В строительстве существует два способа освоения капитальных вложений (ведения строительства):
1.Хозяйственный
2.Подрядный.
При хозяйственном способе предприятие или организация, имеющие средства для строительства объекта, самостоятельно выполняют для собственных нужд СМР. В этом случае на данном предприятии в качестве структурного подразделения создаются строительно-монтажные участки, группы или управления. В этом способе предприятие одновременно является и заказчиком (инвестором) и исполнителем строительства. Этот способ обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории действующего предприятия, в сельском строительстве и т.п. Часто его используют при капремонте. В России общий объём СМР, выполненный этим методом, составляет примерно 20%.
Подрядный способ это основной способ ведения работ. В этом случае работы выполняются постоянно действующими строительными организациями (подрядчиками) на основании подрядного договора с заказчиком.
Обычно подрядный договор заключается техническим заказчиком на изыскательские работы, разработку проектной документации, строительно-монтажные работы, пусконаладочные, геодезические и др. работы.
Работы выполняются предприятиями с различными формами собственности, в том числе ИП. Обязательное условие - наличие свидетельства СРО о допуске на ведение строительных или других работ конкретного вида.
Подрядный договор может заключаться также по форме «строительство «под ключ». Строительство под ключ - выполнение на базе подрядного договора проектных, строительных, монтажных работ, поставки оборудования и подготовки кадров по строительству объекта, предполагающее его полную готовность к эксплуатации, после чего осуществляется его передача техническому заказчику. Строительство по этой форме может выполняться и группой фирм, из которых одна является генеральным подрядчиком и отвечает перед техническим заказчиком за готовность объекта.
Договор подряда - это основной документ регламентирующий взаимоотношения между техническим заказчиком и подрядчиком в течение всего срока строительства объекта.
Подготовка проекта подрядного договора всегда является обязанностью подрядчика. Для этого технический заказчик обязан передать подрядчику проектную и другую необходимую для составления проекта договора документацию.
Типовой договор подряда на капитальное строительство включает в себя следующие разделы:
1. Наименование сторон. Приводится полное юридическое наименование сторон, Ф.И.О. первых лиц, и наименование нормативно-правовых актов, на основании которых заключен договор (устав предприятия и прочее).
2. Предмет договора
Предметом договора могут быть:
- строительство объекта в соответствии с проектом,
- сдача объекта государственной приемочной комиссии (это отдельная работа, так может быть).
- проектирование, строительство и сдача объекта «под ключ»
- устранение подрядчиком дефектов в период гарантийного срока
- производство специальных работ (по договорам субподряда)
- прочее (например, инжиниринговые услуги, и др.).
3. Стоимость работ (договорная цена, может быть твердой или открытой, подлежащей ежемесячной корректировке – указать в договоре способ учета инфляции или удорожания)
4. Сроки выполнения работ (минимальный срок в СНиПе)
Это могут быть: даты начала и окончания, общая продолжительность строительства (в днях, месяцах) с даты подписания договора, продолжительность от даты передачи подрядчику площадки под застройку и пр.
Здесь может еще быть:
- возможность изменения сроков строительства и основания для этого
- что считать датами начала и окончания строительства
- возможность (или нет) досрочной сдачи объекта
5. Расчёты и платежи.
В строительстве применяется несколько систем расчёта:
- за отдельные конструктивные элементы
- за этапы работ
- ежемесячные платежи (расчеты)
- расчеты за готовую строительную продукцию (за объект в целом).
6. Обязанности сторон.
Технический заказчик обязан:
- Получить разрешение на строительство и передать подрядчику по акту стройплощадку
- Согласовать техусловия на подключение площадки ко всем источникам энергоснабжения
- Передать подрядчику проектно-сметную документацию
- Совместно с застройщиком обеспечить своевременное и непрерывное финансирование строительства;
- Перечислить подрядчику аванс в согласованные разделе 5 договора сроки
- Обеспечить своевременное приобретение и поставку на объект технологического и другого оборудования;
- Обеспечить контроль и технадзор за ходом строительства;
- Обеспечить комплексные испытания смонтированного оборудования;
- Создать рабочую и государственную комиссию по приемке объекта
- Принять законченный объект в эксплуатацию и оплатить выполненные работы.
