Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Ими, в частности, являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования им и сервитута.
Вещные права на землю были распространены в поземельных отношениях России и поначалу были узаконены после октябрьского переворота в стране. Анализ современного земельного и гражданского законодательства позволяет сделать следующие выводы:
1. Поскольку вещные права на землю являются производными от права собственности, то можно сделать вывод о том, что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.
2. Вещные права обладают определенной зависимостью от правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком.
3. Вместе с тем вещные права на землю обладают и определенной самостоятельностью, поскольку переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).
Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимы (ч. 1 ст. 1 ГК) и подлежат судебной или административной защите (ст. 11 ГК). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.
В отношениях между отдельными представителями вещных прав они обладают таким же абсолютным характером, как и права собственности на земельный участок.* Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой подход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др. В силу этого вещные права:
а) вытекают из положений закона, а не из договорных и иных обязательств, и не могут быть изменяемы по соглашению сторон. Иначе говоря, вещные обязательства исчерпывающе определены законом и непредусмотренные законом отступления от них не допускаются;
б) распространяются на всех лиц, оказавшихся в сфере правового регулирования вещных прав, а не только на лиц, связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав. Например, лица, которым предоставлено право продвижения или переезда через земельный участок, переданный собственником в пользование конкретному лицу, обязаны соблюдать все правила эксплуатации этого участка: определенные места передвижения, правила безопасности, запрет стоянок и т.п.
