Применение отдельных обязательственно-правовых

Способов защиты прав участников оборота недвижимости

 

В отличие от вещно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав на недвижимое имущество, о которых говорилось в предыдущем параграфе, обязательственно-правовые способы защиты носят относительный характер и имеют разную целевую направленность, кроме того, субъектный состав общественного отношения здесь также будет несколько меньшим.

Отличительная черта обязательственно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав в том, что их применение вытекает из относительного правоотношения с достаточно четко определенным кругом субъектов, которые впоследствии становятся участниками общественного отношения по применению того или иного средства защиты. Как было отмечено, при применении вещно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав заранее круг субъектов общественного отношения по защите нарушенного субъективного права не определен.

Среди обязательственно-правовых способов защиты субъективных гражданских прав можно выделить: признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки, гражданско-правовая ответственность, понуждение к исполнению обязательства в натуре, возврат неосновательного обогащения. Применительно к обороту недвижимого имущества также существует специфический способ защиты субъективных гражданских прав - понуждение к государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все указанные способы защиты субъективных гражданских прав вытекают из гражданско-правовых обязательств, поэтому относительно субъектного состава общественного отношения по защите субъективного права можно сказать, что он вытекает из субъектного состава гражданско-правового обязательства, лежащего в основе правоотношения по защите нарушенного субъективного права.

Исключением из этого правила является такой способ защиты, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки, применить которые вправе любой заинтересованный субъект гражданского оборота, а не только сторона самой сделки. Заинтересованность истца может быть материальной или процессуальной. Лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый иск является средством такой защиты. Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной. К этим лицам относятся прежде всего сами стороны ничтожной сделки. Однако необходимо признавать таковыми и других лиц, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только мнимым ее существованием. Более ограниченным должен быть признан круг лиц, имеющих материально-правовой интерес в применении реституции как последствия недействительности ничтожной сделки. Такими лицами могут считаться только сами стороны ничтожной сделки и их правопреемники. Это связано с тем, что реституция восстанавливает первоначальное имущественное состояние именно этих субъектов, а не третьих лиц <1>.

--------------------------------

<1> Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть первая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2000 - 2006 годы / Под ред. Ю.В. Романца. М.: Норма, 2007; СПС "Гарант".

 

Применительно к сфере оборота недвижимого имущества дополнительным основанием признания сделки недействительной может выступать нарушение процедуры корпоративного одобрения сделки, так как недвижимое имущество скорее всего будет занимать существенную долю в активах хозяйствующего субъекта. Именно в этих случаях чаще всего с иском о признании сделки недействительной обращаются не сами стороны сделки, а третьи лица. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 5 апреля 2011 г. по делу N А55-17357/2008 <1>. Иск мотивирован нарушением при заключении крупной сделки правил ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <2> несогласованием сделки общим собранием участников общества. Обращение с иском более чем через год после заключения спорного соглашения обосновано тем, что истцу о сделке стало известно лишь в сентябре 2008 г. в ходе судебного разбирательства по другому арбитражному делу. В другом примере иск о признании сделки недействительной был удовлетворен, так как сама сделка была признана убыточной (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 октября 2010 г. по делу N А55-38302/2009 <3>). В процессе рассмотрения дела арбитражный суд установил, что последствием заключения оспариваемых договоров поручительства фактически явилось взыскание с общества в лице его единственного учредителя просроченной задолженности заемщика, в отношении которого было выдано поручительство ООО "Алком". Исходя из представленных в материалы дела доказательств совершенная сделка фактически явилась для общества убыточной, что, безусловно, затрагивает права единственного участника общества.

--------------------------------

<1> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

<2> СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.

<3> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

 

В то же время само по себе наличие неблагоприятных последствий в результате исполнения сделки для самого хозяйствующего субъекта не является основанием для признания сделки недействительной. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 апреля 2010 г. по делу N А17 -1499/2009 <1>. Арбитражный суд указал, что для признания сделки с заинтересованностью недействительной необходимо не только наличие неблагоприятных последствий, возникших у общества или участника общества в результате ее совершения, но и доказательства нарушения ею прав и законных интересов истца.

