Порядок и условия заключения договоров, изменение и расторжение договоров (основания, порядок, последствия). (Вопрос 44)

Ст. 310,420, 432, 433, 435-453 ГК; ст. 9 ФЗ 214-ФЗ

Договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

Заключение договора начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор, т.е. выступления с предложением о заключении договора – оферта. Оферта - намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Ответом на оферту является ее акцепт - согласие со всеми условиями, содержащимися в оферте. Ответ на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом, а расценивается как новая оферта.

Письменный договор заключается путем составления соответствующего надлежащим образом подписанного документа. Под изменением договора понимается изменение его конкретных условий, например срока внесения арендной платы, ее размера. Изменение и расторжение договора может иметь место:

по соглашению сторон;

по требованию одной из сторон по решению суда;

во внесудебном порядке при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения полностью или частично.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК, соглашение об изменении или рас­торжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из зако­на, иных правовых актов, договора или обычаев не вытека­ет иное. Так, если договор заключен в письменной форме, то и его из­менение или расторжение также должны быть совершены в письменной форме. Если стороны нотариально удостоверили договор, то его из­менение или расторжение также должны быть нотариально удостоверены.

Иной порядок установлен для случаев, когда договор изменяется или расторгается не по взаимному соглашению сто­рон, а по требованию одной из них. В таком случае заинтересованная сторона обязана направить другой сто­роне предложение об изменении или расторжении договора. Сторона, получившая такое предложение, обязана в установленный в законе или в договоре срок направить стороне, сделавшей предложение об изменении или расторжении договора:

либо извещение о согласии с предложением;

либо извещение об отказе от предложения;

либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях.

В п. 2 ст. 452 ГК РФ особо подчеркивается, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только по­сле получения отказа другой стороны на предложение изменить или растор­гнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Так как изменение, дополнение, расторжение являются значимыми событиями, юридическими фактами, то они порождают определенные юридические последствия. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае измене­ния договора соответствующим образом меняется и содержание обязатель­ства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе договор. Изменение или расторжение договора судом по требованию одной из сторон допускается только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ может право на односторонний отказ быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При отказе от исполнения договора полностью он считается расторгнутым, а при частичном отказе - измененным.

 

Жилые помещения, соответствующие условиям отнесения к жилью экономического класса. Государственная регистрация права на такие помещения на основании договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве. (Вопрос 126)

Статья 25.6. ФЗ-122 Условияэконом. класса согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 5 мая 2014 г. N 223/пр,1 отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи; 2) блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;3) квартира в многоквартирном доме; 4) Жилое помещение не признано в установленном порядке непригодным для проживания и не расположено в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 5). Площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом, составляет не более 1 500 квадратных метров.

На государственную регистрацию перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, представляется:

- ст. 1 выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи жилья экономического класса. Или

- ст.1.1выписка из утвержденного органом местного самоуправления списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, подтверждающая включение покупателя в такой список, в случае, если договор купли-продажи жилья экономического класса заключен с лицом, заключившим с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Градостроительного. К РФ договор об освоении территории в целях строительства жилья эконом. класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. В случае не предоставления выписки заявителем запрашиваем

- у уполномоченного органа местного самоуправления, утвердившего в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" список граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса
- в органе местного самоуправления, утвердившем список граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса.

Уполномоченный орган обязан предоставить выписку (содержащиеся в ней сведения) в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

4. Не допускается государственная регистрация перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилья экономического класса

- в случае заключения лицом, которому представлен земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства для его освоения, не имеющим права на заключение указанного договора, либо с нарушением иных требований,.

- в случае, если договор купли-продажи жилья экономического класса заключен с лицом, не имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и иных предусмотренных федеральными законами требований.

 

3. Информационное взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, с налоговыми органамипри исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Вопрос 187)

(27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (Федеральный закон № 210-ФЗ).

Информационное взаимодействие органов Росреестра и подведомственных ему организаций с налоговыми органами при исполнении государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляетсяв рамках соглашения от 3 сентября 2010 г. N ММВ-27-11/9/37 «О взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы»Настоящее Соглашение вступило в силу с 1 января 2011 года.

Взаимное предоставление сведений в рамках настоящего Соглашения осуществляется на безвозмездной основе с соблюдением требований законодательства Российской Федерации.

