ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛОК
Первый этап любой сделки – принятие решения и формулировка цели. Необходимо оценить, насколько возможности совпадают с потребностями
второй этап – предварительный. Сбор необходимых для отчуждения жилплощади документов продавец может поручить своему агенту, оформив соответствующую доверенность. Продавцу также нужно заручиться согласием на проведение сделки всех сособственников, если таковые имеются. В свою очередь покупатель должен определиться с источниками финансирования запланированной сделки: будут ли это собственные деньги или кредитные средства.
Третий этап сделки наступает, когда продавец и покупатель находят друг друга и обо всем договариваются. Гарантией серьезности намерений обеих сторон служит внесение аванса – некоторой денежной суммы, являющейся предоплатой за приобретаемый объект. Передачу аванса и другие важнейшие договоренности по предстоящей сделке следует письменно зафиксировать в предварительном договоре купли-продажи. В таком документе прописаны обязательства продавца и покупателя, он является подтверждением намерений сторон. Затем продавец (агент продавца) готовит полный пакет документов для оформления купли-продажи. Документы на квартиру проверяет представитель покупателя, прежде всего – права собственника на недвижимое имущество. Специалисты выясняют, нет ли сведений о ранее наложенных на недвижимость запрещениях, арестах или обременениях, о соблюдении прав проживающих при приватизации, при вступлении в права наследования и пр. В сложных случаях целесообразно подключать страховую компанию – чтобы застраховать титул (право собственности) нового владельца от риска утраты данного права.
Четвертый этап сделки наступает, когда все документы готовы и составляется договор отчуждения. По соглашению сторон договор может быть заверен у нотариуса или заключен в простой письменной форме. От решения продавца и покупателя также зависит, какая стоимость сделки будет обозначена в договоре – рыночная стоимость объекта, данные оценки БТИ или другая сумма (например, чуть менее одного миллиона рублей). В зависимости от внесенной в договор стоимости жилья рассчитывается налог для продавца. Важнейшим моментом в проведении любой сделки с недвижимостью является порядок расчетов между сторонами, обеспечивающий соответствующие гарантии для каждого ее участника. Условия передачи покупателем денег продавцу недвижимого имущества должны быть внесены в специальный раздел договора купли-продажи. Обычно сумму в полном объеме продавец получает лишь после передачи квартиры и снятия с регистрации всех жильцов, не имеющих отношения к новому владельцу.
Пятый этап – государственная регистрация, с момента которой возникает право собственности на квартиру. Процедура регистрации прав на недвижимость требует точности. Любые несовпадения данных, указанных в предоставляемых на регистрацию документах, по сравнению с данными, отраженными в свидетельстве о праве собственности, должны быть устранены. На финальном этапе сделки продавец получает деньги, а покупатель становится собственником недвижимости. Продавец обязан выдать покупателю расписку о получении от него денег и передать ему недвижимое имущество. Передача недвижимости фиксируется документально – составляется акт приема-передачи. В зависимости от обстоятельств проведения сделки, передача жилья может происходить и сразу после подписания договора купли-продажи, и в период проведения процедуры госрегистрации, и после получения покупателем свидетельства о праве собственности.
Правила заключения договора и оказания услуг покупателю по поиску объекта недвижимости
10.1. До заключения договора риэлтор обязан:
- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента, получить информацию о его платежеспособности, наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей, а также произвести визуальную проверку документа, удостоверяющего личность клиента;
- выяснить основные требования клиента, предъявляемые последним к искомому объекту недвижимости.
10.2. Заключить договор.
- Договор риэлтора с покупателем должен содержать характеристику искомого объекта недвижимости;
10.3. После заключения договора с клиентом риэлтор обязан:
- осуществлять подбор и показ искомых объектов согласно договору;
- определить время и порядок просмотра объектов;
- проверить предоставленные покупателем документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи (паспорт, согласие супруга и пр.), а в случае явной необходимости (наличия подчисток, исправлений, просрочки документа и т.п.) указать клиенту на имеющиеся в них недостатки для их устранения;
- после выбора клиентом объекта недвижимости разъяснить ему и согласовать с ним основные требования по внесению частичного платежа, правовые последствия в случае необоснованного отказа от приобретения объекта, а также другие существенные условия договора.
- заключить от имени покупателя или оказать ему содействие в заключении с продавцом либо риэлтором продавца договора, обеспечивающего дальнейшее заключение договора купли-продажи выбранного клиентом объекта;
- по желанию клиента информировать его о ходе подготовки к сделке;
- разъяснить клиенту существующие способы расчета и предложить наиболее безопасный;
- участвовать в организации сделки.
XI. Правила заключения договора с покупателем, обеспечивающего заключение договора купли-продажи объекта недвижимости
11.1. До заключения договора риэлтор обязан:
- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности покупателя, получить информацию о его платежеспособности, наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей, а также произвести визуальную проверку документа, удостоверяющего личность покупателя;
- разъяснить и согласовать основные требования по внесению частичного платежа, правовые последствия в случае необоснованного отказа от приобретения объекта, а также другие существенные условия договора.
11.2. Заключить договор.
- Заключение риэлтором договора на оказание услуг по поиску недвижимости в случае, когда покупатель (риэлтор покупателя) нуждался в покупке конкретного объекта недвижимости, предлагаемого риэлтором продавца к продаже, будет расцениваться как обман покупателя и нарушение настоящих правил, если риэлтором продавца не будет доказано иное;
- договор должен предусматривать, помимо возврата внесенных денежных средств, ответственность за продажу объекта недвижимости третьим лицам с участием риэлтора продавца или его агента во время действия договора с покупателем;
- договор должен предусматривать ответственность риэлтора продавца за срыв сделки в размере процентов (не ниже ставки ЦБ РФ на момент возврата средств), начисляемых на сумму средств, переданных покупателем по договору с риэлтором продавца;
- когда средства покупателя по договору передаются физическому лицу, риэлтор продавца, заключая договор, должен выдать покупателю поручительство (гарантию) о возврате риэлтором данных средств в случае возникновения законных оснований.
