14.12.2011 года между мной, ООО «Сантэл-Строй» и ЗАО «Строительное управление № 155» в лице товариществе на вере «СУ-155» и Компания» заключен договор уступки требования и перевода долга по предварительному договору № 2492/2010-Пр от 18.06.2010.
Согласно условиям указанного договора, ООО «Сантел-Строй» передает С. В. И. все предусмотренные условиями предварительного договора № 2492/2010-Пр от 18.06.2010г. принадлежащие ему права требования к ЗАО «Строительное управление № 155» отдельной однокомнатной квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: г. Долгопрудный, мкр. Центральный, корп. 23Б, секция 2, этаж 7, № пп 3, тип справа, проектной площадью 43, 42 кв.м., включая право требования на заключение с ЗАО «СУ-155» договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре от 18.06.2010г.
По условиям упомянутого предварительного договора № 2492/2010-Пр от 18 июня 2010 года, ЗАО «Строительное управление № 155» (далее, также – СУ № 155) и ООО «Сантел-Строй» обязывались заключить между собой договор купли-продажи спорной квартиры в срок не позднее, чем 40 рабочих дней после даты госрегистрации ЗАО «СУ-155» своего права собственности на спорную квартиру, о чем СУ № 155 обязано было уведомить ООО «Сантэл- Строй».
Условия, на которых должен был быть заключен основной договор купли-продажи спорной квартиры содержатся в п. 3 (и далее..) предварительного договора.
ООО «Сантел-Строй» свои обязательства по предварительному договору в части оплаты перед ЗАО «СУ-155» исполнены в полном объеме, что подтверждается соглашением о зачете встречных однородных требований № 1322ОВР от 02 ноября 2011 года, заключенным между указанными сторонами.
Истец по настоящему делу также исполнила в полном объеме свои обязательства по оплате (по договору уступки требования и перевода долга по предварительному договору № 2492/2010-Пр от 18.06.2010).
Соглашением к Договору уступки требования и перевода долга по предварительному договору от 18 июня 2010 года от 14 декабря 2011 года, стоимость уступаемого продавцом (ООО «Сантел-Строй») права требования к ЗАО «СУ-155» составляет 2 200 000 рублей.
Факт исполнения истцом своих обязательств подтверждается подписанным 14.12.2011 года «Актом к договору уступки требования и перевода долга по предварительному договору № 2492/2010-Пр от 18 июня 2010г. зарегистрированному в общем реестре ЗАО «СУ-155» за № 72623 от 14 дек. 2011г».
Как указано в Акте, ООО Сантэл-Строй (продавец) подтверждает, что взаиморасчеты между покупателем (С. В. И.) и продавцом (ООО «Сантел-Строй» по договору уступки требования и перевода долга по предварительному договору от 18 июня 2010г. …произведены полностью.
На данный момент жилой дом по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, пр.кт Ракетостроителей, д. 5 введен в эксплуатацию.
Однако ответчик не предпринимает мер к исполнению своих обязательств по предварительному договору – не регистрирует свое право собственности на спорное жилое помещение, соответственно, передача квартиры и регистрация права собственности за мной во внесудебном порядке невозможны.
Защитить свои права иным способом, нежели выбранным истцом по настоящему спору, не представляется возможным.
В настоящее время спорное жилое помещение мне фактически передано, находится в моем владении, то есть все обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора № 2492/2010-Пр от 18.06.2010г фактически сторонами исполнены. Я несу бремя содержания квартиры, внося плату за содержание и ремонт, коммунальные услуги.
14.12.2011г. истец по настоящему делу во исполнение п. 5 предварительного договора № 2492/2010-Пр от 18 июня 2010 года заключил с ЗАО «СУ-№155» в лице Товарищества на вере «СУ-№155» и Компания» соглашение об эксплуатационных расходах к предварительному договору.. По условиям данного соглашения покупатель (истец) обязался нести расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в котором расположена квартира, содержанием, текущим ремонтом, обеспечением сохранности, расходы по оплате за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение, расходы по вывозу мусора.
За счет моих средств разработана проектная документация по электрооборудованию квартиры, выполнены соответствующие работы (акт об исполнении обязательств по договору № ДТУ-0179-14 на оказание услуг от 10.02.2014 Архитектурно-проектным бюро «Мозайка»: осуществлен осмотр квартиры на предмет соответствия ремонтно-строительных работ, произведенных заказчиком, техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, содержащимся в технических условиях. Составлен и выдал акт обследования квартиры после завершения ремонтно-строительных работ).
