Глава 6. Приватизация жилых помещений

1. Понятие и правила приватизации жилых помещений. Приватизация является основанием приобретения права собственности на уже занимаемое гражданами жилое помещение, которое находится в их непосредственном пользовании. Этот способ приобретения права собственности уже длительное время предусмотрен гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законодательством, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из этого следует, что к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации, а именно: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 и Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ. К сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник, то есть по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Граждане – наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Порядок передачи регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, действие которого продлено до 1 марта 2016 г. (ч. 2 ст. 2).

К этим принципам приватизации жилых помещений относятся следующие основополагающие положения:

1) право приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, предоставлено исключительно гражданам Российской Федерации (указанное правило следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, который действует с 31 мая 2001 г. и устанавливает запрет на участие в приватизации жилых помещений в России для иностранных граждан;

2) приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, если они находятся в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе, на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также в составе жилищного фонда, временно находящегося у приватизированных предприятий, если они не входят в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежат передаче в муниципальную собственность. Это правило не распространяется на случаи передачи гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ и других коммерческих юридических лиц, поскольку безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан в этом случае будет являться договором дарения, что запрещено действующим ГК РФ;

3) приватизации подлежат только те жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании заключенного договора социального найма. Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизации не подлежат;

4) возникновение и реализация права на приватизацию должны быть сугубо добровольными и основываться исключительно на волеизъявлении гражданина о согласии на приватизацию или об отказе от участия в ней. Жилые помещения подлежат передаче в собственность граждан исключительно на добровольной основе, то есть при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, если между ними достигнуто соглашение о передаче жилого помещения одному члену семьи или нескольким из них.

Временно отсутствующие члены семьи сохраняют право участвовать в приватизации, так как это не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Ребенок, в отношении которого родитель или родители лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также все имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе, право на приватизацию и получение наследства (ст. 71 ЖК РФ).

Несмотря на существование порядка отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в ней фактически обязательно. В договор передачи включаются все несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую собственность, а также несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Исходя из этого, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета, направленные в образовательные и лечебные учреждения, а также к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе, к приемным родителям;

5) бесплатность приватизации означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации безвозмездно до 1 марта 2016 г.;

6) однократность приватизации указывает на то, что использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз в своей жизни. Данное правило не применимо к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, так как по достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения.

2. Механизм осуществления приватизации жилых помещений. В соответствии со ст. 6 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача приватизированных жилых помещений в собственность граждан осуществляется:

– органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения в собственность граждан;

– государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;

– государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.

Договор заключается в общем порядке, предусмотренном законом, обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности на приватизированное жилое помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 июля 1997 г. № 122-ФЗ заявления в учреждение юстиции должны подать обе стороны договора:

1) граждане с целью регистрации права собственности на жилое помещение;

2) передающие жилое помещение орган или организация с целью регистрации ранее возникшего права и/или перехода права собственности на жилое помещение к гражданам.

При государственной регистрации осуществляется проверка следующих условий законности приватизации:

– принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду;

– предоставление приватизируемого жилого помещения гражданам на основании договора социального найма;

– полномочия органа или организации и подписавшего договор должностного лица, передающих жилое помещение в собственность граждан;

– наличие у лиц, приватизирующих жилое помещение, гражданства Российской Федерации;

– соблюдение прав несовершеннолетних и иных лиц, имеющих право пользования приватизируемым жилым помещением;

– соблюдение принципа однократности приватизации жилого помещения;

– факт обращения за регистрацией одновременно всех участвующих в договоре приватизации граждан, их дееспособность;

– соответствие формы и содержания договора требованиям действующего законодательства

С момента регистрации приватизированное жилое помещение переходит из государственной в общую долевую собственность участников приватизации (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Определенная договором доля в праве общей собственности становится личным имуществом каждого из супругов, который в дальнейшем может самостоятельно распорядиться этой долей. При этом не требуется согласие другого супруга (ст. 253 ГК РФ, ст.ст. 34, 35 СК РФ). В данном случае необходимо соблюдать преимущественное право покупки другого супруга и иных участников долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст.ст. 246, 250 ГК РФ).