Изменение жилищных правоотношений

 

Общие положения. Изменение жилищного правоотношения может коснуться его отдельных элементов или одновременно нескольких из них. В связи с этим в литературе традиционно выделяются такие возможные формы изменения жилищных правоотношений, как замена нанимателя, раздел и объединение жилой площади, переустройство и перепланировка жилой площади, присоединение освободившихся комнат в коммунальных квартирах, а также обмен жилой площади*(396).

Новый ЖК предусматривает не все из них, но вводит такую новую форму изменения жилищного правоотношения, как замена жилой площади. Часть из приведенных форм изменения жилищных правоотношений, в частности переустройство и перепланировка жилой площади, а также присоединение освободившейся комнаты в коммунальной квартире, была рассмотрена ранее при освещении вопросов, с которыми они неразрывно связаны. Проанализируем вкратце оставшиеся формы изменения жилищных правоотношений.

Замена нанимателя. Замена нанимателя, означающая замену стороны в жилищном обязательстве, в различных видах найма имеет свои особенности.

Как отмечалось выше, при социальном найме наниматель и члены его семьи пользуются одинаковыми правами и несут равные обязанности перед наймодателем. Поэтому не имеет практического значения, кто из них является нанимателем. Тем не менее по взаимному согласию всех проживающих может быть в любой момент произведена замена нанимателя на другого совершеннолетнего члена семьи.

Если к замене нанимателя приходится прибегать в связи с выбытием нанимателя из жилого помещения, в том числе в связи с его смертью, то вопрос о том, кто из оставшихся членов семьи будет нанимателем, решается ими самими, а при недостижении соглашения - в судебном порядке по иску любого из членов семьи.

В коммерческом найме замена нанимателя производится обязательно с согласия наймодателя, которому не безразлично, кто из жильцов несет перед ним ответственность за всех проживающих.

При найме жилья в специализированном фонде, например при найме служебного жилого помещения или комнаты (места) в общежитии, права проживающих на площади, как правило, производны от прав нанимателя, которому предоставлена жилая площадь. Поэтому здесь замена нанимателя, как правило, невозможна, за исключением случаев, когда другой член семьи также имеет право на получение жилой площади в специализированном фонде.

Напротив, замена наймодателя не оказывает влияния на сложившееся жилищное правоотношение. Так, переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Аналогичная норма закреплена ст. 675 ГК применительно к коммерческому найму: переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, не влечет расторжения или изменения договора найма.

Раздел жилой площади. Новый ЖК не предусматривает такую традиционную для отечественного жилищного права форму изменения жилищного правоотношения, как раздел жилой площади. Вряд ли за этим скрывается какой-то глубокий смысл, скорее всего это очередное упущение разработчиков проекта ЖК*(397). Однако, несмотря на отсутствие в законе специальных норм о разделе жилой площади, сам раздел едва ли можно запретить. Он может производиться на базе норм об обмене жилой площади, которые будут применяться по аналогии закона.

Что же представляет собой раздел жилой площади? Его можно определить как действие проживающих на площади лиц, направленное на разделение единого договора найма жилой площади на два или большее число самостоятельных договоров, предметом которых становятся отдельные части ранее единого жилого помещения. Раздел может быть произведен по взаимному согласию всех проживающих на жилой площади, а при отсутствии согласия - по требованию любого совершеннолетнего члена семьи (принудительный раздел).

Условиями производства раздела жилой площади являются:

1) согласие всех лиц, проживающих на площади с правом на эту площадь, или заменяющее его судебное решение о принудительном разделе жилой площади;

2) фактическая возможность раздела жилой площади, т.е. возможность выделения изолированных жилых помещений, размер и другие характеристики которых позволяют им быть самостоятельным предметом договора найма;

3) соблюдение при разделе площади жилищных прав всех проживающих, в частности в отношении закрепления за ними равной по размеру площади;

4) согласие наймодателя на раздел жилой площади. При этом необоснованный отказ наймодателя в даче согласия на раздел площади может быть обжалован в судебном порядке.

На практике осуществление принудительного раздела, который нередко является единственным выходом разрешения конфликтной ситуации, происходит крайне сложно, поскольку не согласные с разделом члены семьи могут выдвигать различные доводы об ущемлении их жилищных прав.

