Средства, полученные заказчиком-застройщиком

СВЕРХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

 

Облагаются ли НДС денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство недвижимости (экономия от строительства) (пп. 2 п. 1 ст. 162, п. 2 ст. 153 НК РФ)?

 

Налоговый кодекс РФ не содержит разъяснений по данному вопросу.

По данному вопросу есть две противоположные точки зрения.

Согласно официальной позиции заказчик-застройщик, потративший на строительство объектов недвижимости меньшие средства, чем получил от инвесторов, должен уплатить НДС. Некоторые суды указывают, что денежные средства, полученные от дольщиков сверх затрат на строительство, облагается НДС как дополнительный объект налогообложения в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Такого же подхода придерживаются и некоторые авторы. Вместе с тем есть пример судебного решения, согласно которому средства, оставшиеся у организации-заказчика от выполнения подрядчиками строительных работ, подлежат обложению НДС в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, как доходы, связанные с расчетами по оплате работ, услуг.

Противоположная точка зрения, высказанная в судебных решениях и работах авторов, заключается в том, что сэкономленные застройщиком средства, полученные от дольщиков сверх затрат на строительство жилья, не облагаются НДС.

 

Подробнее см. документы

 

Позиция 1. Экономия заказчика-застройщика облагается НДС

 

Письмо Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02

Разъяснено, что экономия заказчика-застройщика облагается НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

Аналогичные выводы содержит:

Консультация эксперта, 2008

 

Постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2010 N Ф09-11382/09-С2 по делу N А60-20097/2009-С10 (Определением ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7486/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Суд пришел к следующему выводу: полученная застройщиком сумма в виде экономии инвестиционных средств является выручкой и облагается НДС.

Аналогичные выводы содержит:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2009 N Ф09-2053/09-С2 по делу N А71-8691/2008А6

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2008 N Ф03-А73/07-2/5576 по делу N А73-14234/2006-16 (Определением ВАС РФ от 27.05.2008 N 3593/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Суд пришел к выводу, что доход налогоплательщика, полученный в результате его деятельности в качестве заказчика-застройщика и представляющий собой разницу между стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта недвижимости, определяется в соответствии с п. 15 ПБУ 2/94 и облагается НДС.

 

Постановление ФАС Центрального округа от 06.12.2005 N А08-248/05-16

Суд указал, что в том случае, если средства, полученные предприятием-заказчиком от дольщиков, превышают фактические затраты по строительству переданной им (дольщикам) части объекта недвижимости (квартиры), эта разница как дополнительный объект налогообложения подлежит обложению налогом на добавленную стоимость в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

Аналогичные выводы содержит:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.09.2005 по делу N А38-6626-17/820-2004(17/31-2005)

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 N Ф08-5951/2006-469А по делу N А63-6659/2006-С4

Постановление ФАС Центрального округа от 06.12.2005 N А08-248/05-16

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-17893/2005

Суд разъяснил, что экономия инвестиционных средств заказчика-застройщика подлежит обложению НДС в соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг).

Аналогичные выводы содержит:

Статья: Инвестиции как объект налогообложения ("Налоговые споры: теория и практика", 2008, N 3)

 

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2005, 25.05.2005 N КА-А41/4403-05

Суд отклонил довод инспекции о том, что денежные средства, остающиеся в распоряжении застройщика, признаются объектом налогообложения и должны облагаться НДС в каждом отчетном периоде. Услуги заказчика-застройщика считаются оказанными только в момент сдачи объекта инвестору, поэтому выручка от реализации таких услуг возникает после окончания строительства и сдачи объекта инвесторам, т.е. когда заказчик-застройщик реально может определить сумму фактической экономии инвестиционных средств.

 

Статья: Недвижимость глазами застройщика ("Главная книга", 2007, N 16)

По мнению автора, выгода, которую застройщик получил от строительства жилья, является его доходом и облагается и налогом на прибыль, и НДС.

 

Статья: Учет у инвестора, совмещающего функции заказчика ("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 42)

Автор указал, что, когда фактические затраты на строительство окажутся меньше вложенных инвестиций, в соответствии с условиями инвестиционного договора полученная экономия является доходом заказчика и облагается НДС.

 

Позиция 2. Экономия заказчика-застройщика не облагается НДС

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2009 N Ф04-3114/2009(7393-А46-42), Ф04-3114/2009(8435-А46-42) по делу N А46-21324/2008

Суд пришел к выводу о том, что не облагается НДС разница между инвестиционными средствами, которые получены обществом на строительство жилых домов, и документально подтвержденными расходами компании, связанными с этим строительством.

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2007 по делу N А28-4176/2007-145/21

Суд указал, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство, не облагаются НДС, поскольку являются инвестиционными.

 

Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 23.04.2008

Автор приходит к следующему выводу: если полученная экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика и при этом в договоре с дольщиком не определено, что такая экономия входит в его вознаграждение, то НДС она не облагается.

 

Статья: Экономия в строительстве ("Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 21)

Автор разъяснил, что если вознаграждение заказчика не прописано договором с инвестором, то с точки зрения обложения НДС сумм полученной экономии данный вопрос является спорным. Дело в том, что объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг). Сумма полученной экономии не относится к числу оказанных услуг, а значит, не подпадает под обложение НДС. Вместе с тем отстаивание указанной позиции может привести к спору с налоговыми органами.