, которые имели право получить земельную долю, устанавливался среднерайонный и среднехозяйственный размер земельной доли.

Размер земельной доли определялся как в физических гектарах, так и в га*баллах.

Фактически выделяемый земельный пай не должен был превышатьсреднерайонный.Если среднехозяйственный пай был меньше чем среднерайонный, то он таким и оставался; если превышал его, то он приравнивался к среднерайонному, а излишки земель хозяйства передавались в ФПЗ.

Земли несельскохозяйственного использования (несельскохозяйственные угодья –леса, дороги, кустарники, болота и т.п.) не подлежали приватизации и передавались с-х. предприятиям в постоянное (бессрочное) пользование.

Для целей реформирования сельхозпредприятий и предоставления гражданам сельскохозяйственных угодий в коллективно-долевую (сейчас общую долевую) собственность разрабатывались проекты перераспределения земель.

5. Инвентаризация земель - единовременное мероприятие по проверке в натуре площадей земельных участков, проводимое для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению земельных участков, других характеристик земель.

Инвентаризация может быть комплексной или целевой, например: обновление земельно-кадастровой информации для целей налогообложения. В период земельной реформы одной из целей инвентаризации земель было выявление сельскохозяйственных угодий, для определения возможности предоставления их гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей. Инвентаризации подлежали земли всех категорий, не используемые в сельскохозяйственном производстве.