10.02.2014г. составлен Акт первичного осмотра квартиры, подписанный истцом и представителем эксплуатирующей организации ООО «Альтернатива Профи», согласно которому, «будущий собственник 1 комнатной квартиры № 151, расположенной на 7 этаже по адресу: г. Долгопрудный, пр-т Ракетостроителей, д. 5 … выводы: замечаний нет.
18.02.2014 С. В. И. и ООО Альтернатива Профи заключили соглашение, согласно условиям которого, ООО предоставляет истцу доступ в помещение до даты ввода дома в эксплуатацию с правом производства ремонтных и строительных работ с целью доведения квартиры до состояния, пригодного для проживания. С. В. И. обязана оплачивать управление, содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги.
18.02.2014г. истец по настоящему делу по «Акту приема-передачи» приняла от ООО Альтернатива Профи ключи от спорного жилого помещения.
По соглашению от 18.02.2014г. С. В. И. обязалась вносить плату ООО Альтернатива Профи за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение.
Управление Росреестра по Московской области уведомило об отсутствии в ЕГРПН сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, об отсутствии правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования, арестах.
Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что граждане, заключившие те или иные договоры, предметом которых является передача жилого помещения во вновь построенном доме, вправе заявлять требования о признании за ними права собственности на такое жилое помещение в случае неисполнения другой стороной своих обязательств.
В п.п. 13, 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (далее – «Обзор»), приведены примеры правильного рассмотрения подобных споров.
В частности, сделаны следующие выводы.
Нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом) (п. 13 Обзора);
В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (п. 14 Обзора);
Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (п. 17 Обзора).
Возникшие между истцом и ответчиком по предварительному договору № 2492/2010-Пр от 18 июня 2010 года правоотношения не связаны с привлечением денежных средств истца для целей строительства капитального объекта, а потому, не регулируются законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
Кроме того, как разъяснено в п. 17 Обзора, если гражданин участвует в строительстве жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", поскольку положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В этой связи, как указал ВС РФ, ссылка на положения названного Федерального закона в обоснование вывода о том, что выполнение истцом обязательств по оплате указанной в договоре суммы влечет возникновение только права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций, а не в самом объекте недвижимости, является неправильной.
Разрешая подобные гражданско-правовые споры, суды, удовлетворяя требования истцов, руководствуются нормами Гражданского кодекса РФ, в частности, ст. ст. 12, 218, 219, 309, 310, 429, 432, 433, 454, 487 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".
Полагаем возможным, в обоснование требований, также сослаться на некоторые примеры разрешения подобных споров, рассмотренных судами общей юрисдикции.
Судом постановлено:
Исковые требования М.К. к ООО "ГРМ" о признании права собственности удовлетворить.
Признать за М.К. право собственности на квартиру…,
Право собственности М.К. подлежит регистрации в Управлении Росреестра по г. Москве.
При этом установлено следующее.
М.К. 17 декабря 2010 года заключила с ООО "ГРМ" предварительный договор купли-продажи квартиры по строительному адресу…
При заключении предварительного договора стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнила надлежащим образом, в полном объеме и в срок, жилое помещение ответчиком передано М.К., которая несет расходы, связанные с его содержанием.
По сообщению Управления Росреестра по г. Москве сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - квартиру.. отсутствуют.
Заключенный между М.К. и ООО "ГРМ" предварительный договор содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. Предварительный договор исполнен и по его условиям права на спорную квартиру принадлежат истцу.
При разрешении спора, суды руководствовались положениями ст. ст. 309, 310, 429, 432, 433, 454 ГК РФ.
Довод апелляционный жалобы представителя Правительства г. Москвы о том, что до настоящего времени префектурой ЦАО г. Москвы не оформлен распорядительный документ Правительства Москвы о распределении долей и условии реализации инвестиционного проекта и по этой причине у ООО "ГРМ" не возникло право на реализацию квартиры, а у истца не возникло право собственности на жилое помещение, не может повлечь отмену решения… Истец повлиять на оформление указанного распорядительного документа не может, в то же время строительство объекта завершено (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.11.2014 по делу N 33-45811)
……………
Судебная коллегия оставила без изменения решение районного суда г. Москвы, которым постановлено:
- иск Г.Р. к ООО о признании права собственности на квартиру, удовлетворить,
- признать за Г.Р. право собственности на однокомнатную квартиру N …,
- решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, и внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судами установлено, что 09 ноября 2010 года был заключен с ООО предварительный договор купли-продажи квартиры N по строительному адресу: … Истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры полностью исполнил. 29 сентября 2011 года между С.М. и Г.Р. был заключен Договор о замене стороны в обязательстве, в соответствии с которым С.М. передал, а Г.Р. приняла права и обязанности по предварительному договору купли-продажи квартиры.. В 2012 году жилой дом введен в эксплуатацию.
