Понятие и характеристика договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения является, на ряду с договором коммерческого найма жилого помещения, разновидностью договора найма жилого помещения.

Ввиду специфики объекта социального найма жилого помещения, данное правоотношение регулируется нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства Российской Федерации. И если в Гражданском кодексе конкретно социальному найму жилого помещения посвящена лишь одна статья (ст. 672 ГК РФ), со ссылкой в ней, что к договору социального найма жилого помещения «применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса», то в Жилищном кодексе социальному найму жилого помещения посвящен целый раздел.

Легальное определение договору социального найма жилого помещения дается в статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом»[1]

Таким образом, исходя из положения легального определения, получаем, что по договору социального найма жилого помещения, жильё предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов.

Их понятия даны в статье 19 Жилищного кодекса Российской Федерации:

· государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

· муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Удельный вес государственного жилищного фонда страны является незначительным. В соответствии с п.2 Постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» весь жилищный фонд, который ранее находился ранее в управлении местных Советов народных депутатов, был передан в собственность органов местного самоуправления. Вследствие, в государственной собственности остались только жилые помещения, числящиеся на тот момент на балансе различных федеральных предприятий и организаций. Исключение составляют лишь Москва и Санкт-Петербург, в которых большая часть жилищного фонда находится не в собственности муниципальных образований, а в государственной собственности данных субъектов федерации.[2]

Согласно п.1 ст.50 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд социального использования для обеспечения для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в соответствующих поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилой площадью на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда. [3]

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Договор социального найма жилого помещения – договор консенсуальный, т.е права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения), как правило, возмездный, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным: наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.