Рынок недвижимости и его особенности

В общем виде под рынком понимают совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии эквивалентности и конкуренции.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов. В связи с этим рынок недвижимости формирует, регулирует и обеспечивает отношения, возникающие между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, пользователями недвижимости в ходе создания объекта недвижимости, между продавцами, покупателями, арендаторами, арендодателями, а также другими профессиональными участниками в процессе оборота прав на него, между собственниками, управляющими и пользователями в процессе его эксплуатации.

С общеэкономической точки зрения товаром на рынке недвижимости является участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Этот товар как объект сделок удовлетворяет различные реальные или потенциальные потребности и имеет определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, что повышает надежность инвестиций и снижает многие риски. Другой важной особенностью является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, низкая ликвидность и т.п.

Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих основных этапов:

1. Создание объекта недвижимости – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию). На этом этапе формируются основные затраты по созданию объекта недвижимости, которые воплощаются в его стоимости;

2. Оборот прав на объект недвижимости, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д. Установление прав собственности, в том числе владения, пользования и распоряжения. На этом этапе происходит перераспределение финансовых ресурсов между субъектами рынка недвижимости;

3. Управление объектами недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций за счет получения прибыли и амортизации стоимости в процессе эксплуатации.

4. Ликвидация объекта недвижимости – разборка, демонтаж и другие операции по прекращению его существования. На этом этапе происходит физическая ликвидация объекта и государственная регистрация прекращения права собственности.

Спрос на рынке недвижимости – это количество земельных участков, зданий, сооружений, находящихся в гражданско-правовом обороте, и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам на определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формирование спроса обусловливается следующими факторами.

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; платежеспособность покупателей, условия и доступность финансирования; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; национальные и культурные условия, традиции населения; изменения предпочтений населения; образовательный уровень и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Политические и административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.), степень совершенства законодательства; уровень политической стабильности.

5. Внешняя окружающая среда: состояние инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам на определенный период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. Основной тенденцией развития рынка недвижимости является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Значительное изменение предложения на рынке недвижимости требует длительного периода времени. В связи с этим следует различать предложение:

− в краткосрочном периоде. Так как предложение земли в целом как природного ресурса постоянно, то цена земли будет определяться исключительно спросом, что в краткосрочном периоде снижает маневренность предложения. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. При падении цены предложение объектов недвижимости, как правило, не уменьшается. В отличие от других товаров улучшения (здания, сооружения и т.п.) на земляных участках имеют длительный период полезного использования. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют “запас”, что приводит к ослаблению влияния на цену поступающего на рынок нового предложения. Как правило, предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом. Такая ситуация на практике уменьшает действенность рыночного механизма и приводит к тому, что в краткосрочном периоде предложение недвижимости неизменно;

− в среднесрочном и долгосрочном периодах. Использование объектов недвижимости возможно по многим назначениям, которые, как правило, конкурируют между собой. Ограниченные ресурсы необходимо эффективно распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. На практике использование земли не однородно: например, различают земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри каждого вида использования существует большое разнообразие типов использования. Например, сельскохозяйственные земли могут использоваться для производства продуктов овощеводства или животноводства, а городские земли − для размещения на них офисной, торговой, жилой или производственной функций. При этом потенциально существует возможность нескольких альтернативных вариантов использования объектов недвижимости. Таким образом, предложение в среднесрочном и долгосрочном периодах не может рассматриваться как величина постоянная, так как оно может быть увеличено за счет объектов недвижимости другого использования. В этом случае предложение объектов недвижимости описывается стандартной кривой. Чем больше цена объекта недвижимости, тем больше предложение, которое формируется, в том числе и за счет изменения типов существующего использования.

Таким образом, изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет:

− строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

− изменения типа использования;

− изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Основными особенностями функционирования рынка недвижимости являются следующие.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. С одной стороны высокий уровень меняет структуру активов инвестора, а с дру-
гой – ограниченность ресурсов не позволит удовлетворить все его потребности.

Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Высокая рыночная стоимость на объекты недвижимости ограничивает число покупателей, а высокая емкость рынка – число продавцов.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта, состояние инфраструктуры и т.п.) и историческими (дома разного периода постройки, архитектуры и т.п.) факторами: наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, мест массового отдыха и т.д.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

Необходимость выполнения регламентирующих функций (регистрация сделок и т.п.).

Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию стоимости объектов недвижимости и доходов от их использования между различными объектами недвижимости одного типа в пределах одной местности.

Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции, так как инфляция переносится в цену, что пропорционально увеличивает и цену объекта, и арендную ставку по его использованию.

Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Характеристика рынка недвижимости по различным признакам приведена в табл. 2.1.

 

Таблица 2.1

Обобщенные характеристики рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Эластичность предложения и спроса	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкуренция	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Конкурентоспособность	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичность индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	- юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	- включает стоимость объекта и связанных с ним прав

 

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Классификация рынков недвижимости

Признак	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Таким образом, рынок недвижимости представляет собой инфраструктуру по созданию условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности компаний.

 

2.2. Основные этапы развития рынка недвижимости
в Российской Федерации

1. Начало 90-х годов XX века. Зарождение рынка недвижимости.

Отправной точкой развития рынка недвижимости в России стало разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно в это время зародился массовый спрос на улучшение жилищных условий новым способом – покупкой квартир. До этого основными способами являлись: ожидание бесплатного муниципального жилья, различные схемы обмена. Недвижимости в частной собственности в этот период было мало, а покупателей было уже достаточно. В этот период спрос намного опережал предложение, а, следовательно, доходы субъектов рынка были высоки.

2. 1990-1995 гг. Бурное развитие рынка. Рост цен.

На этом этапе формируется нормативно-правовая база, регулирующая операции с недвижимостью. В это время компаниям, работающим на рынке недвижимости, предоставлялись различные льготы, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал более требовательным. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Например, начали распространяться продажи квартир с рассрочкой платежа, предоставляться кредиты под залог недвижимости. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

3. 1996-1998 гг. Рост конкуренции на рынке. Спад рынка.

Третий этап характеризовался превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Малые предприятия (риелторы, агентства недвижимости) разорялись, средние и крупные вели борьбу за выживание. Весной 1996 г. цены на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах стали снижаться в среднем на 2-3% ежемесячно. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

4. 1999-2008 гг. Развитие рынка. Рост спроса и предложения.

Со второго полугодия 1999 г. наступил новый этап развития рынка недвижимости – этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и роста спроса и предложения. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 г.) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару, высоких цен на энергетические ресурсы и сырье на мировых рынках. Значительный приток капитала подстегнул рынок недвижимости: существенный рост спроса обусловил рост предложения. Проблемой данного этапа являлось освоение свободных финансовых ресурсов населения и организаций. Однако на фоне этих благоприятных факторов кардинального обновления мощностей строительной индустрии не происходило. Ограниченный производственный потенциал привел к росту цен на недвижимость. Этому также способствовали развитие ипотечных программ кредитных организаций и реализация национальной программы «Доступное жилье». Эти факторы повысили и без того высокий спрос на рынке недвижимости, что в конечном итоге привело к «перегреву» рынка недвижимости.

5. 2009 г. Снижение спроса. Спад рынка.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке.

Таким образом, конъюнктура рынка недвижимости в России свидетельствует о недостаточном его развитии как со стороны предложения, так и со стороны спроса. Для предложения основными ограничениями являются возможности стройиндустрии, а для спроса – рыночная стоимость объектов недвижимости. Для нормального функционирования рынка недвижимости необходимо сбалансировать интересы всех его участников, и тогда посредством рыночного механизма должны решиться следующие задачи:

− создание новых объектов недвижимости;

− передача прав на недвижимость;

− установление равновесных цен на объекты недвижимости;

− эксплуатация (управление) объекта недвижимости;

− распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

− инвестирование в недвижимость.