Основной договор до настоящего времени не заключен по не зависящим от истца причинам, оформление право собственности истца на квартиру не производится, поскольку акт реализации инвестиционного контракта до настоящего времени не подписан.
Требования удовлетворены со ссылкой на положения п. 1 ст. 218 ГК РФ, ст. ст. 309, 310 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 16 марта 2015 года по делу N 33-7869).
…………….
Районным судом постановлено:
Исковые требования Д. - удовлетворить.
Признать за Д. право собственности на квартиру..,
Право собственности подлежат обязательной регистрации в Управлении Росреестра по Москве...
Оставляя решение суда в данной части без изменения, судебная коллегия указала следующее.
23.01.2013 г. Д. заключил с ООО "Инвест-Юнион" предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - спорной квартиры. Обязательства по договору истцом исполнены, полная стоимость квартиры перечислена ответчику. Дом принят в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, а право собственности истца на спорный объект недвижимости до настоящего времени не зарегистрировано в установленном порядке.
Удовлетворяя требования, суд сослался, в том числе, на нормы ст.ст. 218, 429, 445, 549, 309, 310 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2014 года по делу N 33-38612).
На основании изложенного, прошу суд:
1. Признать за С. Валентиной Ильиничной, проживающей по адресу: г. Москва, ул. Корнейчука, д. 51Б, кв. … право собственности на жилое помещение – квартиру № …, находящуюся в доме № 5 по проспекту Ракетостроителей в г. Долгопрудный Московской области.
2. Указать в резолютивной части решения, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, и внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Подпись _________________ /С. В. И.
Приложение:
1. копия договора уступки требования и перевода долга по предварительному договору № 2492/2010-Пр от 18.06.2010;
2. копия предварительного договора № 2492/2010-Пр от 18 июня 2010 года;
3. копия соглашения о зачете встречных однородных требований № 1322ОВР от 02 ноября 2011 года;
4. копия соглашения к договору уступки требования и перевода долга по предварительному договору от 18 июня 2010 года от 14 декабря 2011 года;
5. копия акта к договору уступки требования и перевода долга по предварительному договору № 2492/2010-Пр от 18 июня 2010г. зарегистрированному в общем реестре ЗАО «СУ-155» за № 72623 от 14 дек. 2011г»;
6. копия соглашения об эксплуатационных расходах к предварительному договору.. от 14.12.2011г.;
7. копия акта об исполнении обязательств по договору № ДТУ-0179-14 на оказание услуг от 10.02.2014 Архитектурно-проектным бюро «Мозайка»;
8. копия акта первичного осмотра квартиры, подписанный истцом и представителем эксплуатирующей организации ООО «Альтернатива Профи» от 10.02.2014г.;
9. копия соглашения от 18.02.2014г. между С. В. И. и ООО «Альтернатива Профи» о предоставлении доступа в помещение до даты ввода дома в эксплуатацию с правом производства ремонтных и строительных работ;
10. копия акта приема-передачи» ООО Альтернатива Профи ключей от квартиры от 18.02.2014г.;
11. копия соглашения от 18.02.2014г. об обязанности С. В. И. вносить плату ООО Альтернатива Профи за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение;
12. копия сообщения Управления Росреестра по Московской области об отсутствии в ЕГРПН сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, об отсутствии правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования, арестах;
13. копия квитанции ООО «Альтернатива Профи» об оплате за водоотведение, отопление, содержание и ремонт, и проч. за май 2014 года;
14. копия квитанции ООО «Альтернатива Профи» об оплате за вывоз КГМ, дополнительную уборку, дополнительное ТО и проч. За февраль 2014 года;
15. копия кадастрового паспорта помещения (спорной квартиры № 151);
16. копии настоящего искового заявления (2);
17. квитанция об оплате государственной пошлины при обращении в суд
