Нормативно-правова база оцінки нерухомості

Загальні засади оцінки нерухомості та професійної оціночної діяльності визначаються ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658.

Цей Закон визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів.

Закон визначає поняття майна, майнових прав, професійної оціночної діяльності.

Професійна оціночна діяльність – це діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, яка полягає в організаційному, методичному і практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.

Оціночна діяльність може здійснюватися у таких формах:

• практична діяльність, яка полягає у практичному виконанні оцінки майна та всіх процедур, пов'язаних із нею;

• консультаційна діяльність, яка полягає в наданні консультацій з оцінки майна суб'єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній чи письмовій формі;

• рецензування звітів (актів) про оцінку майна, яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна нормативним вимогам;

• методичне забезпечення оцінки майна, яке полягає в розробленні методичних документів з оцінки майна та наданні роз'яснень щодо їх застосування;

• навчальна діяльність, яка полягає в участі у навчальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.

Закон визначає суб’єктів оціночної діяльності, оцінювачів, іх права та обов’язки. Оцінювачі та суб’єкти оціночної діяльності мають право:

- доступу до майна, яке оцінюється, документації та іншої інформації, яка є необхідною або має суттєве значення для оцінки; - отримувати роз'яснення та додаткові відомості, необхідні для проведення оцінки майна та складання звіту про оцінку майна, від замовника оцінки та інших осіб щодо інформації, яка містить державну або комерційну таємницю, за наявності у оцінювача відповідного дозволу або угоди про конфіденційність інформації; - відмовитися від проведення оцінки майна у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому числі будь-яких форм примусу; - страхувати свою цивільну відповідальність, пов'язану з професійною оціночною діяльністю; - бути безпосередньо присутніми на засіданні Екзаменаційної комісії під час розгляду питання щодо позбавлення оцінювача кваліфікаційного свідоцтва; - оскаржувати дії посадових осіб органів державної влади та органів місцевого самоврядування, рішення Екзаменаційної комісії в судовому порядку. Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані: - дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог нормативно-правових актів з оцінки майна; - забезпечувати об'єктивність оцінки майна, повідомляти замовника про неможливість проведення об'єктивної оцінки у зв'язку з виникненням обставин, які цьому перешкоджають; - забезпечувати збереження документів, які отримані під час проведення оцінки від замовника та інших осіб; - забезпечувати конфіденційність інформації, отриманої під час виконання оцінки майна, відповідно до закону; Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності несуть відповідальність за відповідальність за порушення вимог закону, за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема за недостовірність чи необ'єктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.

 

Проведення оцінки майна є обов'язковиму випадках:

- створення підприємств на базі державного або комунального майна;

- реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств з державною чи комунальною часткою майна;

- виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна чи комунальна частка;

- визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо вноситься майно підприємств із державною чи комунальною часткою, а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;

- приватизації, оренди, обміну, страхування державного та комунального майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

- переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

- оподаткування майна та визначення розміру державного мита;

- передавання майна під заставу;

- визначення збитків або розміру відшкодування;

- в інших випадках – за рішенням суду або для захисту суспільних інтересів.

 

Даним законом встановлено обмеження щодо проведення оцінки майна.

Згідно положенням даного закону методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національнихстандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. До їх розроблення Фонд державного майна України залучає інші органи державної влади, саморегулівні організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукові та інші установи.

Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Положення (національні стандарти) оцінки майна визначають випадки застосування оцінювачами методичних підходів оцінки ринкової вартості майна та випадки і обмеження щодо застосування методичних підходів до визначення неринкових видів вартості майна. При цьому, якщо законами або нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, договором на проведення оцінки майна або ухвалою суду не зазначено вид вартості, який повинен бути визначений в результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Сторони договору на проведення оцінки майна (замовник, платник) мають право вільного вибору суб'єкта оціночної діяльності.

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

- зазначення майна, що підлягає оцінці;

- мета, з якою проводиться оцінка;

- вид вартості майна, що підлягає визначенню;

- дата оцінки;

- строк виконання робіт з оцінки майна;

- розмір і порядок оплати робіт;

- права та обов'язки сторін договору;

- умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;

- відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

- порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

Даний закон визначає основні вимоги до звіту про оцінку майна, до рецензування звіт, основні засади набуття права заняття оціночною діяльністю, отримання кваліфікаційного свідоцтва оцінювача, порядок прийняття рішення про видачу, позбавлення, зупинення дії кваліфікаційного свідоцтва. Крім того, визначено основні засади сертифікації суб’єктів оціночної діяльності, ведення державного реєстра оцінювачів, реєстра суб’єктів оціночної діяльності, встановлено напрями державного регулювання оціночної діяльності.

Органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України.

Законом встановлено відповідальність за порушення законодавства про оцінку майна, майнових прав та оціночну діяльність. Встановлено поняття, порядок визнання статусу та повноважень саморегулівної організації оцінювачів.

Всеукраїнські громадські організації фізичних осіб, які визнані оцінювачами відповідно до закону, що претендують на визнання їх статусу саморегулівної організації оцінювачів, повинні відповідати таким критеріям: - кількісний склад повинен налічувати не менше 250 оцінювачів; - 90 відсотків членів її загального кількісного складу повинні здійснювати оціночну діяльність у будь-якій формі у складі суб'єктів оціночної діяльності;- наявність встановленої процедури внутрішньої сертифікації своїх членів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться ними.Спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.Правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Закону України «Про оцінку земель», інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них. Земельний кодекс України - основний законодавчий акт, згідно з яким регулюються земельні відносини в Україні. Земельний кодекс України, затверджений Верховною Радою України 25 жовтня 2001 року. Грошовій оцінці земельних ділянок присвячена стаття 201, яка визначає спектр застосування грошової оцінки земель:1) грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;2) залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною;3) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;4) експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні визначаються ЗУ «Про оцінку земель». Цей закон спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

Згідно ЗУ «Про оцінку земель» об'єктами оцінки земель є:

- територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин - території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на
земельні частки (паї), у межах території України.

Оцінка земель проводиться на основі принципів:- законності, додержання законів України, інших нормативо-правових актів у сфері оцінки земель;- єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;- безперервності процесу оцінки земель; - доступності використання даних з оцінки земель; - рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері
оцінки земель. Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види: - бонітування ґрунтів; - економічна оцінка земель; - грошова оцінка земельних ділянок. Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення - розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, - орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності- втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва - вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд- а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Закон визначає суб’єктів оціночної діяльності, оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та розробники технічної документації з оцінки земель, основи професійної підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, умови видачі та позбавлення кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок, види діяльності у сфері оцінки.Визначено умови обов’язкового проведення оцінки земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: - визначення розміру земельного податку; - визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; - визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом;- визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; - розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; - відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд. Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: - відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності,- застави земельної ділянки відповідно до закону;- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення; - визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки; - виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності; - відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України; - визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором; рішення суду. У всіх інших випадках грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін та у випадках, визначених цим та іншими законами України. Встановлено підстави та обмеження щодо проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, основні підходи про проведення оцінки.Зазначено основні вимоги щодо рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок. Визначено основи державного регулювання у сфері оцінки земель, відповідальність за порушення законодавства у сфері оцінки земель.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 року № 1440 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, і містить такі розділи:

- загальні питання;

- база оцінки та порядок визначення вартості;

- методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади;

- загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна;

- загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна;

- загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна.

 

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 року № 1442, є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу, і містить наступні розділи:- загальна частина;- особливості застосування методичних підходів;- особливості оцінки окремих видів нерухомого майна.

«Методика оцінки майна» затверджена постановою КМУ від 10.12.2003 року № 1891 застосовується для проведення оцінки об’єктів права державної та комунальної власності, майна суб’єктів господарювання з державною (комунальною) часткою в статутному капіталі у випадках, коли такі об’єкти є об’єктами господарських, цивільних та інших правовідносин, а також для проведення оцінки об’єктів, що повертаються у державну або комунальну власність, для визначення розміру збитків, що призвели до завдання майнової шкоди державі, територіальній громаді або суб’єкту господарювання з державною часткою (часткою комунального майна) в статутному (складеному) капіталі, у разі встановлення фактів розкрадання, нестачі, знищення, псування майна.

«Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок», затверджена постановою КМУ від 11.10.2002р. №1531 регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель і містить наступні розділи:- загальні положення- методичні підходи - оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя - оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу - оцінка земельних ділянок водних об'єктів - оцінка забудованих земельних ділянок - особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком- оцінка права оренди земельної ділянки та права користування чужою земельною ділянкою - процедура проведення експертної грошової оцінки.