Подрядчик обязан:
- Построить объект в срок в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной договорной ценой
- Обеспечить выполнение работ в соответствии с требованиями СНиП
- Выполнить все предписания заказчика в ходе технадзора
- Обеспечить своевременную поставку на объект стройматериалов
- Обеспечить испытание смонтированного им оборудования
- Сдать комиссии законченный объект и исполнительную документацию к нему;
- Своевременно устранить выявленные в процессе приёмки недоделки
При строительстве объекта «под ключ» к функциям заказчика будут относится только обязанности по заключению договора подряда, получение и передача подрядчику технологического оборудования для монтажа и технический надзор за ходом строительства.
7. Приёмка работ (в целом, по частям, рабочая комиссия, государственная комиссия и прочее).
8. Имущественная ответственность. Указывается порядок и суммы взыскиваемых с виновной стороны, пеней, штрафов и неустоек.
9. Порядок приостановления работ при расторжении подрядного договора
10. Особые условия.
Особые условия – это обычно:
-сроки и порядок передачи проектно-сметной документации
-сроки и порядок освобождения стройплощадки и переноса инженерных сетей
-порядок передачи геодезической разбивочной основы и реперов,
-распределение и страхование рисков,
и прочее.
В конце подрядного договора указывается юридический адрес и банковские реквизиты подрядчика и заказчика.
(тендеров) на строительство объекта.
Проведение подрядных торгов в соответствии с действующим законодательством обязательно при строительстве объекта за счёт госбюджета, государственных валютных средств и иностранных кредитов. Оно осуществляется в соответствии с федеральным законом 44-ФЗ, относящемся к управлению федеральными и муниципальными закупками и в данном курсе не рассматривается.
Подрядные торги могут проводиться при строительстве объекта за счет внебюджетных средств. Решение о проведении торгов принимается застройщиком или техническим заказчиком.
Наиболее часто подрядные торги проводятся при выполнении следующих видов работ:
1. При строительстве объектов, как производственного так и непроизводственного назначения
2. При выполнении отдельных видов СМР
3. При проведении проектных или изыскательских работ
4. Торги на поставку технологического оборудования
5. Торги на управление объектом в процессе строительства, консультационные услуги и технический надзор за ходом строительства и др.
Подрядные торги классифицируются следующим образом:
1. С предварительным отбором претендентов и без него
2. С участием иностранных предприятий и без них
3. Гласные и негласные (закрытые);
4. Первичные и вторичные.
К участникам подрядных торгов относятся:
- технический заказчик
- организатор торгов
- тендерный комитет
- претенденты
- оференты.
Претендент – организация, которая решила принять участие в подрядных торгах.
Оферент - организация, предоставившая официальное предложение по участию в торгах и заключению контракта в тендерный комитет.
Оферта - официальная заявка для участия в подрядных торгах.
Организатор торгов может быть сам технический заказчик или лицо им уполномоченное.
Основные функции организатора торгов:
1. Подготовка документов для объявления подрядных торгов
2. Формирование тендерного комитета;
3. Контроль за его деятельностью тендерного комитета и привлечение консультационных фирм
4. Подведение результатов подрядных торгов.
5. Ликвидация тендерного комитета
Тендерный комитет – организация, которая непосредственно проводит подрядные торги и выявляет победителя. Его функции:
1. Отбор претендентов для участия в торгах
2. Предварительная квалификация участников
3. Разработка и распространение тендерной документации
4. Сбор, хранение и предварительная оценка официально представленных оферт
5. Проведение подрядных торгов и выявление победителя.
Объявление о проведении подрядных торгов (как закрытых, так и открытых) обычно публикуется в печати, или рассылается потенциальным участникам. В этих объявлениях указывается:
- технический заказчик
- организатор торгов
- предмет торга
- краткая характеристика объекта
- ориентировочный объём и сроки работ
- официальный адрес и сроки предоставления оферт.
Если торги проводятся с предварительной квалификацией, каждый претендент получает специальный опросный лист, который содержит сведения, интересующие организаторов торгов.
Тендерная документация выдаётся претендентам только за плату. Тендерная документация включает в себя:
- общие сведения об объекте
- проектную документацию (комплект рабочих чертежей)
- требования технического заказчика по составлению оферт
- проект контракта на строительство объекта
- порядок и условия проведения торгов.
Специальная заявка на участие в торгах (оферта) включает в себя:
- расчёт стоимости строительства
- обоснование сроков возведения объекта
- пояснительная записка
Тендерный комитет выбирает победителя торгов на основании представленных оферт и объявляет результаты. Результатами торгов могут быть:
- предложение о заключении контракта на строительство с победителем торгов
- составление и подписание протокола о намерениях с целью дальнейших переговоров по заключению контракта
- принятие решения о проведении повторных подрядных торгов.