В рамках настоящего Соглашения Стороны осуществляют регламентированное информационное взаимодействие, а также информационное взаимодействие по письменным запросам.

Сведения передаются Росреестром по форме, утвержденной ФНС России.

В целях идентификации правообладателя в информационных ресурсах ФНС России и Росреестра применяется идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) при условии использования средств межведомственного информационного взаимодействия между Росреестром и ФНС России (без дополнительного запроса сведений у заявителей) в части заполнения в справочном порядке данных об ИНН физического лица при ведении информационных ресурсов.Росреестра.

Обмен информацией в электронном виде осуществляется с использованием сетей связи общего пользования и сертифицированных по требованиям информационной безопасности средств защиты информации. При отсутствии таких сетей связи документы могут представляться на электронных носителях.

Информация, передаваемая с использованием сетей связи общего пользования, должна быть защищена от неправомерного или случайного доступа лиц, не участвующих в ее подготовке и обработке в процессе информационного взаимодействия.

Росреестр в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» и Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», представляет регламентированную информацию в ФНС России:

о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, а также о лицах, являющихся правообладателями данных объектов недвижимости;

об объектах недвижимого имущества;

о правообладателях объектов недвижимого имущества, включенных в государственный кадастр недвижимости до начала ведения ЕГРП на территории субъектов Российской Федерации в соответствии с законодательством, при отсутствии сведений об указанных объектах в ЕГРП, в составе сведений, представляемых ежегодно.

Статистическая информация, представляемая ФНС России в Росреестр:

на федеральном уровне – сведения о суммах поступлений по земельному налогу по уровням бюджетной системы в целом по Российской Федерации и по субъектам Российской Федерации, ежеквартально;

на федеральном и региональном уровне – сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц и Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, в электронном виде.

Обобщенная, в том числе аналитическая информация, представляемая Росреестром в ФНС России ежеквартально:

на федеральном уровне – обобщенные сведения о количестве зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, количестве объектов недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в ЕГРП и количестве объектов недвижимого имущества, поставленных на государственный кадастровый учет в разрезе субъектов Российской Федерации и в целом по Российской Федерации.

Предоставление Росреестром по запросам налоговых органов сведений, содержащихся в государственных реестрах и предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется в порядке и в сроки, установленные нормативным правовым актом Минэкономразвития России.

Запросы, направляемыев целях уточнения ранее предоставленной информации, оформляются в письменном виде на бланке запрашивающей стороны в произвольной форме с учетом требований настоящей статьи и заверяются на федеральном уровне подписью руководителя ФНС России, руководителя Росреестра, или их заместителей, на территориальном (региональном) уровне – руководителя (начальника) территориального органа, учреждений, наделенных полномочиями органа кадастрового учета, или их заместителей.

В случае возникновения спорных вопросов по сведениям в представленной информации налоговые органы могут направить в орган Росреестра письменный запрос в целях уточнения ранее предоставленной информации, который должен содержать следующую информацию:

- основание и суть запроса;

- сведения о правообладателе, в отношении которого запрашивается информация (для физических лиц: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, адрес места жительства и (или) пребывания, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, ИНН (при наличии); для юридических лиц: полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию);

- сведения об объекте недвижимости (наименование, точный адрес (местоположение), кадастровый номер, площадь (при наличии - инвентарный номер, литер, этаж, номер на поэтажном плане).

Запрос может содержать приложения в электронном виде.

В случае направления запроса должностные лица с разрешения запрашиваемой Стороны имеют право:

- изучать документы и другие данные непосредственно в органе запрашиваемой Стороны с учетом соблюдения требований, установленных для сведений ограниченного доступа;

- получать копии документов, относящихся к исполнению запроса, если это не противоречит действующему законодательству.

Если запрашиваемая Сторона не имеет требуемой информации, или предоставление такой информации не допускается действующим законодательством, или данная информация была ранее предоставлена на плановой основе, то эта сторона информирует о невозможности исполнения запроса.

Обмен информацией по запросам может быть приостановлен в связи с тем, что предоставление одной стороной информации другой стороне может помешать производимому в данный момент расследованию либо рассмотрению дела в суде. В указанном случае запрашиваемая сторона информирует другую сторону с указанием причин отказа и возможных сроках исполнения запроса.

 

Билет №26