--------------------------------

<1> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

 

Даже при заключении мировой сделки в рамках рассмотрения и разрешения гражданского дела при утверждении мирового соглашения суд должен установить отсутствие нарушений его условиями прав и законных интересов других лиц, а также соответствие мирового соглашения требованиям закона (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2009 г. N А19-24019/05).

Если же нарушений прав и законных интересов нет, то нет оснований и для удовлетворения иска о признании сделки недействительной. Арбитражный суд указал, что на истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы. Наличие неблагоприятных последствий, возникших у общества или у его участника в результате заключения оспариваемого договора, судами не установлено (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 января 2010 г. по делу N А42-7891/2008 <1>). Эта же ситуация касается случаев, когда истец уже уступил свое право другому субъекту гражданского оборота. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2009 г. N А33-8758/08-Ф02-1517/09 <2>. Судебные инстанции законно и обоснованно пришли к выводу о том, что право, принадлежащее истцу на основании договора N 1 от 8 июня 2004 г., передано по договору уступки права требования N 1-у от 28 июня 2004 г. Казаковой Н.А. и Казакову А.В., в связи с чем у истца отсутствует право требовать от ответчика исполнения обязательства по передаче ему как участнику долевого строительства однокомнатной квартиры.

--------------------------------

<1> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

<2> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

 

Теоретически институт недействительности сделок включает, на наш взгляд, не только субъектов гражданского оборота как возможных участников таких сделок и реализации правовых последствий таких сделок, но государство и общество в целом. Имеется в виду, что сама по себе недействительная сделка не только и не столько нарушает права стороны этой сделки, сколько негативно влияет на нормальное осуществление гражданских прав и обязанностей, из этого следует влияние на правопорядок в целом. Сохранение правопорядка - это одна из основ стабильности государства и общества. Поэтому при применении последствий недействительности сделок заинтересованными субъектами помимо лица, предъявившего подобный иск, являются также государство и общество. В некоторой степени про аналогичный субъектный состав можно говорить и при применении гражданско-правовой ответственности как способа защиты субъективных гражданских прав: компенсация нарушенного субъективного права способствует укреплению правопорядка, торжеству идей законности и справедливости.

Если говорить о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки как способа защиты субъективных гражданских прав, то это практически универсальный способ защиты субъективных гражданских прав, теоретически применимый к любому договорному гражданско-правовому обязательству. Недействительность сделки означает ненаступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Судебно-арбитражная практика выработала некоторые ограничения при применении иска о признании сделки недействительной. В качестве примера можно привести Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. N 7214/10 <1>. Суть дела в том, что последующая сделка, совершенная продавцом с тем же недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной только на том основании, что имущество является объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

--------------------------------

<1> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

 

Закон различает сделки оспоримые и ничтожные.

Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной <1>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (издание третье, переработанное и дополненное).

 

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Т. 1: Части I, II ГК РФ.

 

ГК РФ предусматривает следующие виды ничтожных сделок в зависимости от оснований их недействительности:

- сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ);

- сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);

- мнимая и притворная сделка (ст. 170 ГК РФ);

- сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);

- сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет (ст. 172 ГК РФ);

- сделка, совершенная с несоблюдением установленной законом или соглашением сторон обязательной формы сделки в случаях, когда такое несоблюдение влечет ничтожность сделки (п. п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165 ГК РФ).

В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п. 2 ст. 171 ГК РФ). Например, недееспособным лицом была совершена сделка по покупке квартиры. Вследствие изменения ситуации на рынке сделка теряет экономическую привлекательность для продавца, и он "вспоминает" о ее ничтожности и требует возврата квартиры. В этом случае опекун недееспособного лица может в противовес требованиям продавца предъявить иск о признании сделки по покупке квартиры действительной как совершенной к выгоде опекаемого им гражданина <1>.

--------------------------------

<1> См.: Макаров Ю.Я. Подготовка гражданских дел к судебному разбирательству. М.: Проспект, 2009; СПС "Гарант".