11.3. После заключения договора с покупателем / риэлтором покупателя, риэлтор продавца обязан:
- по желанию покупателя информировать его о ходе подготовки к сделке;
- проверить предоставленные покупателем документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи (паспорт, согласие супруга и пр.), а в случае явной необходимости (наличия подчисток, исправлений, просрочки документа и т.п.) указать ему на имеющиеся в них недостатки для их устранения;
- разъяснить покупателю о существующих способах расчета и предложить наиболее безопасный;
- организовать проведение и оформление сделки, подготовив проект договора купли-продажи и обеспечив присутствие своего агента, если иное не установлено соглашением сторон. При наличии у риэлтора возможности предоставить отдельное помещение для проведения взаиморасчетов.
XII. Правила заключения договора и оказания услуг продавцу
12.1. До заключения договора риэлтор обязан:
- обратить внимание на признаки, которые позволят усомниться в дееспособности клиента;
- произвести визуальную проверку документов на выявление признаков, позволяющих усомниться в их подлинности. Убедиться в наличии прав на отчуждаемый объект собственности, произвести проверку документов, удостоверяющих личность клиента, убедиться в наличии или отсутствии супруга, несовершеннолетних детей;
- выяснить основные требования клиента;
- выяснить, не является ли клиент стороной действующего аналогичного договора с другим риэлтором.
Наличие действующего эксклюзивного договора исключает возможность заключения и действия других договоров на оказание аналогичных услуг.
В случае получения информации о действующем эксклюзивном договоре риэлтор обязан отказаться от договорных отношений с данным клиентом. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор должен прекратить оказание договорных услуг.
Наличие действующего эксклюзивного договора исключает возможность заключения и действия других эксклюзивных договоров на оказание аналогичных услуг.
В случае выявления действующего аналогичного неэксклюзивного договора риэлтор не вправе заключать эксклюзивный договор. В случае выявления данного обстоятельства уже после заключения договора с клиентом риэлтор не вправе считать уже заключенный договор эксклюзивным.
- разъяснить клиенту существенные условия договора, его обязанности и ответственность;
12.2. Заключить эксклюзивный договор.
- Заключение риэлтором обособленных договоров на оказание услуг по продаже и покупке недвижимости, не обусловленных исполнением друг друга в случае, когда клиент нуждался в продаже объекта недвижимости на условиях встречной покупки другой недвижимости, будет расцениваться как обман клиента и нарушение настоящих правил, если риэлтором не будет доказано иное;
Эксклюзивный договор должен содержать:
- исключительные права риэлтора на продажу объекта;
- Клиент гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора, принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором в период действия договора,
- содержатся санкции за нарушение условий эксклюзивности договора и порядок досрочного расторжения договора риэлтором в таком случае. (Справка: подпункты 2, 3, 4 были заменены на подпункты 2, 3 нового определения).
12.3. Договором может быть предусмотрена ответственность продавца за досрочное расторжение договора и отказ от совершения сделки после заключения договора с покупателем недвижимости в виде неустойки в размере до 100% от суммы платежа, принятого от покупателя объекта недвижимости.
12.4. Договор должен содержать поручение продавца риэлтору на заключение соответствующего договора с покупателем и обязательство продавца выдать доверенность на получение платежа за объект.
12.5. После заключения договора риэлтор обязан:
- согласовать время и порядок осмотра объекта, удобные для продавца;
- рекламировать объект продавца;
- информировать продавца об исполнении обязательств по продаже его объекта;
- заключить договор с покупателем и уведомить об этом продавца;
- подготовить документы для сделки с объектом или проверить предоставленный продавцом пакет документов;
- разъяснить основные правила освобождения объекта;
- организовать проведение и оформление сделки, подготовив проект договора купли-продажи и обеспечив присутствие своего агента, если иное не установлено соглашением сторон. При наличии у риэлтора возможности предоставить отдельное помещение для проведения взаиморасчетов.
12.6. Договор должен быть подписан надлежащими лицами с указанием соответствующих полномочий.
XIII. Правила заключения договора и оказания услуг продавцу при условии встречной покупки
13.1. Данная глава в полном объеме содержит в себе правила глав X и XII.
XIV. Основания освобождения риэлтора от ответственности за неисполнение обязательств по договору
14.1. Риэлтор несет ответственность за неисполнение обязательств по договору с клиентом.
Основанием освобождения от ответственности являются:
1. Действие непреодолимой силы.
2. Смерть собственника или утрата им дееспособности.
3. Акты органов государственной власти или местного самоуправления, исключающие возможность исполнения обязательств по договору.
XV. Правила заключения договора и оказания услуг застройщиком-инвестором при реализации строящихся объектов.
15.1 При заключении договора с застройщиком-инвестором, направленного на реализацию строящегося объекта, договор между риэлтором и застройщиком-инвестором может не содержать условия эксклюзивности, в этом случае риэлтор имеет право выставлять данный объект в базу данных УПН и иные рекламные носители только с пометкой «Официальный представитель».
15.2 При заключении договора и оказании услуг по реализации строящегося объекта между риэлтором и физическим лицом, либо юридическим лицом, не являющимся застройщиком-инвестором (в том числе с переуступкой права-требования), применяются правила раздела 12.
