2.1 Подготовительные работы
Характеристика каждого варианта района заполняется в следующую форму:
1.Базовая оценочная продуктивность 1 га с.х.угодий, руб.(Во)…. 1238
2.Базовая оценочная продуктивность 1 га с.х.угодий, ц.к.ед ……..10,3
3.Базовые оценочные затраты на 1 га с.х.угодий, руб (Зо) ………..882
4.Средний совокупный балл бо 1 га с.х.угодий, балл (Бо) …………..66
5.Средний индекс технолог. свойств с.х. угодий (Ито) …………….1,08
6.Средневзвешенное эквивалентное расстояние
грузоперевозок, км. (Эро) ………………………………………………43
7. Средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость
1 га с.х. угодий, т.(Го) …………………………………………………..0,7
8.Затраты перевозки 1 тонны груза на 1 км, руб. (Т) 2,9
Кроме того необходимо провести определение дополнительных базовых показателей:
9.Транспортные затраты, руб/га (Тз) = Эро х Го х Т ……………….64,96
10.Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий Дзу) ………...0,23
II.Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков (Дзт) ………………………………………………………………..0,32
12. Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (Дтр)
13. Доля постоянных затрат (Дпос) Дпхс = i - (дзу + Дзч: + Доир).0.392
14. Балл бонитета 1 га с.х. угодий (Бi) 43
15. Индекс технологических свойств земельного участка (ИтI) ……1,03
Балл бонитета 1 га с.х. угодий (Бi) и индекс технологических свойств земельного участка (Итi) рассчитываются в таблице Хо 1.
16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эрi) 6
17. Нормативная грузоемкость 1 га с.х. угодий (Гi)
Гi = (Бi/Бо)*Го …………………………………………………………0,669
Расчеты показателей оценки проводятся по всему массиву объектов оценки заданного района.
Расчеты проводятся в таблицах 1 и 2. Примечание: Параметры, приведенные выше, являются примером. Студенту выдается индивидуальное задание с конкретными показателями.
2.2 Определение интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам земель и местоположению.
Интегральными показателями являются:
- по плодородию почв балл бонитета (совокупный почвенный балл);
- по технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;
- по местоположению — эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническим ресурсами, км..
2.2.1 Определение балла бонитета почв и индекса технологических свойств по объектам оценки
Балл бонитета i-ого земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета -х почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-ого земельного участка (Бij) на их площади (Sij) формула II.
Бi = ∑(Бij*Sij)/∑Sij (1)
Для расчета коэффициентов технологических свойств по оценочным участкам, используется аналогичная формула 1:
Иmi = ∑(Иmij*Sij)/∑Sij (2)
Шкалы бонитировки почв и технологических свойств земель приведены в приложении 1 методических указаний.
Расчеты проводятся в таблице 1.
2.2.2. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоемкости по объекту оценки.
Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально- техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.
Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи — 1,00 (1 класс груза — принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (111 класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.
Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа —2,5.
Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина с учетом объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле (3):
ЭРi = ∑Гj*Кj*(Р1+р2д2+р3д3) (3)
где ЭРi — средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта оценки, км;
Гj- объем з-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного рай она), в долях единицы;
Р1, Р2, РЗ — расстояние перевозки - го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;
д2, дЗ — коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;
Кj— коэффициент перерасчета - го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.
Определяется нормативная грузоемкость 1 га с/х угодий. Расчеты проводятся в таблице 2.
2.3. Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий
Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам: — плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению, а так же определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.
2.3.1 Студент определяет величину продуктивности сельскохозяйственных угодий объекта оценки по формуле 4:
Вi=(Bo/Бo)*Бi (4)
где Во — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га (пункт 1 подготовительных работ);
Бо и Бi — балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i — го объекта оценки (пункт 4 и таблица 25).
2.3.2 Рассчитываются затраты, зависящие от продуктивности по формуле 15:
Зni=Зо*Дзу*(Бi/Бо) (5)
где Зо — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га (пункт 3, подготовительные ра боты);
Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (продуктивностью угодий), за счет различий объема работ по уборке урожая, затрат на его транспортировку и хранение), определяется в соответствии с приложением 4 или пункт 3, подготовительные работы.
2.3.3 Рассчитываются затраты, обусловленные технологическими свойствами земель, формула 6:
Зmci = Зо*Дзм*(Иmi/Иmo) (6)
где Итi и Ито — индексы технологических свойств i-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);
дзт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий (приложение 2 или пункт 11, подготовительные работы).
2.3.4 Рассчитываются затраты на внехозяйственные перевозки по формуле 7:
Зmpi=Зо*Дмр*(Бi/Бо)*(Эpi/Эро) (7)
где Эро и Эрi — средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и
i-му объекту оценки, км (пункт 3, подготовительные работы и таблица 1;
Дтр — доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств (пункт 12, подготовительные работы)
2.3.5. Рассчитываются постоянные затраты, путем перемножения базовых затрат (пункт 3, подготовительные работы) на долю постоянных затрат (пункт 13, подготовительные работы) формула 8:
Зпос=Зо*Дпос (8)
2.3.6 Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки фиксируется в графе 8 таблицы 3, формула 9:
Зi= Зni+Зmci+Зmpi+Зпос (9)
Окончательный расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 11.
