Рынок недвижимости выполняет ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточное предложение. В цене выражается информация о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, экономической и социальной политике государства.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по видам экономической деятельности и направляет его участников к достижению целей, которые не входили в их намерения – удовлетворение общественных интересов и формирование эффективной экономики. В условиях кризиса мировой экономической системы недостатки рыночного регулирования компенсируются государственным управлением экономикой, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, решения социальных проблем.
Коммерческая функция заключается в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении от этого процесса прибыли. В самой общей трактовке потребительная стоимость вещиопределяется как ее полезность, ее способность удовлетворять потребности, ее ценность для потребителя, т.е. она характеризует отношение потребителей вещи к ее свойствам и их совокупности. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости является отражением потребительной стоимости на определенный момент времени.
Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и неэффективных участников рынка через механизм банкротства. Рыночный механизм указывает эффективные направления вложений ресурсов, но не гарантирует конечного финансового результата. Освобождение рынка от нерациональных собственников и неэффективных объектов недвижимости ведет к повышению его устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция заключается в сборе, мониторинге, анализе и распространении обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно и профессионально принимать решения в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок представляет собой место встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, на котором устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Эта функция проявляется в действии профессиональных посредников: риэлторов, оценщиков, агентов, брокеров, страховщиков, ипотечных кредиторов и других лиц, оказывающих услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью при создании и продуктивном использовании недвижимого имущества. Конкуренция побуждает и поддерживает уровень деловой активности, а также поиск новых возможностей эффективного управления объектами недвижимости.
Инвестиционная функция. Рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход его владельцу. При этом недвижимое имущество, оставаясь длительное время в неизменной натурально-вещественной форме, является гарантией многих инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте активности населения, в повышении интенсивности его труда для удовлетворения своих потребностей через механизм собственности на объект недвижимости. В результате неоднократного перераспределения на рынке земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным собственникам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование и формирующим средний социальный слой общества.
Реализация функций рынка недвижимости невозможна без активной поддержки государства. Основными задачами государства по развитию рынка недвижимости являются:
− идеологическая и законодательная инициатива (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
− инвестирование в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
− участие в формировании рынка посредством создания, приобретения, реализации, эффективного использования объектов недвижимости;
− эмиссия государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
− установление правил и норм функционирования рынка недвижимости;
− контроллинг устойчивости и безопасности рынка недвижимости (регистрация прав и сделок с недвижимостью).
Государственное регулирование рынка недвижимости для решения этих задач осуществляется в двух формах:
− прямое управление, т.е. административные методы управления;
− косвенное воздействие, т.е. экономические методы управления.
Административные методы управления включают:
− формирование и совершенствование нормативно-правовой базы − законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости;
− отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
− установление и стандартизацию обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
− контроль за соблюдением участниками рынка установленных норм и правил;
− введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Административное управление не связано с созданием дополнительных экономических стимулов развития рынка недвижимости.
Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются посредством:
− системы налогообложения имущества и льгот;
− амортизационной политики;
− реализации государственных целевых программ;
− регулирования ставки рефинансирования;
− выпуска и обращения жилищных сертификатов и других ценных бумаг;
− предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов и безвозмездных субсидий для строительства жилья.