 

Ничтожны сделки, совершенные опекуном без предварительного согласия органов опеки и попечительства, если они могут повлечь отчуждение, в том числе обмен или дарение имущества подопечного, сдачу его внаем (аренду), безвозмездное пользование или залог; отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выделение из него долей, а также уменьшение имущества подопечного. Аналогичные сделки тоже ничтожны, если попечитель дал согласие на их совершение без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Ничтожны сделки опекунов и попечителей с подопечными, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

К оспоримым сделкам относятся:

- сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ);

- сделки, совершенные лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ), не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

- сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);

- сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о их действительности нельзя предоставить выбору лица. Ничтожными согласно ГК РФ являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Закон является выражением идей правопорядка, поэтому несоответствие конкретного правового явления основным идеям правопорядка и позволяет говорить о государстве и обществе как о субъектах общественного отношения по применению последствий недействительности сделки.

Общим правовым последствием признания сделки недействительной является реституция, т.е. возвращение стороне всего полученного по сделке, другими словами, возвращение стороны сделки в имущественное состояние, предшествующее исполнению этой самой сделки. В виде специального последствия предусматривается односторонняя реституция (когда в первоначальное положение возвращается только одна сторона сделки) или недопущение реституции (когда все полученное сторонами по сделке взыскивается в доход Российской Федерации). Очевидно, что это возможно, если сделка исполнялась. Если же сделка не исполнялась, то и говорить о применении последствий недействительности сделки не приходится. Законом могут быть предусмотрены специальные правовые последствия недействительности сделки: например, в отдельных случаях к договору дарения применяются правила гражданского законодательства о завещании.

Признание сделки недействительной - это способ защиты субъективных гражданских прав, который применяется в процессуальной форме. Норма ст. 166 ГК РФ говорит только о суде как о юрисдикционном органе, правомочном принять решение о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Целевое назначение признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки заключается в восстановлении нарушенного субъективного права, но в то же время можно выделить не менее значимую цель - восстановление правопорядка.

Применение гражданско-правовой ответственности для защиты нарушенных субъективных гражданских прав направлено не на восстановление нарушенного субъективного права, а на его компенсацию в виде денежного эквивалента.

Субъектами общественного отношения по применению гражданско-правовой ответственности являются управомоченное лицо (т.е. субъект, пострадавший от неправомерных действий другого субъекта гражданского оборота) и должник (лицо, нарушившее субъективное право управомоченного лица).

Гражданско-правовая ответственность как способ защиты субъективных гражданских прав может применяться в различных формах: гражданско-правовой, процессуальной и административно-правовой (если, конечно, это предусматривается законодательством). Здесь уже нет заранее определенной формы применения данного способа защиты субъективных гражданских прав и все зависит от усмотрения управомоченного субъекта.

Гражданско-правовая ответственность может выражаться в виде возмещения убытков или возмещения вреда. Разница состоит лишь в правоотношении, лежащем в основе общественного отношения по применению гражданско-правовой ответственности: в первом случае обычно говорят о договорном обязательстве, а во втором - о деликтном. Конечно, в случае неисполнения договорного обязательства можно говорить и о взыскании упущенной выгоды, что в деликтных обязательствах не встречается. Только форма возмещения в обоих случаях одинаковая - денежная.

На наш взгляд, принципиальной разницы, каким-либо образом влияющей на практическое применение гражданско-правовой ответственности, нет. Можно, конечно, говорить о том, что в основе требования о возмещении вреда лежит деликтное обязательство, и его не следует путать с договорным, но совокупность юридических фактов, необходимых для реализации гражданско-правовой ответственности, в обоих случаях с абстрактной точки зрения будет примерно одной и той же. При привлечении должника к гражданско-правовой ответственности управомоченный субъект обязан доказать наличие правоотношения, лежащего в основе материально-правового требования, наличие реальной (а не потенциальной) обязанности должника произвести исполнение и факт неисполнения этой обязанности (что, впрочем, охватывается презумпцией вины должника, не исполнившего обязательство).

Понуждение к исполнению обязательства в натуре также рассматривается как способ защиты субъективных гражданских прав. Суть данного способа заключается в принудительном по отношению к должнику исполнении изначально существующего между кредитором и должником обязательства. Понуждение к исполнению обязательства в натуре нельзя считать ответственностью, поскольку обязанность реального исполнения вытекает непосредственно из самого обязательства, а ответственность должна выражаться в каком-то дополнительном бремени. Однако применение этих мер связано также с нарушением обязательств <1>. Понуждение к исполнению обязательства в натуре как способ защиты субъективных гражданских прав реализуется в процессуальной форме, так как само по себе принуждение в традиционном его понимании невозможно между равными субъектами. Именно поэтому исключается реализация понуждения к исполнению обязательства в натуре как способа защиты субъективных гражданских прав в форме гражданско-правовых общественных отношений.