Раздел жилой площади, используемой на основании договора коммерческого найма, может осуществляться исключительно с согласия наймодателя.

По смыслу закона не подлежит разделу жилая площадь специализированного фонда.

Что касается домов ЖСК, то здесь необходимо различать раздел пая и раздел самой жилой площади. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Единый пай может быть в дальнейшем разделен между несколькими лицами. Однако раздел самого жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Объединение жилой площади. Указанную форму изменения жилищного правоотношения, которая тоже является традиционной для отечественного жилищного права, предусматривает п. 1 ст. 82 ЖК. В данном случае речь идет о действии, прямо противоположном разделу: лица, проживающие в одной коммунальной квартире на основании самостоятельных договоров социального найма, обращаются к наймодателю с просьбой заключить с ними единый договор социального найма, поскольку они фактически образовали семью. Понятие семьи должно в данном случае толковаться с учетом положений ст. 81 ЖК и сложившейся практики. Иными словами, решающим признаком создания единой семьи является ведение общего хозяйства и проявление взаимной заботы друг о друге.

По смыслу закона для объединения жилой площади требуется согласие наймодателя. Но отказать в даче согласия наймодатель может только в случае отсутствия условий для объединения жилой площади, в частности когда проживающими создается лишь видимость семьи, а в действительности происходит переуступка прав на жилую площадь.

Жилая площадь, сданная в коммерческий наем, может объединяться только с согласия наймодателя, а жилая площадь, относящаяся к специализированному фонду, объединению не подлежит.

Замена жилой площади. В соответствии со ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Предоставление нанимателям по договорам социального найма такого права является разумной мерой, поскольку в силу разных жизненных обстоятельств граждане не всегда могут содержать в надлежащем состоянии и оплачивать предоставленную им когда-то жилую площадь. Кроме того, не все граждане по состоянию здоровья могут пользоваться прежней жилой площадью, например расположенной на верхнем этаже в доме без лифта и т.п., и потому готовы обменять эту жилую площадь на жилое помещение меньшего размера, но расположенное в более удобном месте.

Однако реализовать указанное право можно при наличии двух условий, а именно: а) размер занимаемой площади, приходящийся на каждого члена семьи, должен превышать норму предоставления; б) на замену должны дать согласие все члены семьи нанимателя, имеющие право на площадь. Кроме того, закон предоставляет нанимателям право добиваться лишь замены площади большего размера на площадь меньшего размера.

Наймодатель на основании заявления нанимателя о замене жилого помещения обязан предоставить последнему по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Поскольку никаких последствий неисполнения наймодателем данной обязанности не установлено, трудно ожидать того, что рассматриваемое правило найдет широкое применение на практике. В ЖК следовало бы предусмотреть, что по истечении трех месяцев с момента подачи заявления о замене жилой площади наниматель освобождается от обязанности платить за излишки жилой площади, в которых он не нуждается.

Кроме того, едва ли правильно ставить возможность замены жилой площади по договору социального найма в столь жесткие рамки. Последние вряд ли уместны в тех случаях, когда на замену жилой площади согласны не только проживающие на площади лица, но и сам наймодатель. Конечно, во избежание возможных злоупотреблений любые случаи замены жилой площади должны быть поставлены под жесткий государственный и общественный контроль.

На возможность установления федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации иных оснований замены жилых помещений указывает п. 2 ст. 81 ЖК.

Обмен жилыми помещениями. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК). Таким образом, новый ЖК, в отличие от ранее действовавшего законодательства, разрешает обменивать жилье социального назначения только на жилую площадь такого же правового режима*(398).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений (п. 4 ст. 72 ЖК).

Предметом обмена по новому ЖК могут быть лишь изолированные жилые помещения. Допускавшийся ранее действовавшим законодательством так называемый родственный обмен, при котором изолированная жилая площадь могла быть обменена на неизолированное жилое помещение или даже условную часть площади, если лицо вселялось в качестве члена семьи, отныне запрещен. Вряд ли данное решение является оправданным.

В ряде случаев обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (ст. 73 ЖК). В частности, это происходит в случаях, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Оригинал договора об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия оформляется наймодателем в письменной форме и выдается обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным как по общим основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (ст. 166-181 ГК), так и при нарушении требований, предусмотренных ЖК.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора подлежат переселению в ранее занимаемые ими помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.