Основные субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные организационные структуры, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и способствующие повышению эффективности оборота объектов недвижимости.

Участниками рынка недвижимости в зависимости от уровня управления являются:

− Российская Федерация;

− субъекты Российской Федерации;

− муниципальные образования;

− юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

− физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы.

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).

Строительные организации (застройщики) создают, расширяют, модернизируют объекты недвижимости: жилые и нежилые (производственные и непроизводственные). Строительные организации могут сами реализовывать на рынке свою продукцию, а могут привлекать посредников. При привлечении посредников цена увеличивается примерно на 8-10 %. В настоящее время ситуация меняется в лучшую для покупателя сторону. Посредники продают недвижимость, а их услуги оплачивает продавец, отказываясь от части прибыли. При этом строительная организация быстрее реализует объекты недвижимости, тем самым ускоряя оборот собственных финансовых ресурсов.

2. Покупатели и инвесторы – субъекты на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления) с целью получения прибыли или иного полезного результата от их использования.

Инвесторов можно разделить на два типа: активные, т.е. инвесторы, финансирующие и занимающиеся строительством, развитием или управлением объекта недвижимости, и пассивные, т.е. инвесторы, только финансирующие проект создания объекта недвижимости и не принимающие в нем дальнейшего участия.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент (англ. development − развитие) – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижимости и приносимых им доходов посредством учета изменяющейся ситуации, использования возможностей развития, эффективного вложения капитала.

Девелопер – это субъект рынка недвижимости по организации (управлению) процессов качественного преобразования недвижимости в новый объект, обладающий рыночной стоимостью, большей, чем стоимость исходного объекта. Его деятельность можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности реализации проекта: определяются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка; выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями; выполняется оценка эффективности проекта; определяются источники финансовых ресурсов; оформляется на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль за ходом строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

3. Профессиональные участники образуют инфраструктуру рынка недвижимости и организуют его функционирование в соответствии с установленными нормами. Основными профессиональными участниками являются: риелторы, агентства недвижимости, оценщики, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, кредитные организации.

Риелторская деятельность – деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риелторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Функции риелторских фирм:

− посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

− операции по расселению;

− услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости;

− услуги по рассрочке покупки недвижимости;

− обмены с доплатой.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

− консультантов по сделкам с недвижимостью;

− брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим весь комплекс услуг на рынке.

Оценщик – независимый специалист по установлению в отношении объектов недвижимости рыночной или иной стоимости. Эта профессия была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной или иной стоимости недвижимости. Правовая основа деятельности оценщика определена в Федеральном законе РФ “Об оценочной деятельности в РФ” от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Основными видами пользования услугами оценщиков являются оценки стоимости:

− по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

− по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

− перед реконструкцией недвижимости для определения прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости с учетом затрат на преобразование объекта;

− при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

− для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Кредитно-финансовые организации предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Основными из них являются банки. Банки – пассивные участники рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

4. Государственные органы и организации: бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующие органы, нотариальные конторы, органы по управлению недвижимостью, налоговые инспекции, Государственная Дума РФ, арбитражный суд и др. выполняют следующие функции:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов недвижимости;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п.) за счет федерального и региональных бюджетов.

− регулирование вопросов зонирования, градостроительного развития;

− установление льгот и ограничений (законодательные ограничения, особенности налогообложения) связанных с недвижимостью.

Таким образом, эффективный рынок недвижимости обеспечивает гармоничное взаимодействие всех субъектов, присутствующих на нем, а диспропорции его развития свидетельствуют о недостатке правовых, экономических и финансовых вопросов, требующих решения.

 

Правовые вопросы управления недвижимостью

Под недвижимым имуществом в общем случае понимается земля с находящимися на ней постройками, т.е. совершенно определенный материальный объект. Однако товаром на рынке недвижимости являются не материальные объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т.д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как материального объекта, а также различные права на него.

В рыночной экономике базовым институтом является право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. К вещным правам, кроме права собственности, относят: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты; право хозяйственного ведения; право оперативного управления. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности реализуется посредством следующих правомочий:

владение – это физический контроль над объектом, т.е. фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться объектом недвижимости, не владея им фактически, невозможно;

пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений. Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника и ограничений, установленных законодательством.

Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих действующему законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

1) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

2) граждане, объединения людей, семьи, социальные группы, в том числе иностранные граждане;

3) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Приобретение права собственности или права пользования имуществом осуществляется посредством сделки. Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т.е. осуществляться различные сделки: наследие, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, аренда, субаренда, залог, взнос в акционерное общество.

При сделке купли-продажи заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи отдельных объектов недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

В сделке мена каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому объект недвижимости в собственность, а также имущественное право к себе или третьему лицу.

В сделке ренты получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Рента имеет несколько подвидов: постоянная, т.е. выплачивается бессрочно; пожизненная, т.е. выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует “священной и неприкасаемой” собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. Собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия.

В России, как и во многих развитых странах мира (США, Великобритания и др.), установлено: если частная собственность препятствует реализации общественных интересов, то она подвергается постоянным или временным обременениям. Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.).

Постоянные обременения права собственности на объекты недвижимости, обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

− систему зонирования;

− рациональное использование и охрану земель;

− контроль окружающей среды;

− защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

− учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

− ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.

Временными обременениями, которые стесняют права собственника при осуществлении прав собственности, являются:

− сервитут;

− ипотека;

− доверительное управление;

− аренда, лизинг.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т.п. Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на участок света и воздуха или портить вид. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т.е. должника. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Доверительное управление имуществом (траст) позволяет собственнику (учредителю управления), в том числе государству как субъекту объекта недвижимости, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок. Это не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. При этом доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и особые объекты как имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Аренда – это право пользоваться недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Дополнительная стадия совершения сделок с недвижимостью – государственная регистрация прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, которая регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Таким образом, в общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства,а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись в виде штампа. Сама процедура государственной регистрации прав на объект недвижимости проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, и регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым номером данного объекта. Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному настоящим Федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об обременениях права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об обременениях права указывается содержание обременения, срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита под залог недвижимости, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает обременение права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств.

Таким образом, при правовом обеспечении сделок с недвижимостью формируется описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, что способствует развитию эффективного рынка недвижимости.