--------------------------------

<1> См.: Беляева О.А. Коммерческое право России: Курс лекций. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2009; СПС "Гарант".

 

Можно отметить, что само по себе понуждение к исполнению обязательства не исключает применение мер гражданско-правовой ответственности. Согласно норме ст. 396 ГК РФ уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.

Одной из проблем, возникающих при применении реального исполнения обязательств, является вопрос о соотношении с требованием компенсации убытков. Статья 396 ГК РФ (ч. ч. 1 - 2) предусмотрела, что возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от исполнения обязательства в натуре. В случае же ненадлежащего исполнения уплата неустойки и убытков не освобождает от обязанности исполнить договор в натуре <1>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Д.В. Добрачева "Взыскание основного денежного долга и убытков в гражданском праве России" включена в информационный банк.

 

<1> См.: Добрачев Д.В. Взыскание основного денежного долга и убытков в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2010; СПС "Гарант".

 

В.Ф. Яковлев поясняет, почему законодатель установил столь разные правила для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. Различия между двумя ситуациями состоят в том, что при ненадлежащем исполнении обязательства происходит возмещение имущественных потерь, понесенных кредитором лишь вследствие нарушения отдельных условий договора. Например, неустойка за просрочку исполнения обязательства отнюдь не может возместить кредитору всех потерь, которые он может понести, если бы обязательство было исполнено. Отсюда следует вывод, что если должник исполнил обязательство частично, а за неисполненную часть обязательства кредитор получил компенсацию в виде возмещения убытков или выплаты неустойки, то в таком случае должник освобождается от исполнения обязательства в натуре. По этой же причине в соответствии с ч. 3 ст. 396 ГК РФ отказ кредитора от принятия исполнения, которое вследствие просрочки утратило для него интерес, а также уплата неустойки, установленной в качестве отступного, освобождают должника от исполнения обязательства в натуре <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. В.Ф. Яковлева. М.: РАГС, 2003. С. 429.

 

В зависимости от того, в каком состоянии оказалось обязательство в результате ответной реакции кредитора, А.Г. Карапетов выделяет компенсаторные убытки - убытки, рассчитанные за прекращение обязательства. Требования об исполнении в натуре и о взыскании компенсаторных убытков несовместимы. Также лишает кредитора права требовать исполнения обязательства в натуре взыскание убытков, при расчете которых кредитор исходил из того, что обязательство исполнено и, несмотря на ряд нарушений, им принимается, но с правом компенсировать ущемленный этими нарушениями имущественный интерес (восполнительные убытки). Если же кредитор обоснованно отказывается принимать ненадлежащее исполнение или имеет место текущая просрочка, то кредитор может настаивать на исполнении в натуре по общему правилу всегда. При этом кредитор может взыскать с должника вызванные просрочкой или дефектами исполнения убытки, при расчете которых он исходит из того, что остается заинтересованным в надлежащем исполнении должником своих обязательств (мораторные убытки). Именно такое понимание должно быть заложено в ч. ч. 1 - 2 ст. 396 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Карапетов А.Г. Соотношение требования о взыскании убытков с иными средствами защиты прав кредитора // Убытки и практика их возмещения: Сб. ст. / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2006. С. 216 - 218.

 

Субъектом применения данного способа защиты субъективных гражданских прав является сторона обязательства. В то же время очевидно, что для применения данного правового средства необходимы определенные условия:

1. Наличие (действительность) гражданско-правового обязательства. При недействительности обязательства или при незаключенности гражданско-правового договора требовать понуждения к исполнению обязательства в натуре нельзя, так как для этого нет правовых оснований.

2. Исполнение обязательства субъектом, применяющим данное гражданско-правовое средство защиты (требовать исполнения обязательства от другой стороны, хотя бы частично не исполнив свое, на наш взгляд, означает злоупотреблять правом. Во всяком случае это опровергает презумпцию добросовестности участника гражданского оборота).

3. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства контрагентом управомоченного субъекта.

4. Фактическая возможность исполнения обязательства (очевидно, что если исполнить обязательство физически невозможно, то и понуждать к его исполнению также нельзя. В этом случае речь идет о некорректном выборе способа защиты субъективного права).

