Поняття, складові та порядок ведення державного земельного кадастру. Правове регулювання посвідчення та реєстрації прав на землю.

Порядок ведення державного земельного кадастру визначається Земельним кодексом України та нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, Міністерства аграрної політики України та Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом України за системою, яка складається з трьох рівнів:

а) базового (на рівні району);

б) регіонального (на рівні Автономної республіки Крим, області);

в) національного (по Україні в цілому).

Ведення державного земельного кадастру забезпечується кадастровими, топографо-геодезичними, картографічними, землевпорядними, містобудівними, ґрунтовими, геоботанічними, радіологічними та іншими обстеженнями і розвідуваннями і виконуються за програмами і в порядку, встановленому Державним комітетом України по земельних ресурсах Міністерства аграрної політики України.

Документація державного земельного кадастру поділяється на основну і допоміжну.

До основної документації належать:

♦ картографічні документи (кадастрові плани, чергові кадастрові плани, індексні кадастрові плани);

♦ кадастрові справи на земельні ділянки;

♦ книги записів реєстрації державних актів на право власності та на право користування землею, договорів оренди землі;

♦ Поземельна книга;

♦ земельно-кадастрові книги району (міста);

♦ інші документи, передбачені законодавством. До допоміжної документації належать:

♦ книги обліку картографічних та інших документів;

♦ книга обліку видачі відомостей (довідок).

В процесі кадастрового обліку кожній земельній ділянці надається кадастровий номер, який зберігається на протязі існування земельної ділянки як об’єкта права власності чи права користування.

Нанесення кадастрової інформації про земельну ділянку на черговий кадастровий план здійснюється до проведення кадастрового обліку і є обов’язковим засобом попереднього контролю за правильністю визначення місцезнаходження земельної ділянки та її меж.

На черговому кадастровому плані відображаються існуючі номери кадастрових зон або кварталів, їхні межі, а також межі, розміри й кадастрові номери земельних ділянок, межі об’єктів нерухомого майна та угідь.

Кадастровий план земельної ділянки, кварталу, зони, населеного пункту складається для графічного відображення необхідних елементів земельно-кадастрової інформації в масштабі, який забезпечує точність її відображення.
Індексний кадастровий план містить інформацію про межі земельних ділянок та індексні кадастрові номери в розрізі кадастрового кварталу, кадастрової зони, населеного пункту.

Порушення законодавства про державний земельний кадастр тягне за собою дисциплінарну, адміністративну, цивільно-правову і кримінальну відповідальність згідно із законодавством України.

Відповідальність несуть особи, винні у:

♦ порушенні порядку, правил, стандартів та інших нормативних документів під час виконання земельно-кадастрових робіт, ведення відповідної документації Державного Земельного кадастру, надання земельно-кадастрової інформації;

♦ внесенні змін до нормативно-технічних документів без затвердження в установленому порядку;

♦ проведенні земельно-кадастрових робіт без спеціального дозволу;

♦ порушенні порядку обліку та зберігання матеріалів і документованих відомостей державного земельного кадастру;

♦ порушенні умов користування земельно-кадастровими матеріалами, в тому числі несанкціонованому копіюванні їх і передачі юридичним та фізичним особам.

Обов'язкова реєстрація права оренди нерухомого майна була запроваджена Законом №1878. Крім того, зазначається, що до 1 січня 2012 державна реєстрація, зокрема права оренди будівлі, здійснюється реєстраторами БТІ, створеними до набрання чинності цим Законом та включеними в Реєстр прав власності на нерухоме майно. Так, з 1 жовтня 2010 р. почав діяти відповідний порядок реєстрації на підставі наказу Мін'юсту від 28.07.2010 р. №1692/5, яким змінено Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Згідно зміненого порядку реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами є обов'язковою. При цьому не зазначено жодного застереження щодо строку оренди, від якого залежить обов'язковість такої реєстрації. Водночас відповідно до ст. 794 ЦК державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладений строком не менше ніж на 3 роки. З одного боку, суто формально ця вимога обов'язкова, оскільки встановлена новою редакцією Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і підтверджена Тимчасовим положенням із врахуванням останніх змін, які не передбачають будь-яких обмежень за термінами дії договорів оренди. Стаття 794 ЦК теж не стосується цих правовідносин, оскільки регулює державну реєстрацію договору, а не права. Закон №1878 вніс зміни до цієї статті, виклавши її в такій редакції: «Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону». Однак ці зміни набирають чинності лише з 1 січня 2012 р. При вступі в силу нової редакції ст. 794 ЦК, яка передбачає кваліфікуючу ознаку у вигляді 3-річного терміну дії договорів оренди, вона автоматично вступає в колізію із Законом №1952, який не посилається на будь-який строк. Оскільки ст. 794 ЦК стосується найму будівлі або іншої капітальної споруди, можна стверджувати, що вона є спеціальною стосовно норм Закону №1952 і має перевагу щодо них. Таким чином, реєструватися повинні права оренди, які виникли на підставі договору, укладеного на строк більше 3 років. Так, відповідно до листа Міністерства юстиції України від 20.04.2011 р. №248-0-2-11 наслідком відсутності здійснення обов'язкової реєстрації права на нерухомість чи її окремі частини буде відсутність прав користування такою нерухомістю.

Встановлені і гарантії захисту для власників, які набули право власності до набрання чинності Законом. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав.

Висновок. При здійсненні реєстрації прав на нерухоме майно варто врахувати, що:

• моментом виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, є момент їх реєстрації (реєстрації заяви) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

• при цьому для здійснення реєстрації зацікавлена особа повинна подати до органу державної реєстрації прав заяву разом із документами, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав.

• відповідно до п. 10 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. №703, заявник разом із заявою про державну реєстрацію подає органові державної реєстрації прав необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком, їх копії, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, та документ про сплату державного мита.

• державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно проводиться у термін, що не перевищує 14 робочих днів з моменту прийняття заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

• також слід зазначити, що державній реєстрації не підлягають речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення.

ІІІ ПИТАННЯ