Изменение и прекращение договора. Аренда земельных участков.

Понятие

Ст 577 ГК

 

Аренда земельных участков.

ГК, потом законодательство, общие положения договора

Декрет 19-12-08 № 24 – аренда капитальных строений зак

Указ 23-10-09 № 518 – аренда помещений, сооружений, нах в гос собственности

Закон 12-12-90 «Об аренде»

Пост Пленума ВС 19-05-00 № 20

 

Стороны договора – арендатор и арендодатель (наниматель и наймодатель)

Ст 579 собственники или иные лица, уполномоченные (УП)

Другая сторона – любое лицо, имеющее возможность использовать

 

Виды договора аренды (ГК):

- прокат

- аренда ТС (с экипажем и без)

- сооружений

-

-

- лизинг

Банк Кодекс:

- аренда банковских …

Лесной Кодекс

Земельный, Водный

 

Содержание. Условия

Существенные условия: предмет..

Особенности – ст 578

Объект аренды:

переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Данные, позволяющее определенно установить предмет и объект. Иначе – договор не заключен. Нюансы наименования.

 

Передача объекта аренды:

Ст 582:

от арендодателя к арендатору в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества

со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами

(если не могу использовать, например, телефон без инструкции – право потребовать документы или требовать расторжение договора)

Срок передачи – в договоре (если не указан – «в разумный срок». Арендатор по ст 369 вправе истребовать назад имущество

Лучше фиксировать факт передачи – в процессе нужно будет подтверждать.

Ст 585

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если не пользовался (украли, например) – то так, как сформулировано в договоре. Арендная плата за юридическую возможность пользования.

Порядок и сроки внесения платы – договором. Форма внесения платы: деньги, доля дохода за пользование, можно передать другое имущество, выполнять для арендодателя работы и услуги.

Плата за время, в течение которого происходит пользование вещью.

 

ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

Может измениться арендодатель.

Ст 588

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

К новому собственнику переходит имущество с обременением арендой.

Перенаем - это передача прав и обязанностей арендодателя (арендатор заменяется)

Субаренда – появляется еще один арендодатель.

 

Ст 590, ст 591

 

Ст 592 арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 581).

Ст 594

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

 

Договор проката

Ст 597

Арендодатель – лицо, осущ прокат в качесвте постоянной предпринимательской

Деятельности

Только движимое имущество – предметом

Публичный договор (ГК, Закон о защите прав потребителей, Правила бытового обслуживания потребителей, утв Пост СМ 1590)

Форма –всегда письменная

До 1 года, нет преимущественного права у арендатора на продление

 

Договор аренды ТС

 

Транспортным зак-вом могут устан-ся особенности

· Кодекс внутренного водного транспорта (гл 7,8)

· Кодекс торгового мореплавния (разд. 6, 7)

Тайм-чартер (с экипажем)

Бербоут-чартер (без экипажа)

· Закон об авто ТС и перевозках (фрахт)

Отличаются предметом:

- с экипажем – все тс (603)

- при фрахтовании (ст 741) – вместимость тс

Цель: с экипажем (временно владеть и пользоваться), фрахт (вместимость – перевезти)

 

Аренда зданий и сооружений

Ст 621

Форма: простая письменная (иначе недействительность)

Гос регистрация

Ст 622

+ Декрет 24

Заключенные – с момента их подписания

Че-та про срок аренды более года

 

Арендная плата – существенное условие

Передаточный акт (туда и обратно)

 

Указ 518

 

Договор аренды предприятия

То же, что в «продаже предприятия»

Нужно создать предприятие как имущ комплекс (т.е зарегистрировать) –НКА

 

Закон об аренде – арендный подряд

 

Договор финансовой аренды (лизинг)

Ст 636

Особенности:

Арендодатель обязуется приобрести имущесвто в собственнойсть

Цель: предпринимательская

Третий субъект – продавец

ГК,

Положение о лизинге, Пост СМ 04-06-2010 № 685

Конвенция УНИДРУА «О международном лизинге» 1998 года. Виды лизинга: финансовый и оперативный. Если лизинговые платежи обеспечивают не менее 75% стоимости (не менее годы) по контракту объекта лизинга и(расходы, связанные с приобретением (если кредит – то + и проценты) – финансовый (заканчивается предметом лизинга). 75% - за год.

