Основные принципы оценки стоимости недвижимости

Теоретической базой процесса оценки стоимости недвижимого имущества является единый набор оценочных принципов, которые могут быть объединены в следующие группы.

1. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе. Данная группа включает принципы полезности, замещения и ожи­дания.

Принцип полезности гласит, что объект обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу, т.е. пред­назначен для производства определенной продукции или удовлетворения социальных нужд, пользующихся спросом на рынке.

Принцип замещения означает, что покупатель не запла­тит за объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за аналог с такой же степенью полезности.

Принцип ожидания характеризует ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования объекта, а также размера денежных средств от его пере­продажи.

2. Принципы, связанные с функционированием в рыночной среде. Эта группа включает принципы зависимости, соответствия, взаимосвязи между спросом и предложением, конкуренции, измене­ния стоимости.

Принцип зависимости. Стоимость объекта зависит от множества фак­торов, а его использование в свою очередь влияет на стоимость продукции и, в конечном счете, на факторы внешней среды.

Принцип соответствия. Использование объекта должно осуществляться в соответствии с нормативами, нормами, стандартами, действующими в регио­не.

Принцип спроса и предложения. Соотношение спроса и предложения отражает рыночную стоимость. Если спрос превышает предложение, то стоимость повышается, если предложение превышает спрос, то стоимость снижается.

Принцип конкуренции. Он характеризует использование объекта с целью повышения эффективности собственной деятельности и конкурентоспособности компании в целом.

Принцип изменения. Экономические условия на рынке динамично изменяются, создавая новые возможности по использованию объекта недвижимости.

3. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества. Эта группа включает принципы вклада, возрастающей или умень­шающейся отдачи, сбалансированности, наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип вклада. Использование объекта направлено на получение прибыли. Некоторые направления использования имущества увеличивают стоимость всего имущественного комплекса компании на бόльшую ве­личину, чем связанные с ними затраты, а некоторые на меньшую. Однако его использование направлено на прирост вложенного капитала.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хоть и рас­тет, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост за­трат на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности. Данный принцип означает, что любому виду производства на определенный момент времени соответствуют опти­мальные сочетания факторов производства, при которых достигается мак­симальная прибыль.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это основной принцип оценки, означающий рациональное использование объекта, обеспечивающее ему наивысшую стоимость.