2.3.7 Цена производства валовой продукции Цвi получается как произведение общей суммы затрат (Зi, таблица 26) — на нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам (Но), равный 1,07 (формула 22):
Цвi = 3i х Но (10)
2.3.8 дифференциальный рентный доход — это разность между продуктивностью 1 га сельскохозяйственных угодий (Вi) и ценой производства валовой продукции (Цвi) формула 11:
Дрi = Вi—Цвi (11)
2.3.9 Расчетный рентный доход (дРр) может быть получен за счет увеличения дифференциального рентного дохода (дрi) на величину — абсолютного рентного дохода (АР), установленного на всех землях равным 12 руб/га, формула 12:
ДРр=Дрi+AР (12)
2.3.10 Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий, по первому варианту расчетов получается путем капитализации величины расчетного рентного дохода, причем срок капитализации принимается равным 33 годам (формула 13):
КС = ДРр х ЗЗ (13)
| Таблица1 Расчет средневзвешенных показателей балла бонитета индекса технологических свойств по объектам оценки | ||||||||||||||||||
| №№ п.п | Наименование объекта оценки | Номер почвенной разновидности | Площадь почвенной разновидн. | Балл почв. разновидн.Бji | Бij*Sij | Балл бонитета объекта оценки Бi | Индекс технол св-в Итji | Иmij*Sij | Индекс технол. свойств объекта оценки Итi | |||||||||
| клхз восток | 327,8 | 1,04 | ||||||||||||||||
| 124,9 | 1,02 | |||||||||||||||||
| 879,8 | 1,03 | |||||||||||||||||
| 37,8 | 1,04 | |||||||||||||||||
| итого | итого | 1370,3 | 1,03 | |||||||||||||||
| Таблица 2 Расчет эквивалентных расстояний внехозяйственных перевозок и нормативной грузоемкости по хозяйствам района | ||||||||||||||||||
| №№ п/п. | Наименование объекта оценки | вид продукции | расстояние перевозки по дорогам 1 класса Рi 1 км | количество перевозок груза в долях единицы Гi 1, Г 2, Г 3 | расстояние перевозки по дорогам 3 класса Рi 2 км | расстояние перевозки по дорогам 3 класса Рi 3 км | эквивалентное расстояние внехоз-х перевозок Эрi | норматив-я грузоемкость 1га сху Гi= Бi/Бо*Го | ||||||||||
| СПК Восток | зерн | 0,3 | 25,1 | |||||||||||||||
| карт | 0,4 | 0,5 | ||||||||||||||||
| сах. | 0,1 | 0,5 | ||||||||||||||||
| скот | 0,1 | |||||||||||||||||
| мол. | 0,1 | |||||||||||||||||
| итого: (Эрi) | 36,1 | |||||||||||||||||
| Таблица 3 Расчет общего объема затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий | ||||||||||||||
| №№ п.п | Наименование объекта оценки | Продуктивность 1 га с.х.у. Вi | Затраты, зависящие от продуктивности -и Зпi | Затраты, обусловленные технологическими свойствами Зтсi | Затраты на внехозяйственные перевозки Зтрi | Затраты постоянные | Всего затрат Зi | |||||||
| СПК Восток | 1673,178 | 247,03 | 356,222 | 70,041 | 440,608 | 1113,901 | ||||||||
| (пример) | ||||||||||||||
| Таблица 4 Расчет рентного дохода | ||||||||||||||
| №№ п.п | Наименование объекта оценки | Цена производства валовой продукции Цвi | Дифференциальный рентный доход 1га сху Дрi | Расчетный рентный доход с 1 га сху ДРр | Кадастровая стоимость 1 га сху КС=ДРр*33 | |||||||||
| кохоз "восток" | 1191,874 | 481,304 | 493,304 | 16279,03 | ||||||||||
| (пример) | ||||||||||||||
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель [Электронный ресурс]: Утверждены постановлением правительства РФ 8.04.2000г. // СПС «Консультант Плюс». Версия Проф.
2. Варламов А.А. [Текст]: учебник / А.А. Варламов. Теоретические основы государственного земельного кадастра. – М.: КолосС, 2003. – 383 с.
3. Варламов А.А. [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.А. Гальченко. Оценка земель. – М.: КолосС, 2006. – 527 с.
4. Сулин, М.А. Современное содержание земельного кадастра [Электронный ресурс]: учебное пособие / М.А.Сулин, В.А. Павлова, Д.А, Шишов – СПб.: Проспект Науки, 2010
5. «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ» [Электронный ресурс]: принят Гос. Думой 4 июля 2007 года: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 года.// СПС «Консультант Плюс». Версия Проф.