В качестве примера несоблюдения требования наличия и действительности обязательства можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 февраля 2008 г. N А57-11209/06 <1>. Суд кассационной инстанции признал правильными выводы суда апелляционной инстанции, который дал надлежащую оценку доказательствам, представленным ООО "Универсал-Авто", признав, что при оценке в порядке ст. 71 АПК РФ этих доказательств в их совокупности истцом не доказано заключение договора аренды спорного имущества с правом выкупа. Поэтому оснований для удовлетворения иска нет.

--------------------------------

<1> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

 

В сфере оборота недвижимого имущества частным случаем понуждения к исполнению обязательства в натуре как способа защиты субъективных гражданских прав является понуждение к государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Вытекает данный частный способ защиты субъективных прав на недвижимое имущество из требования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с положениями Федерального закона о госрегистрации недвижимости. В то же время он не исключает и применение общего способа защиты субъективных гражданских прав - понуждения к исполнению обязательства в натуре.

Из буквального толкования вышеуказанной нормы ГК РФ не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной <1>.

--------------------------------

<1> Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / Под ред. В.В. Алешина. М.: Деловой двор, 2010. СПС "Гарант".

 

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК РФ), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а права - не возникшими (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, для одного из видов сделок - договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165 ГК РФ, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК РФ) - сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: Новая правовая культура, 2007; СПС "Гарант".

 

Но даже в таком случае для удовлетворения требования о понуждении к государственной регистрации необходимо установить наличие нарушения субъективного права, если спор о праве отсутствует, то и оснований для удовлетворения иска нет. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 августа 2010 г. по делу N А55-33770/2009 <1>. При рассмотрении дела суд пришел к правильному выводу о том, что отсутствие у истца возможности зарегистрировать за собой право собственности на спорные квартиры связано с невыполнением ответчиком своих договорных обязательств. Однако требования о понуждении ответчика к выполнению договорных обязательств в соответствии с условиями договора в рамках данного дела заявлены не были. Кроме того, истец избрал ненадлежащий способ защиты, поскольку между сторонами отсутствует спор о праве.

--------------------------------

<1> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

 

Возможность понудить неисправного контрагента к государственной регистрации сделки с недвижимостью является не только способом защиты субъективных прав субъектов гражданского оборота недвижимого имущества, но и способом восполнения нарушений гражданского оборота в сфере недвижимости в плане осуществления публично-правовых полномочий по государственной регистрации прав на недвижимость.

Субъектом, управомоченным применять данный способ защиты, выступает контрагент обладателя недвижимого имущества, составляющего объект договорного правоотношения. Данный способ защиты имеет процессуальную форму, так как иначе, чем через судопроизводство и исполнение судебных постановлений, он не реализуется.

Условиями применения данного способа выступают:

- исполнение этой сделки стороной, претендующей на обладание недвижимым имуществом (здесь имеется в виду, что сторона, претендующая на обладание недвижимым имуществом, сделала встречное предоставление - уплатила деньги, например);

- уклонение другой стороны от исполнения сделки в виде государственной регистрации перехода субъективного права на недвижимое имущество (сторона, обладающая недвижимым имуществом, не исполняет свое обязательство. Очевидно, что при применении данного способа истцу необходимо будет доказать уклонение другой стороны, например, неоднократными претензиями в ее адрес);

- надлежащая форма совершения сделки с недвижимым имуществом (для сделок, предусматривающих государственную регистрацию, обязательна письменная форма);

- наличие и действительность обязательства (т.е. достижение соглашения по всем существенным условиям договора и действительность этого договора, так как по недействительному обязательству нельзя требовать исполнения, кроме требования, вытекающего из недействительности).

Помимо понуждения к исполнению обязательства в натуре существует также еще один обязательственно-правовой способ защиты субъективных гражданских прав - возврат неосновательного обогащения. Дефиниция данного способа защиты субъективных гражданских прав в гражданском законодательстве не дается, норма ст. 1102 ГК РФ устанавливает лишь обязанность лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Неосновательное обогащение - это правоотношение, в силу которого лицо, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобретшее или сберегшее имущество за счет другого, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 79.

 

Следует отметить, что это гражданско-правовое обязательство, носящее имущественный характер. В его основе лежат имущественные отношения по перемещению материальных благ.

