По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.
Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.
Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.
Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.
Виды договора найма жилого помещения:
• договор социального найма жилого помещения;
• договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:
• основаниями их заключения;
• формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;
• размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
• сроком действия договора;
• способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
• условиями договора;
• правомочиями сторон договора;
• источниками их правового регулирования.
Оба вида договора регулируются гл. 35 ГК, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 ГК. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.
Б- 43 Договор социального найма жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом.
Договор заключается без установления срока его действия.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Особенности договора социального найма жилого помещения:
а) предметом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищный фонд;
б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены для предоставления слабозащищенным слоям населения: ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;
в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;
г) предоставлению такой жилой площади в наем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;
д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является получение ордера в местном органе власти будущим нанимателем;
е) договор нанимателем заключается с жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного им ордера;
ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;
з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;
и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;
к) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;
л) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.
Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения делятся на две группы:
а) правомочия, одинаковые с правомочиями сторон договора коммерческого найма жилого помещения;
б) правомочия, присущие только сторонам договора социального найма жилого помещения.