 

Возвратный лизинг (продавец – сам арендатор)

Повторный лизинг (но уже не лизинг). Лизинг компания отдает застройщику кран… обычная аренда (положения о лизинге, если иное не предусмотрено положениями об аренде)

Предмет 637 (финн аренды) – не правильное название

Действия по приобретению и передаче в лизинг и действия по оплате (предмет договора)

Предмет аренды – сам объект

Для предпринимательской деятельности

Кроме зу и других природных объектов (637)

Сущ условия договора: п 4 положения о лизинге

Указание контрактн стоимость предмета, размер, платежи, цена (совокупность всех платежей + покупная стоимтость, если с выкупом предмета лизинга), а также

Срок

 

Поставщик/продавец должен быть обязательно уведомлен о том, что им-во приобретается в лизинг. Ряд правовых последствий: арендатор может непосредсвтенно к продавцу обратиться с устранением недостатков

Акт прямой передачи (туда-обратно)

Тот, кто выбирает продавца, тот несет риски (это должно быть указано в договоре)

Лизингодатель (собственник) имеет право использовать объект в обеспечения возврата кредита в качестве залога (кредит за приобретение объекта лизинга)

НАДО ЗНАТЬ, ЗА ЧЬИ ДЕНЬГИ ПОКУПАЕТ ЛИЗИНГОДАТЕЛЬ ОБЪЕКТ ЛИЗИНГА (предотвратить залог, например)

 

 

ТЕМА: Договор безвозмездного пользования имуществом

1. Понятие

 

Статья 643 (договор ссуды)

- консенсуальный

- реальный

 

- односторонний (реальный)

- многосторонний

 

- безвозмездный

 

Ссуда – для обозначения займа или кредита (но это все же безвозмездное)

Ст 2 Бюджетного кодекса – бюджетная ссуда (денежные средства)

 

сравнивают с дарением: при ссуде – на возвратной основе, как при аренде – но безвозмездно, займ – вещь передается в собственность, вещь, определяемая родовыми признакми (при ссуде – во временное пользование, индивидуально-определенная вещь); хранение (отличия по цели договора: ссуда – временное пользование; хранение – обеспечение сохранности вещи, возмездно); при ссуде вещь передается в интересах ссудополучателя, а при хранении – в интересах отдающего на хранение).

 

Предмет ссуды:

Непотребляемые вещи, индивидуально-определенные

 

Срок: временно (не существенно) (как и при аренде)

Форма: общее правило – форма договоров сделок

Регистрация договора и регистрация права (будет обременять имущество)

Часто с библиотеками

 

Ссудодатель (только собсвтенник или уполномоченное им лицо; коммерческая организация при передаче учередителю, участнику, но нельзя третьим лицам????)

Ссудополучатель

 

 

Основания требовать расторжения договора (ст 652)

Отказ от договора (653)

 

ТЕМА: ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

1.

2.

3. Понятие и элементы договор найма

4.

5. Прекращение договора найма жилого помещения

6.

7. Мена жилых помещений

8. Пользование служебными помещениями, жилыми помещениями в спец домах, общежитиями

9.

 

Общие положения

Конституция: право на жилье, ст 48 право на жилище

Жилье – место проживания (угол)

Жилище – помещение для проживания (в том числе и нетрадиционное)

жилое помещение – традиционное место проживания (ЖК: пригодное для проживания)

 

Жилищная отношения – отношения в области обеспечения, … и распоряжения. (предмет ЖП)

Жилищное право – совокупность норм, регулирующих жилищные отношения. Норма гражданского права, так и административного.

Объекты – только жилые помещения (ст 5 ЖК)

Все жилые помещения образуют жилищный фонд.

 

Указ 565 от 29-11-05

 

Право на получение кредитов, субсидий – малообеспеченные, но трудоспособные

 

Регулирование:

ГК, ЖК, Указ 565

 

Ст 26 ЖК – основания установления права пользования жил помещением:

- договор найма (поднайма)

- завещательный отказ