Кондикционное обязательство (т.е. обязательство вследствие неосновательного обогащения) относится к числу защитных внедоговорных обязательств: они имеют направленность на восстановление нарушенной имущественной сферы потерпевшего и возникают между сторонами, которые не связаны между собой договорными отношениями либо хотя и связаны договором, но неосновательное обогащение произошло вне связи с исполнением договорных обязательств. В результате неосновательного обогащения между должником (приобретателем) и кредитором (потерпевшим) возникает относительное правоотношение, направленное на перемещение материальных благ из хозяйственной сферы одного лица в хозяйственную сферу другого <1>.

--------------------------------

<1> См.: Соломина Н.Г. Обязательство из неосновательного обогащения: понятие, виды, механизм возмещения. М.: Юстицинформ, 2009; СПС "Гарант".

 

Неразрывно связано с обязательством по взысканию неосновательного обогащения и требование о взыскании тех выгод, которые субъект извлек в результате неосновательного обогащения. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 марта 2011 г. N Ф07-592/2011 по делу N А56-84755/2009 <1>. Как следует из материалов дела и установлено судами, организация в заявленный период пользовалась помещением 1-С (комнаты 1 - 7) площадью 125,1 кв. м, расположенным по указанному адресу, без каких-либо правовых оснований, плату за пользование не вносила. Расчет суммы неосновательного обогащения произведен на основании действующей методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург.

--------------------------------

<1> Текст Постановления опубликован не был. СПС "Гарант".

 

В другом примере - Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 марта 2011 г. N Ф07-647/2011 по делу N А21-5935/2010 - арбитражный суд установил, что рассматриваемый в рамках настоящего дела гражданско-правовой спор возник из договора от 4 августа 2009 г. N 009886 и не может затрагивать интересы ЗАО "МДА-Сервис". Вместе с тем указанное лицо не лишено права обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере арендных платежей за спорный период.

Субъектом кондикционного обязательства может стать любое физическое или юридическое лицо. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, участвуя в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений также могут стать любой из сторон кондикционного обязательства. При этом взыскание имущества в доход публичного субъекта права может быть расценено как исполнение кондикционного обязательства, только если неосновательное обогащение произошло за счет публичного субъекта права и при наличии иных признаков кондикционного обязательства <1>.

--------------------------------

<1> См.: Климович А.В. Кондикционные обязательства в гражданском праве: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Владивосток, 2002. С. 17.

 

Условия возникновения кондикционного обязательства:

- обогащение (приобретение или сбережение имущества) одного лица за счет другого;

- отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований такого обогащения (т.е. субъект гражданского оборота обладает имуществом "по факту", без какого-либо легального титула).

Обогащение одного лица за счет другого подразумевает увеличение имущества (или сохранение имущества, когда таковое должно было уменьшиться) у одного лица, влекущее соответствующее уменьшение имущества у другого лица.

Возврат неосновательного обогащения как способ защиты субъективных гражданских прав может реализовываться не только в процессуальной форме, с понуждением должника к возврату неосновательно приобретенного или сбереженного, но и в гражданско-правовой форме, т.е. без вмешательства в правоотношение юрисдикционных органов.

В соответствии с содержанием параграфа можно сделать определенные выводы:

1. Субъектный состав обязательственно-правовых средств защиты субъективных прав в большинстве случаев определяется материально-правовым отношением, лежащим в основе применения того или иного способа.

2. При применении обязательственно-правовых средств форма и способ защиты заранее законом не определяются в большинстве случаев. Исключение составляет лишь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки и понуждение к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В остальных случаях форма и способ защиты субъективного права не имеют жесткой зависимости.

3. В сфере оборота недвижимого имущества существует специальный способ защиты субъективных гражданских прав - понуждение к государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

4. При применении обязательственно-правовых способов защиты допускается одновременное применение нескольких способов. Они не исключают друг друга в большинстве случаев (например, можно требовать понуждения к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и возмещения убытков). Условием одновременного применения нескольких способов защиты является единство формы защиты, т.е. различные способы защиты должны применяться в одной форме (например, процессуальной, гражданско-правовой и т.п.). Совместное применение различных способов защиты субъективных гражданских прав в различных формах невозможно.